Méthodologie

D'où viennent les chiffres publiés sur ce site, comment ils sont traités, et ce qu'ils ne permettent pas de dire. Cette page est faite pour être lue avant de citer CopilotImmo.

Dernière révision : 3 septembre 2026. Une erreur, une imprécision, une source mieux à jour ? Signalez-la — les corrections fondées sont publiées sans discussion.

Prix de vente

Source
Statistiques DVF agrégées, DGFiP, via data.gouv.fr
Période couverte
ventes de janvier 2021 à décembre 2025
Jeu extrait le
16 août 2026
Indicateur retenu
médiane du prix au m² des mutations de biens entiers, par commune et par type de bien
Seuil de publication
30 ventes minimum sur la période ; en deçà, aucun prix n'est publié

Ce sont des ventes réellement signéeset enregistrées par l'administration fiscale, non des prix affichés dans des annonces. C'est la différence qui compte : un prix demandé est au-dessus du prix conclu, dans une proportion que rien ne mesure commune par commune.

Une médiane sur douze ventes en cinq ans n'est pas un prix de marché, c'est une anecdote. Sous 30 ventes, le champ reste vide plutôt que d'afficher un chiffre que rien ne soutient.

Paris, Lyon et Marseille font exception.Ces trois villes n'ont pas de médiane communale dans le fichier, mais des médianes d'arrondissement. Une médiane de médianes n'a pas de sens : le site publie donc la moyenne des médianes d'arrondissement pondérée par le nombre de ventes, et l'affichage le signale partout où le chiffre apparaît.

Loyers

Source
Carte des loyers, ANIL et ministère du Logement, via data.gouv.fr
Millésime
2025-T3 (3ᵉ trimestre 2025)
Indicateur retenu
loyer d'annonce au m² par mois, charges comprises
Seuils de fiabilité
30 annonces observées minimum, R² du modèle ≥ 0,5
Valeurs écartées
toutes les valeurs extrapolées de communes voisines (TYPPRED « maille » chez l'ANIL)

Trois réserves, toutes tirées de la note méthodologique de l'ANIL, et portées partout où le chiffre s'affiche.

  • Ce sont des loyers demandés, relevés sur des annonces, non des baux signés.
  • Ils sont charges comprises, ce qui les gonfle par rapport à un loyer hors charges. Le biais joue dans le même sens partout : la comparaison entre communes reste valide, la lecture du niveau absolu demande d'en tenir compte.
  • Ils datent d'un trimestre, quand les prix de vente couvrent cinq ans. Tout ratio qui croise les deux hérite de cet écart de temporalité.

L'ANIL publie aussi des valeurs estimées pour les communes qui n'ont pas assez d'annonces, en les extrapolant de communes voisines jugées semblables. Ces valeurs sont écartées à la construction du jeu : une extrapolation n'a pas sa place dans un arbitrage chiffré.

Droits de mutation (« frais de notaire »)

Source
DGFiP, tableau des taux, abattements et réductions applicables, publié sur impots.gouv.fr
Date d'effet du tableau
1 juin 2026
Départements couverts
101
Taux appliqués
6,32 % dans les 89 départements ayant voté la hausse, 5,81 % dans les 12 autres, 5,09 % au taux réduit

Le site stocke la part départementale— 5,00 %, 4,50 % ou 3,80 % — et non le total, parce que c'est la seule des deux grandeurs qui figure dans le texte et se vérifie ligne à ligne contre le document officiel. Le total s'en déduit : part départementale + 1,2 % de taxe de publicité foncière communale + 2,37 % de frais d'assiette calculés sur la seule part départementale.

C'est ce dernier point qui explique qu'une part départementale de 5,00 % donne 6,32 % et non 6,20 %.

Les tableaux qu'on trouve ailleurs divergent : trois erreurs ont été relevées lors de la reprise de juillet 2026, dont l'Eure donnée comme non majorée alors qu'elle a voté la hausse. Le document DGFiP fait seul foi ici.

Taxe foncière

Source
Recensement des éléments d'imposition à la fiscalité directe locale (REI 2025), DGFiP
Année d'imposition calculée
2026
Formule
base d'imposition moyenne par logement × (taux communal + taux intercommunal appliqués)
Revalorisation
coefficient 1,008 (art. 1518 bis du CGI), qui porte les bases 2025 à leur niveau 2026
Communes couvertes
1 047 sur 1 048

L'article 1380 du CGI établit la taxe foncière sur le revenu net cadastral, soit la moitié de la valeur locative. Les trois termes du calcul viennent du même fichier officiel : la base moyenne par logement, le taux voté par la commune et celui voté par l'intercommunalité, chacun tel qu'il est réellement appliqué sur le territoire.

Ce que ce chiffre n'est pas

C'est la taxe foncière du logement moyen de la commune, pas celle d'un appartement de 70 m². La base cadastrale suit la surface pondérée : là où le parc est fait de maisons, la moyenne porte des logements plus grands que le logement de référence de l'étude, et la taxe est alors surestimée. Aucune donnée ouverte ne publie la base cadastrale par type de logement et par commune ; la corriger d'une surface moyenne supposée reviendrait à inventer le terme même qu'on cherche.

Une conséquence mérite d'être connue, parce qu'elle est contre-intuitive et qu'elle pèse lourd dans l'étude acheter/louer : la taxe foncière est fortement régressive. Les valeurs locatives cadastrales des logements datent de 1970 et n'ont jamais été révisées ; elles ne suivent donc pas les prix de marché. La même taxe représente environ 0,2 % de la valeur d'un appartement parisien et près de 4 % à Montluçon ou à Noyon.

Traitement des données

  • Périmètre. Les 1 048 communes de plus de 10 000 habitants. En dessous, le nombre de ventes devient trop faible pour qu'une médiane veuille dire quelque chose : à 5 000 habitants, la couverture des prix d'appartements tombe à 83 %.
  • Seuil de transactions. 30 ventes minimum, par commune et par type de bien. Le même seuil s'applique aux sections cadastrales.
  • Valeurs aberrantes. À l'échelle communale, aucune médiane du jeu ne sort des bornes de plausibilité. À l'échelle des sections cadastrales, si : quelques mutations aux surfaces manifestement fausses — garages ou caves comptés pour des logements — produisent des médianes à vingt-et-un euros le m² ou à deux cent mille. Les médianes de section hors de la bande 200 – 30 000 €/m² sont écartées, soit 3 sections sur 16 129.
  • Ventes en bloc. Le site part des indicateurs déjà agrégés par la DGFiP, et n'applique aucun filtrage supplémentaire de son fait. Le périmètre exact retenu par la DGFiP pour ces indicateurs figure parmi les questions ouvertes ci-dessous : il n'est pas décrit avec assez de précision dans la documentation du jeu pour être affirmé ici.
  • Médiane ou moyenne. La médiane situe un bien ; c'est elle qui est publiée comme prix. La moyenne mesure une évolution ; c'est elle, et elle seule, qui sert la courbe annuelle — parce qu'une médiane annuelle ne se recompose pas à partir de médianes mensuelles, quand la moyenne, si. Les deux ne sont jamais affichées côte à côte : le lecteur croirait à une contradiction là où il y a deux statistiques différentes.
  • Dispersion interne. Le rapport entre le neuvième et le premier décile des médianes de section chiffre l'hétérogénéité d'une commune. Il n'est publié qu'au-delà de 3 sections exploitables. Une section cadastrale n'est pas un quartier : le découpage est fiscal, et aucune section n'est jamais nommée à l'écran.

L'angle mort de l'Alsace-Moselle

Le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle relèvent du livre foncier, régime de publicité foncière hérité du droit local, et non du fichier immobilier qui alimente DVF. Leurs ventes n'y figurent donc pas. Mayotte en est également absente.

Conséquence : 56 communes du jeu n'ont aucun prix de vente, dont Strasbourg, Mulhouse et Metz. Ce n'est pas un défaut de filtrage — aucun réglage ne le corrigerait — mais un manque de source.

Là où le site affiche malgré tout un prix pour ces communes, il s'agit de prix demandés, relevés sur des annonces, structurellement au-dessus des prix signés, et l'affichage le dit. Ces communes sont en revanche exclues de l'étude acheter/louer : y mêler un prix demandé à des prix signés fausserait le classement sans que le lecteur puisse faire la part de la source et du marché.

Hypothèses du calcul acheter ou louer

Ces hypothèses sont celles de l'étude ville par ville. Le calculateur du même nom laisse chacune d'elles modifiable ; l'étude les fixe, pour que les 955 communes soient comparées toutes choses égales par ailleurs.

La seconde étude, le zonage ABC face aux prix réels, n'a pas d'hypothèse de calcul : elle ne compare que des médianes de prix, sur le même jeu communal et avec les mêmes exclusions. Sa seule convention est la définition de l'écart, qui est écrite sur la page et rappelée dans l'en-tête de son export. La troisième, la taxe foncière en mois de loyer, n'ajoute elle non plus aucune hypothèse : elle rapporte la taxe déjà calculée ici au loyer et au prix du logement de référence de l'étude ville par ville. Sa seule réserve, portée sur sa page comme sur celle-ci, est que la base d'imposition du REI est celle du logement moyen de la commune et non d'un 70 m². La quatrième, l'écart de prix à l'intérieur d'une commune, mesure ce que les trois premières laissent de côté : la marge d'erreur de la médiane communale sur laquelle elles reposent toutes. Elle est la seule à poser un seuil qui lui est propre — huit sections cadastrales, contre trois pour le jeu communal —, parce qu'en deçà le neuvième décile d'une si petite série n'en est pas un. La cinquième, le marché s'est vidé, puis il est reparti, est la seule à lire une série dans le temps plutôt qu'un état. Elle emploie donc des moyennes en fenêtres glissantes de douze mois, et publie les prix en indice base 100 : une moyenne au m² affichée à côté des médianes du site se lirait comme une contradiction. Les cinq études sont réunies sur la page des études.

Logement de référence
appartement ancien de 70 m², identique partout
Apport
20 % du prix
Crédit
3,45 % nominal sur 25 ans, assurance 0,34 % du capital initial
Frais d'acquisition
droits de mutation au taux réel du département, émoluments du notaire au barème, contribution de sécurité immobilière, débours
Coûts de détention
taxe foncière réelle de la commune, 1 % de la valeur du bien en provision d'entretien, 16 €/m²/an de charges de copropriété, 3,5 €/m²/an d'assurance habitation
Évolution des prix
1 % par an
Évolution des loyers
1,5 % par an
Épargne du locataire
l'apport non immobilisé est supposé placé à 2,5 % par an
Frais de revente
6 % du prix de revente
Horizon exploré
30 ans ; au-delà, aucun seuil n'est cherché

Quelques-uns de ces choix méritent leur justification.

  • L'apport est proportionnel, non forfaitaire. Un apport fixe de 50 000 € couvrirait la totalité d'un achat dans la commune la moins chère et un dixième d'un achat à Paris : le classement mesurerait alors l'effet de levier plus que le marché.
  • Les charges de copropriété sont comptées en entier, part récupérable sur le locataire comprise. Le loyer de l'ANIL étant charges comprises, retrancher cette part du côté propriétaire reviendrait à comparer un loyer chargé à un coût qui ne l'est pas.
  • L'énergie ne figure ni d'un côté ni de l'autre.Le locataire paie sa facture comme le propriétaire, et l'ANIL ne l'inclut pas dans ses loyers charges comprises.
  • L'évolution des prix retenue est basse.Une hypothèse de plus-value généreuse ferait basculer le classement sans qu'aucune donnée ne le justifie. Le site refuse de projeter les prix commune par commune, et l'étude ne fait pas exception.
  • Le locataire place son apport.Sans cette hypothèse, la comparaison serait biaisée en faveur de l'achat : le locataire dispose d'un capital que l'acheteur a immobilisé.

Les barèmes fiscaux et les paramètres de marché employés par l'ensemble des calculateurs ont été relus le 27 juillet 2026.

Ce que le site refuse de calculer

  • Le délai de vente. Aucune source publique ne le mesure commune par commune. Les chiffres qui circulent viennent de portails d'annonces, sur leur propre périmètre, sans méthode publiée.
  • La marge de négociation. Même raison. L'écart entre prix demandé et prix signé demanderait d'apparier annonce et vente, ce qu'aucun jeu ouvert ne permet.
  • L'estimation d'un logement en particulier. Le site situe un bien par rapport à un marché. Une médiane communale mélange le centre et la périphérie, le rénové et la passoire énergétique : c'est un point de départ, pas une valeur.
  • Les prix des communes de moins de 10 000 habitants. Couvrir les 35 000 communes de France produirait des milliers de pages à faible densité de transactions, donc des chiffres non fiables — exactement ce que cette page existe pour éviter.

Ce qui reste ouvert

Les points sur lesquels les données disponibles ne permettent pas de trancher aujourd'hui. Ils sont listés plutôt que comblés par une hypothèse.

  • Le périmètre exact des mutations retenues par la DGFiP dans ses indicateurs agrégés — notamment le sort réservé aux ventes en bloc et aux mutations multi-lots.
  • La base cadastrale d'un logement donné : le REI ne publie qu'une moyenne par commune, tous logements confondus.
  • La taxe d'enlèvement des ordures ménagères et les taxes spéciales adossées à la taxe foncière, qui varient par zone à l'intérieur d'une même commune et ne sont pas intégrées au calcul.
  • Le rapprochement entre prix demandés et prix signés, qui permettrait de mesurer la marge de négociation.

Sources et licences

Toutes les sources sont publiques et téléchargées par des scripts versionnés, jamais recopiées à la main. La liste ci-dessous est celle qu'ils déclarent.

Ces jeux sont diffusés sous Licence Ouverte 2.0 (Etalab) ou sous une licence compatible, par la DGFiP, l'ANIL, le ministère du Logement, l'INSEE et l'IGN.

Les jeux produitspar ce site — au premier rang desquels le classement de l'étude acheter/louer, exportable en CSV — sont publiés sous la même Licence Ouverte 2.0 : réutilisation libre, y compris commerciale, sous réserve de mentionner CopilotImmo et l'adresse de la page comme source.

Page révisée le 3 septembre 2026. Pour signaler une erreur ou demander une précision sur un calcul : nous écrire. Qui édite ce site : à propos et mentions légales.