Fiscalité et revente
SCI à l'IR ou à l'IS : le comparatif chiffré
L'IS écrase l'IR pendant l'exploitation grâce à l'amortissement, et se fait rattraper à la revente parce que cet amortissement est repris d'un bloc dans la plus-value. Comparer les deux régimes sur une seule année donne donc systématiquement une réponse fausse.
Régime le plus favorable : IR
39 830 €
d'impôt économisé sur 20 ans
- IR : exploitation36 %
- IR : revente1 %
- IS : revente63 %
- Impôt total à l'IR
- 57 737 €
- dont 2 041 € à la revente
- Impôt total à l'IS
- 97 567 €
- dont 97 567 € à la revente
- Impôt annuel à l'IR
- 2 785 €
- Impôt annuel à l'IS
- 0 €
- Amortissement annuel du bâti
- 7 083 €
- à l'IS uniquement
- Valeur comptable à la revente
- 108 333 €
- base de la plus-value professionnelle
- Point de bascule
- —
- durée à partir de laquelle l'IR repasse devant
Ce que cela signifie
Sur 20 ans, l'IR coûte 39 830 € d'impôt de moins. C'est le seul chiffre qui compte, et il ne se lit ni sur une année d'exploitation, ni sur la seule revente.
Pendant l'exploitation, l'IS amortit 7 083 € par an sur 30 ans. Le résultat imposable est nul : aucun impôt de société pendant toute la période.
L'écart d'impôt annuel est de 2 785 € en faveur de l'IS. Sur la durée, cela représente 55 696 € : c'est ce chiffre-là que les vendeurs de montages mettent en avant.
À la revente, l'addition change de camp. Les 141 667 € d'amortissements pratiqués ont fait tomber la valeur comptable à 108 333 € : la plus-value professionnelle atteint 211 667 €, sans le moindre abattement pour durée de détention.
Impôt de sortie : 2 041 € à l'IR contre 97 567 € à l'IS, dont 48 900 € de prélèvement forfaitaire unique pour sortir l'argent de la société. C'est le second étage de taxation que l'IS ajoute et que l'IR ignore.
Le bénéfice de la société est taxé à 15 % jusqu'à 42 500 €, puis à 25 %. Une SCI familiale reste presque toujours dans la tranche réduite pendant l'exploitation, et bascule dans la seconde l'année de la revente.
L'option pour l'IS est irrévocable depuis 2019. On ne revient pas en arrière si la situation change : c'est le seul choix de ce simulateur qui vous engage définitivement.
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Deux régimes, deux logiques opposées
À l'IR, la SCI est transparente : le résultat foncier remonte dans la déclaration de chaque associé, taxé à sa tranche marginale puis à 17,2 % de prélèvements sociaux. Aucun amortissement n'est possible, seules les charges réelles et les intérêts se déduisent.
À l'IS, la société est un contribuable à part entière. Elle amortit le bâti sur une trentaine d'années, ce qui ramène souvent son résultat imposable à zéro pendant toute la durée du crédit. Le bénéfice éventuel est taxé à 15 % jusqu'à 42 500 €, puis à 25 %.
Le prix de cet avantage se paie deux fois. D'abord à la sortie de l'argent : sortir un bénéfice de la société déclenche le prélèvement forfaitaire unique de 30 %. Ensuite à la revente, où la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, amortissements déduits.
La revente, moment de vérité
À l'IR, la plus-value relève du régime des particuliers : abattement pour durée de détention, exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, exonération totale à 30 ans. Le temps travaille pour vous.
À l'IS, il n'existe aucun abattement pour durée. La plus-value professionnelle est la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable, laquelle a fondu au rythme des amortissements. Plus vous avez amorti, plus la plus-value est élevée : l'économie d'impôt des années précédentes est reprise intégralement.
S'ajoute le second étage. Une fois l'IS payé, il faut encore sortir l'argent de la société, ce qui déclenche le PFU sur les réserves distribuées. Deux niveaux de taxation là où l'IR n'en connaît qu'un.
L'IS reste pertinent dans trois cas : une détention longue sans intention de vendre, une logique de capitalisation et de transmission, ou une TMI élevée avec un fort besoin de neutraliser des revenus fonciers. Il est rarement le bon choix pour une opération qu'on compte revendre.
Questions fréquentes
L'option pour l'IS est-elle réversible ?
Une SCI ayant opté pour l'IS peut renoncer à son option jusqu'au cinquième exercice suivant. Passé ce délai, l'option devient irrévocable. Le retour à l'IR entraîne par ailleurs des conséquences fiscales lourdes, assimilées à une cessation d'entreprise.
Peut-on amortir en SCI à l'IR ?
Non. L'amortissement est réservé aux régimes relevant des bénéfices commerciaux ou de l'impôt sur les sociétés. Une SCI à l'IR qui souhaite amortir doit soit opter pour l'IS, soit exercer une activité de location meublée, ce qui la ferait basculer d'office à l'IS.
La SCI permet-elle de payer moins d'impôt ?
Pas en elle-même. Une SCI à l'IR est fiscalement neutre : elle est imposée exactement comme une détention en direct. L'intérêt d'une SCI est juridique et patrimonial — transmission progressive, indivision évitée, démembrement facilité — bien avant d'être fiscal.
Et pour transmettre à ses enfants ?
C'est le vrai terrain de la SCI. Donner des parts par tranches successives permet d'utiliser plusieurs fois l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, ce qu'un bien immobilier indivisible ne permet pas. À l'IS, la valeur des parts est de surcroît minorée par la dette et l'amortissement.