Acheter ou louer à Ajaccio en 2026

Les prix viennent des ventes réellement enregistrées par la DGFiP, les loyers des annonces relevées par l'ANIL, et les frais du barème en vigueur. Rien n'est estimé à la louche.

Le marché d'Ajaccio en un coup d'œil

Prix médian, appartement: 3 622 €/m²; 3 907 ventes
Loyer d'annonce: 15,22 €/m²/mois; charges comprises, 3e trimestre 2025
Évolution 2021 → 2025: ↑ +8,5 %; prix moyen au m²

Forme de l'évolution du prix moyen au m² à Ajaccio, base 100 en 2021. Les niveaux ne sont pas gradués : ce sont des moyennes, quand le prix affiché ci-dessus est une médiane.

Cette évolution compare deux années. Entre les deux, le marché français a perdu 33,9 % de ses ventes avant d'en regagner 13,3 % depuis l'automne 2024 : le marché s'est vidé, puis il est reparti.

Prix médians calculés sur les ventes de janvier 2021 à décembre 2025. Une médiane communale mélange le centre et la périphérie : elle situe un bien, elle ne l'estime pas.

À Ajaccio, le mélange est important : d'un secteur cadastral à l'autre, le m² va de 2 672 € à 5 110 €, soit un rapport de 1,9. La médiane ci-dessus situe la commune, elle ne situe pas une adresse. Mesuré entre les 26 secteurs cadastraux de la commune comptant au moins 30 ventes, en écartant les deux dixièmes extrêmes. Le découpage cadastral est fiscal : il ne suit pas les quartiers, et donne un ordre de grandeur, pas une carte. L'écart de prix à l'intérieur d'une commune compare les 431 communes mesurées, où le rapport médian vaut 1,48.

Le prix au m² selon la taille à Ajaccio

Appartement de moins de 45 m²: 5 190 €/m²; 1 089 annonces
Appartement de 45 à 90 m²: 3 983 €/m²; 2 709 annonces
Appartement de plus de 90 m²: 4 188 €/m²; 947 annonces

À Ajaccio, un petit logement se paie 30,3 % de plus au mètre carré qu'un logement de taille courante. Acheter plus petit réduit la facture totale, pas le prix du mètre carré.

Prix demandés dans les annonces publiées depuis janvier 2025, et non prix signés : ils se comparent entre eux, pas aux médianes DVF ci-dessus. Une tranche dont les annonces sont trop peu nombreuses, ou dont le niveau contredit les ventes enregistrées, n'est pas affichée.

Et pour une maison à Ajaccio ?

Prix médian, maison: 4 352 €/m²; 216 ventes
Loyer d'annonce, maison: 16,01 €/m²/mois; charges comprises, 3e trimestre 2025
Évolution 2021 → 2025: ↓ −18,9 %; prix moyen au m²

Forme de l'évolution du prix moyen au m² à Ajaccio, base 100 en 2021. Les niveaux ne sont pas gradués : ce sont des moyennes, quand le prix affiché ci-dessus est une médiane.

Médiane calculée sur les 216 maisons vendues de janvier 2021 à décembre 2025. Une maison se compare mal au m² : le terrain, l'état et l'époque pèsent davantage que dans un appartement. Au loyer d'annonce local, le rendement brut ressort à 4,4 %.

Avec 60 000 € d'apport, que peut-on acheter à Ajaccio ?

Prix atteignable, frais d'acquisition compris

232 344 €

soit environ 64 m² au prix médiand'Ajaccio, pour 3 327 € de revenus nets mensuels sur 20 ans.

Ce montant tient compte des droits de mutation du département 2A, des émoluments du notaire, des frais de garantie et de dossier. Pour ajuster l'apport, les revenus ou la durée, le calculateur de budget maximum reprend le même moteur.

Acheter ou louer 65 m² à Ajaccio ?

Acheter — mensualité de crédit

1 109 €/mois

Sur 20 ans, après 60 000 €d'apport. Hors assurance, taxe foncière et charges de copropriété.

Louer — loyer d'annonce

989 €/mois

Charges comprises. Loyer demandé dans les annonces, non un bail signé.

Le logement vaut ici

19,8 ans de loyer

La médiane des 955 communes mesurables est à 15,6 ans pour les appartements, et Ajaccio se situe au 82e centile. Le prix d'achat y porte donc une part que le marché locatif ne facture pas au même taux — le cadre, le calme, la réputation des écoles, la perspective de revente. C'est le seul chiffrage de ce supplément dont on dispose ; à vous de dire s'il vaut son prix.

Prix médian divisé par douze loyers d'annonce — le rendement brut local de 5,0 %, lu du côté de celui qui achète pour habiter. Ce n'est pas une durée d'amortissement : l'acheteur paie en plus les frais d'acquisition, la taxe foncière et les charges, et le loyer de l'ANIL est charges comprises.

Comparer ces deux chiffres ne tranche pas la question : le crédit constitue un capital que le loyer ne constitue pas, mais l'achat ajoute 19 249 € de frais d'entrée à amortir, la taxe foncière et les charges. Le calculateur acheter ou louer intègre la durée de détention, qui est ce qui décide vraiment.

Avec les hypothèses fixes de notre étude nationale — un appartement de 70 m², 20 % d'apport, un crédit de 25 ans — l'achat devient moins coûteux que la location à Ajaccio au bout de 17 ans de détention, ce qui place la commune au 717^e rang sur 955. Voir le classement complet.

Le coût réel d'entrée à Ajaccio

65 m² au prix médian: 235 430 €
Frais d'acquisitiondroits de mutation à 6,32 %, émoluments, CSI et débours: 19 249 €
Total à financer: 254 679 €

Primo-accédant ? La majoration votée par le département ne vous est pas opposable : vous économisez 1 201 € de droits de mutation sur ce même bien.

Ajaccio est en zone A au sens du prêt à taux zéro, ce qui plafonne l'opération finançable à 270 000 €. Vérifier votre éligibilité au PTZ.

Son prix médian de 3 622 €/m² ne franchit ni le seuil de la zone au-dessus, ni celui de la zone en dessous. Le zonage ABC face aux prix réels compare les 956 communes mesurées.

Une fois entré, il reste la taxe foncière : environ 1 634 € par an pour le logement moyen d'Ajaccio, au taux communal et intercommunal de 36,7 %. Rapportée au loyer d'un 70 m² — la surface de référence de l'étude, et non celle du cas type ci-dessus —, elle représente 1,5 mois de loyer, contre 2,0 pour la commune médiane. La taxe foncière, en mois de loyer classe les 955 communes mesurées.

Vous avez une annonce à Ajaccio en tête ?

Collez son texte dans le tableau de bord : les champs se remplissent seuls, le prix au m² d'Ajaccio sert de repère, et l'analyse note le bien sur 100 en six axes, puis chiffre les arguments de négociation opposables au vendeur. Tout se calcule dans votre navigateur.

Analyser un bien à Ajaccio

Questions fréquentes sur l'immobilier à Ajaccio

Combien faut-il gagner pour acheter à Ajaccio ?

Avec 60 000 € d'apport, un 65 m² au prix médian d'Ajaccio suppose environ 3 327 € de revenus nets mensuels, sur 20 ans et au taux d'endettement maximal de 35 % retenu par les banques.

Quels sont les frais d'acquisition à Ajaccio ?

19 249 € pour un bien à 235 430 €, soit des droits de mutation à 6,32 % dans le département 2A, auxquels s'ajoutent les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les débours.

Vaut-il mieux acheter ou louer à Ajaccio ?

Le même 65 m² coûte 1 109 € par mois de crédit sur 20 ans, contre 989 € de loyer charges comprises. La comparaison ne suffit pas à trancher : l'achat ajoute les frais d'acquisition, la taxe foncière et les charges de copropriété, mais constitue un capital que le loyer ne constitue pas.

Les prix montent-ils ou baissent-ils à Ajaccio ?

Le prix moyen au m² des appartements a évolué de +8,5 % entre 2021 et 2025 à Ajaccio, d'après les ventes enregistrées par la DGFiP. Une évolution passée ne préjuge pas de la suivante.

Autres villes

Prix : demandes de valeurs foncières, DGFiP. Loyers : Carte des loyers, ANIL. Zonage : arrêté du 23 juin 2026. Droits de mutation : tableau DGFiP au 1er juin 2026. Barèmes vérifiés au 27 juillet 2026. Ni délai de vente ni marge de négociation moyenne ne figurent sur cette page. Les prix demandés permettraient de les approcher, mais mal : une annonce qui disparaît peut avoir été vendue, retirée ou simplement republiée, et l'écart entre prix demandé et prix signé mesure autant la composition des deux échantillons que le pouvoir de négociation. Les publier serait les inventer avec une source. Méthodologie détaillée — étude acheter ou louer, toutes les communes.