Investissement locatif
Comparateur LMNP et location nue
Le choix du régime fiscal pèse souvent plus lourd que la négociation du prix d'achat. Ce comparateur calcule l'impôt et les prélèvements sociaux dans les quatre régimes accessibles à un bailleur particulier, et désigne le plus avantageux pour votre situation.
Régime fiscal le plus avantageux
LMNP au réel
0 € d'impôt par an
- Micro-foncier49 %
- Réel foncier16 %
- LMNP micro-BIC35 %
- Micro-foncier
- 2 974 €
- Abattement forfaitaire de 30 %
- Réel foncier
- 944 €
- Charges et intérêts déduits pour leur montant réel
- LMNP micro-BIC
- 2 124 €
- Abattement forfaitaire de 50 %
- LMNP au réel
- 0 €
- Amortissement plafonné, 4243 € reportés
- Revenu net après impôt
- 9 000 €
- Écart entre régimes
- 2 974 €
- par an
Ce que cela signifie
Le régime le plus avantageux est « LMNP au réel », avec 0 € d'impôt et de prélèvements sociaux par an.
L'écart entre le meilleur et le moins bon régime atteint 2 974 € par an, soit 29 736 € sur dix ans. Le choix du régime pèse plus que la négociation du prix.
Passer en meublé impose d'équiper le logement selon une liste réglementaire, et de déclarer l'activité pour obtenir un numéro SIRET.
L'amortissement LMNP ne peut pas créer de déficit : la fraction non utilisée une année est reportée sans limite de durée sur les bénéfices suivants.
Calcul gratuit et sans inscription : vos montants restent dans votre navigateur. Barèmes vérifiés au 27 juillet 2026.
Les quatre régimes en un coup d'œil
Le micro-foncier s'applique en location nue quand vos recettes ne dépassent pas 15 000 € : un abattement forfaitaire de 30 % remplace toute déduction. Simple, mais rarement optimal dès qu'il y a un crédit.
Le réel foncier déduit les charges réelles, intérêts d'emprunt compris. Il crée un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, ce qui en fait l'outil de référence pour les biens à rénover.
Le micro-BIC concerne la location meublée jusqu'à 77 700 € de recettes, avec un abattement de 50 %. Deux fois plus favorable que le micro-foncier, pour un logement simplement équipé.
Le LMNP au réel permet d'amortir le bien et le mobilier. C'est le régime le plus puissant : l'amortissement, qui n'est pas un décaissement, annule fréquemment l'impôt pendant dix à quinze ans.
Ce que l'amortissement en LMNP change vraiment
En LMNP au réel, le bâti — hors valeur du terrain, estimée autour de 15 % — s'amortit sur environ 30 ans, et le mobilier sur 7 ans. Sur un bien à 180 000 € avec 8 000 € de mobilier, cela représente environ 6 250 € de charge annuelle qui ne coûte rien en trésorerie.
Cette charge fictive vient s'ajouter aux charges réelles et aux intérêts, ce qui suffit le plus souvent à ramener le résultat imposable à zéro. L'amortissement ne peut jamais créer de déficit : l'excédent est reporté sans limite de durée.
La contrepartie est administrative : tenue d'une comptabilité, déclaration 2031, obligation d'équiper le logement selon une liste réglementaire, et immatriculation pour obtenir un SIRET. Comptez 300 à 600 € par an de frais de comptable.
Questions fréquentes
Peut-on passer de la location nue au meublé ?
Oui, à la fin du bail en cours. Le passage suppose d'équiper le logement conformément au décret fixant la liste du mobilier obligatoire, de signer un nouveau bail meublé, et de déclarer le début d'activité pour obtenir un numéro SIRET.
L'amortissement est-il repris à la revente ?
Pour un loueur en meublé non professionnel, les amortissements pratiqués sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession, ce qui augmente l'imposition à la revente. L'avantage de l'amortissement se réduit donc pour les stratégies de revente à court terme.
Le déficit foncier est-il vraiment intéressant ?
Il l'est particulièrement pour un bien à rénover détenu par un contribuable fortement imposé. Les travaux déductibles créent un déficit imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, l'excédent étant reportable dix ans sur les revenus fonciers.
Ce comparateur remplace-t-il un conseil fiscal ?
Non. Il donne un ordre de grandeur fiable pour comparer les régimes, mais la fiscalité immobilière comporte de nombreuses situations particulières. Pour un investissement significatif, un expert-comptable spécialisé se rentabilise dès la première année.