L'écart de prix à l'intérieur d'une commune

Ce que dit la mesure

À Échirolles, le mètre carré va de 958 à 3 500 € selon le secteur, soit 177 940 € d'écart sur un appartement de 70 m² — dans la même ville, sous la même mairie, avec la même médiane affichée de 1 986 €/m². Ce chiffre unique ne décrit alors ni le haut, ni le bas, ni personne en particulier.

Le prix d'une ville couvre celui de plusieurs autres

Les 431 communes sont rangées par prix médian et découpées en dix groupes de même effectif. Pour chacun, la plage va du premier au neuvième décile médian de ses secteurs. Les plages voisines ne se contentent pas de se toucher : celle du 5e groupe — 2 318 à 3 495 €/m² — contient à elle seule le prix médian de 3 groupes sur 10.

Le rapport ne suit pas le prix : il vaut 1,44 dans le groupe des communes les moins chères et 1,30 dans celui des plus chères, sans gradient entre les deux. Il ne se devine donc ni du prix, ni de la réputation d'une commune — il se mesure, ou il ne se sait pas. C'est la raison d'être de ce classement.

Ce que cela change quand on hésite entre deux communes

L'arbitrage d'un acheteur ne se joue pas entre deux communes au hasard : il se joue entre deux ou trois communes voisines, visitées le même week-end. Les 7 470 paires de communes mesurables distantes de moins de 25 kilomètres répondent donc à la vraie question.

Ce dernier chiffre est le résultat de l'étude. Deux fois sur cinq, dire qu'une commune est moins chère que sa voisine énonce moins que ce que le hasard du secteur décidera. Cela ne rend pas la médiane inutile : elle reste la seule façon de situer une commune dans le pays, et les trois autres études du site reposent dessus. Cela dit à quel moment elle cesse de suffire — au moment précis où l'on croit choisir entre deux villes.

Reprendre ces données

Le classement est publié sous Licence Ouverte 2.0 : réutilisation libre, y compris commerciale, sous réserve de mentionner la source. L'attribution demandée tient en une ligne — « CopilotImmo, https://www.copilotimmo.app/etude/dispersion-communale ». Le CSV porte le nombre de sections de chaque commune : un réutilisateur qui voudrait un seuil plus exigeant que le nôtre peut le poser lui-même.

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Où la médiane communale se trompe le plus

Plus la pastille est claire, moins la médiane de la commune décrit ses secteurs. La carte est volontairement clairsemée : seules y figurent les communes d'au moins 8 sections cadastrales mesurées, le seuil sous lequel le neuvième décile cesse d'en être un. Un blanc ne dit donc rien du prix, il dit que la mesure n'était pas assez fournie pour être publiée.

Les 431 communes

De la commune la plus éclatée à la plus homogène. La page entière est chargée : votre navigateur y trouve une commune plus vite qu'un champ de recherche.

* Paris, Lyon et Marseille : moyenne des médianes d'arrondissement pondérée par les ventes, et non médiane communale. « Secteur abordable » et « secteur cher » sont les 1er et 9e déciles des médianes de section ; la dernière colonne porte l'écart entre les deux sur un appartement de 70 m².