Financement
Calculateur de capacité d'emprunt
Avant de visiter, il faut savoir ce que la banque acceptera de financer. Ce calculateur applique la règle des 35 % d'endettement du HCSF à votre situation, assurance emprunteur comprise, et vous donne le capital maximum que vous pouvez espérer obtenir.
Vous pouvez emprunter jusqu'à
270 116 €
sur 25 ans à 3,30 %
- Capital64 %
- Intérêts30 %
- Assurance5 %
- Mensualité maximale
- 1 400 €
- assurance comprise
- Dont assurance
- 77 €
- par mois
- Taux d'endettement actuel
- 0,0 %
- Reste à vivre
- 2 600 €
- par mois, hors autres dépenses
- Coût total du crédit
- 149 884 €
- Montant total remboursé
- 420 000 €
Ce que cela signifie
Avec 4 000 € de revenus mensuels, une banque vous suivra jusqu'à 1 400 € de mensualité, assurance comprise.
Le crédit vous coûtera 149 884 € d'intérêts et d'assurance, soit 55 % du capital emprunté.
Calcul gratuit et sans inscription : vos montants restent dans votre navigateur. Barèmes vérifiés au 27 juillet 2026.
Comment la banque calcule votre capacité d'emprunt
La banque part de vos revenus nets mensuels, en retire vos crédits en cours, et vérifie que la mensualité du nouveau prêt ne dépasse pas 35 % de vos revenus, assurance comprise. Ce plafond est fixé par le Haut Conseil de stabilité financière et s'impose à tous les établissements, qui ne peuvent y déroger que pour une part limitée de leur production.
Tous les revenus ne se valent pas. Les salaires en CDI sont retenus à 100 %, les revenus locatifs à 70 % seulement, et les primes variables sont souvent lissées sur trois ans. À l'inverse, votre loyer actuel n'entre pas dans les charges : il disparaîtra le jour où vous emménagerez.
Une fois la mensualité maximale connue, le capital empruntable s'en déduit mécaniquement à partir du taux et de la durée. C'est exactement l'opération que fait ce calculateur, à l'envers de la formule classique de mensualité.
Le reste à vivre, ce critère qui ne figure dans aucune règle
Le taux d'endettement n'est pas le seul filtre. Les banques regardent aussi ce qu'il vous reste une fois la mensualité payée : le reste à vivre. Un couple avec 8 000 € de revenus qui s'endette à 35 % conserve 5 200 € par mois ; un couple à 2 500 € n'en garde que 1 625 €.
En pratique, la plupart des établissements exigent au minimum 700 à 900 € par personne et par mois, plus un complément par enfant. Un dossier peut donc être refusé à 33 % d'endettement, et accepté à 36 % si le reste à vivre est confortable.
Les leviers pour augmenter votre capacité
Questions fréquentes
Quel salaire faut-il pour emprunter 200 000 € ?
Sur 25 ans à 3,3 % avec une assurance à 0,34 %, la mensualité d'un prêt de 200 000 € avoisine 1 037 €. Pour respecter la limite des 35 %, il faut donc environ 2 960 € de revenus nets mensuels, à condition de n'avoir aucun autre crédit en cours.
Le loyer que je paie actuellement compte-t-il comme une charge ?
Non. Votre loyer cesse le jour où vous emménagez dans le bien acheté : la banque ne le compte donc pas dans vos charges. En revanche, si vous conservez votre location tout en achetant un investissement locatif, il devient une charge à part entière.
Peut-on dépasser 35 % d'endettement ?
Oui, mais rarement. Les banques disposent d'une marge de dérogation portant sur 20 % de leur production trimestrielle, prioritairement réservée aux primo-accédants et aux acquisitions de résidence principale. Un reste à vivre élevé ou un patrimoine important sont les principaux arguments.
L'apport augmente-t-il la capacité d'emprunt ?
Il n'augmente pas le montant que la banque accepte de prêter, qui dépend uniquement de vos revenus. Mais il augmente votre budget total d'achat, couvre les frais de notaire, et améliore nettement les conditions de taux obtenues.
Les revenus locatifs sont-ils pris en compte ?
Oui, mais avec une décote. Les banques ne retiennent généralement que 70 % des loyers perçus, pour couvrir le risque de vacance locative et d'impayés. Certaines appliquent une décote de 20 % seulement sur les biens en location depuis plusieurs années.