Investissement locatif
Calculateur de cash-flow locatif
Le rendement est un pourcentage ; le cash-flow est ce qui reste sur votre compte à la fin du mois. Ce calculateur additionne tous les flux — loyer encaissé, mensualité, charges, taxe foncière, impôt — et vous donne le loyer nécessaire pour équilibrer l'opération.
Effort d'épargne mensuel
593 €
à sortir de votre poche chaque mois
- Crédit89 %
- Charges11 %
- Loyer encaissé
- 713 €
- vacance et gestion déduites
- Mensualité de crédit
- 1 156 €
- Charges et taxe foncière
- 150 €
- Impôt mensualisé
- 0 €
- Cash-flow annuel
- -7 119 €
- Loyer d'équilibre
- 1 374 €
- pour un cash-flow nul
Ce que cela signifie
Votre cash-flow est négatif : il vous faut sortir 593 € de votre poche chaque mois, soit 7 119 € par an.
Il faudrait un loyer de 1 374 € pour équilibrer l'opération, soit 624 € de plus que le loyer prévu.
Le loyer couvre 65 % de la mensualité de crédit.
Ce calcul ne tient pas compte de l'impôt sur les loyers. Une fois la fiscalité intégrée, un cash-flow légèrement positif devient souvent négatif.
Calcul gratuit et sans inscription : vos montants restent dans votre navigateur. Barèmes vérifiés au 27 juillet 2026.
Cash-flow positif ou effort d'épargne : les deux stratégies
Un cash-flow positif signifie que le bien s'autofinance et vous dégage un revenu immédiat. C'est la stratégie du rendement, qui suppose des prix modérés et donc des marchés moins tendus.
Un cash-flow négatif correspond à un effort d'épargne mensuel : vous complétez de votre poche pour constituer un patrimoine que le locataire finance en grande partie. C'est la stratégie de la plus-value, courante dans les grandes villes.
Aucune des deux n'est meilleure dans l'absolu. Ce qui compte, c'est que l'effort soit choisi et soutenable : un effort de 200 € par mois pendant vingt ans représente 48 000 € d'épargne forcée, à mettre en regard du patrimoine constitué.
Le piège de l'impôt
Beaucoup d'investisseurs calculent un cash-flow légèrement positif avant impôt, et découvrent qu'il devient négatif une fois la fiscalité appliquée. En location nue au régime réel avec une tranche à 30 %, l'impôt et les prélèvements sociaux ponctionnent 47,2 % du résultat foncier.
C'est précisément pour cela que le choix du régime fiscal se décide avant l'achat, pas au moment de la première déclaration. L'amortissement en LMNP au réel peut annuler l'impôt pendant plusieurs années et transformer un cash-flow négatif en cash-flow positif.
Questions fréquentes
Comment obtenir un cash-flow positif ?
Quatre leviers : viser un rendement brut élevé, allonger la durée du prêt pour réduire la mensualité, augmenter l'apport, ou optimiser la fiscalité en meublé. L'allongement de durée est le plus simple, mais il augmente fortement le coût total du crédit.
Faut-il un apport pour un investissement locatif ?
Emprunter la totalité maximise l'effet de levier et la déductibilité des intérêts, mais dégrade le cash-flow. Les banques demandent généralement au moins de quoi couvrir les frais de notaire. L'arbitrage dépend de votre capacité à supporter un effort mensuel.
Que se passe-t-il à la fin du crédit ?
La mensualité disparaît et le cash-flow devient massivement positif : le loyer, diminué des seules charges, devient un revenu net. C'est le vrai horizon de l'investissement locatif à crédit, et il faut le mettre en face de l'effort consenti pendant vingt ans.
Faut-il provisionner pour les travaux ?
Oui. Un cash-flow calculé sans provision pour travaux est une fiction. Comptez 5 à 10 % des loyers annuels : une chaudière à remplacer efface trois ans de cash-flow positif si rien n'a été mis de côté.