Fiscalité et revente
Calculateur de plus-value immobilière
À la revente d'un bien qui n'est pas votre résidence principale, la plus-value est taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Les abattements pour durée de détention changent tout : ce calculateur les applique année par année.
Impôt sur la plus-value
15 609 €
plus-value brute : 59 500 €
- Plus-value nette74 %
- Impôt sur le revenu11 %
- Prélèvements sociaux15 %
- Prix de revient majoré
- 220 500 €
- frais d'acquisition et travaux compris
- Plus-value brute
- 59 500 €
- Impôt sur le revenu (19 %)
- 6 557 €
- Prélèvements sociaux (17,2 %)
- 9 052 €
- Surtaxe
- 0 €
- Plus-value nette dans votre poche
- 43 891 €
Ce que cela signifie
Sur 59 500 € de plus-value, l'impôt s'élève à 15 609 €, soit 26,2 %. Il vous reste 43 891 €.
Après 12 ans, l'abattement atteint 42 % pour l'impôt sur le revenu et 11,5 % pour les prélèvements sociaux.
En attendant la 22e année, l'impôt sur le revenu disparaît : vous économiseriez 8 240 €. L'exonération devient totale à 30 ans.
Un forfait travaux de 27 000 € a été retenu : après 5 ans de détention, l'administration accepte 15 % du prix d'achat sans justificatif.
Calcul gratuit et sans inscription : vos montants restent dans votre navigateur. Barèmes vérifiés au 27 juillet 2026.
Deux compteurs d'abattement, deux échéances
L'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux suivent des barèmes d'abattement distincts, ce qui déroute souvent les vendeurs.
Côté impôt sur le revenu : rien pendant cinq ans, puis 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, et 4 % la vingt-deuxième. L'exonération est totale au bout de 22 ans.
Côté prélèvements sociaux : rien pendant cinq ans, puis 1,65 % par an jusqu'à la vingt-et-unième année, 1,60 % la vingt-deuxième, puis 9 % par an. L'exonération n'est totale qu'au bout de 30 ans.
Entre 22 et 30 ans de détention, vous ne payez donc plus d'impôt sur le revenu, mais toujours des prélèvements sociaux sur une base qui décroît rapidement.
Les forfaits qui réduisent la base imposable
Le prix d'acquisition peut être majoré des frais réels d'acquisition ou, au choix, d'un forfait de 7,5 %. Le forfait est presque toujours plus favorable que les frais réels si vous n'avez pas conservé les justificatifs.
Après cinq ans de détention, un forfait travaux de 15 % du prix d'achat s'applique sans aucun justificatif. Sur un bien acheté 180 000 €, cela retire mécaniquement 27 000 € de la plus-value imposable.
Si vos travaux réels dépassent ce forfait, vous pouvez retenir le montant réel, à condition de produire les factures d'entreprises. Les travaux réalisés par vous-même et les matériaux achetés seuls ne sont pas déductibles.
Les principaux cas d'exonération
Questions fréquentes
La résidence principale est-elle vraiment exonérée ?
Oui, totalement, sans durée minimale de détention. Le logement doit être votre résidence principale effective au jour de la vente. Une occupation de façade sur quelques mois avant la revente est un montage régulièrement redressé par l'administration.
Comment est calculée la surtaxe ?
Elle s'applique aux plus-values imposables supérieures à 50 000 €, selon un barème progressif de 2 % à 6 %. Le barème comporte des tranches de lissage qui évitent qu'un euro de plus-value supplémentaire déclenche plusieurs milliers d'euros d'impôt.
Faut-il attendre 22 ans pour vendre ?
Rarement. L'économie d'impôt doit être mise en balance avec le rendement du capital immobilisé et l'évolution du marché. Ce calculateur affiche le gain que représenterait l'attente jusqu'à la vingt-deuxième année, à vous d'arbitrer.
Qui déclare et paie l'impôt ?
Le notaire s'en charge : il calcule la plus-value, prélève l'impôt sur le prix de vente et le reverse à l'administration. Vous n'avez qu'à reporter le montant sur votre déclaration de revenus l'année suivante, à titre informatif.