Achat et frais
Calculateur de prix au m²
Le prix au m² est le premier réflexe pour juger une annonce, mais il induit en erreur s'il ignore les frais d'acquisition et les annexes. Ce calculateur donne le prix au m² réel, frais compris, et le confronte au marché local pour chiffrer votre marge de négociation.
Prix au m²
3 846 €
Bien dans le marché
- Prix au m² frais compris
- 4 159 €
- Prix moyen du quartier
- 3 800 €
- Écart au marché
- 1,2 %
- Surcoût ou économie
- 3 000 €
- Surface retenue
- 65,0 m²
- Prix aligné sur le marché
- 247 000 €
- ce que vaudrait le bien au prix moyen du quartier
Ce que cela signifie
Ce bien est affiché à 3 846 € du m². Frais de notaire compris, votre prix de revient réel monte à 4 159 € du m².
Le prix est dans le marché, à 1,2 % de la moyenne du quartier.
Calcul gratuit et sans inscription : vos montants restent dans votre navigateur. Barèmes vérifiés au 27 juillet 2026.
Où trouver le vrai prix du marché
La base DVF, publiée par l'administration fiscale, recense toutes les transactions réelles des cinq dernières années, avec l'adresse, la surface et le prix effectivement payé. C'est la seule source gratuite fondée sur des ventes conclues et non sur des annonces.
Les estimations des portails immobiliers reposent en grande partie sur les prix demandés, systématiquement supérieurs aux prix signés. L'écart entre prix affiché et prix de vente atteint couramment 4 à 8 % selon les marchés.
Comparez à l'échelle de la rue ou du quartier, jamais de la ville. Dans une même commune, l'écart entre deux quartiers dépasse fréquemment 40 %.
Ce que le prix au m² ne dit pas
Deux biens au même prix au m² peuvent avoir des valeurs très différentes : étage et ascenseur, exposition, vis-à-vis, état général, DPE, charges de copropriété, travaux votés, qualité du bâti.
Un DPE F ou G justifie à lui seul une décote de 5 à 20 % selon les marchés, parce qu'il annonce des travaux et une interdiction de location. C'est l'argument de négociation le plus solide, parce qu'il est chiffré et opposable.
Les surfaces annexes — balcon, terrasse, cave, parking — sont valorisées séparément, généralement autour de 30 % de leur surface pour les extérieurs. Les intégrer à la surface habitable fausse complètement la comparaison.
Questions fréquentes
Surface habitable, surface Carrez : quelle différence ?
La surface habitable exclut les surfaces sous 1,80 m de hauteur, les caves, garages et balcons. La loi Carrez, obligatoire pour vendre un lot de copropriété, applique la même règle de hauteur mais inclut certaines pièces exclues de la surface habitable. Les deux chiffres diffèrent souvent de quelques mètres carrés.
Comment un DPE dégradé se traduit-il dans le prix ?
Chiffrez le coût des travaux nécessaires pour atteindre la classe D ou C, ajoutez le surcoût énergétique sur dix ans, et présentez ce total comme base de négociation. Un argument documenté par des devis a bien plus de poids qu'une demande de remise globale.
Un prix inférieur au marché est-il toujours une bonne affaire ?
Rarement par hasard. Cherchez systématiquement la raison : rez-de-chaussée sur rue, copropriété en difficulté, travaux votés non provisionnés, servitude, nuisance sonore, DPE désastreux. Une décote injustifiée n'existe presque jamais sur un marché liquide.