Comparateur LMNP et location nue

Le micro-foncier s'applique en location nue quand vos recettes ne dépassent pas 15 000 € : un abattement forfaitaire de 30 % remplace toute déduction. Simple, mais rarement optimal dès qu'il y a un crédit.

Le réel foncier déduit les charges réelles, intérêts d'emprunt compris. Il crée un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, ce qui en fait l'outil de référence pour les biens à rénover.

Le micro-BIC concerne la location meublée jusqu'à 83 600 € de recettes, avec un abattement de 50 %. Deux fois plus favorable que le micro-foncier, pour un logement simplement équipé.

Le LMNP au réel permet d'amortir le bien et le mobilier. C'est le régime le plus puissant : l'amortissement, qui n'est pas un décaissement, annule fréquemment l'impôt pendant dix à quinze ans.

C'est la différence de fond entre les deux régimes réels, et la comparaison la plus souvent faussée. Quand l'année est déficitaire, beaucoup de simulateurs affichent zéro d'impôt des deux côtés et concluent à l'égalité. Elle n'existe pas.

Au réel foncier, la part du déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global, jusqu'à 10 700 € par an. C'est une économie encaissée l'année même, sur l'impôt de vos salaires — le calcul ci-dessus l'affiche donc en impôt négatif, parce que c'en est un. La part venant des intérêts, elle, ne descend jamais sur le revenu global : elle se reporte dix ans sur les seuls revenus fonciers.

Au LMNP au réel, rien ne descend sur le revenu global. Un déficit de location meublée non professionnelle ne s'impute que sur des revenus de même nature, pendant dix ans. C'est la contrepartie de l'amortissement, et cela change le classement : à déficit égal, le réel foncier vous rend de l'argent tout de suite, le LMNP vous fait une promesse qui ne vaut que si vous dégagez un bénéfice meublé avant l'échéance.

L'amortissement LMNP obéit encore à une troisième règle. Il ne peut pas créer de déficit, il est donc plafonné au résultat de l'année, et sa fraction inutilisée se reporte sans aucune limite de durée. C'est le seul report des trois qui ne se périme jamais.

En LMNP au réel, le bâti — hors valeur du terrain, estimée autour de 15 % — s'amortit sur environ 30 ans, et le mobilier sur 7 ans. Sur un bien à 180 000 € avec 8 000 € de mobilier, cela représente environ 6 250 € de charge annuelle qui ne coûte rien en trésorerie.

Cette charge fictive vient s'ajouter aux charges réelles et aux intérêts, ce qui suffit le plus souvent à ramener le résultat imposable à zéro. L'amortissement ne peut jamais créer de déficit : l'excédent est reporté sans limite de durée.

La contrepartie est administrative : tenue d'une comptabilité, déclaration 2031, obligation d'équiper le logement selon une liste réglementaire, et immatriculation pour obtenir un SIRET. Comptez 300 à 600 € par an de frais de comptable.