Fiscalité et revente
Calculateur de plus-value immobilière
À la revente d'un bien qui n'est pas votre résidence principale, la plus-value est taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. Les abattements pour durée de détention changent tout : ce calculateur les applique année par année.
Impôt sur la plus-value
15 609 €
plus-value brute : 59 500 €
- Plus-value nette74 %
- Impôt sur le revenu11 %
- Prélèvements sociaux15 %
- Prix de revient majoré
- 220 500 €
- frais d'acquisition et travaux compris
- Frais d'acquisition retenus
- 13 500 €
- forfait de 7,5 %
- Travaux retenus
- 27 000 €
- forfait de 15 %
- Plus-value brute
- 59 500 €
- Impôt sur le revenu (19 %)
- 6 557 €
- Prélèvements sociaux (17,2 %)
- 9 052 €
- Surtaxe
- 0 €
- Plus-value nette dans votre poche
- 43 891 €
Ce que cela signifie
Sur 59 500 € de plus-value, l'impôt s'élève à 15 609 €, soit 26,2 %. Il vous reste 43 891 €.
Après 12 ans, l'abattement atteint 42 % pour l'impôt sur le revenu et 11,5 % pour les prélèvements sociaux.
En attendant la 22e année, l'impôt sur le revenu disparaît : vous économiseriez 8 240 €. L'exonération devient totale à 30 ans.
Un forfait travaux de 27 000 € a été retenu : après 5 ans de détention, l'administration accepte 15 % du prix d'achat sans justificatif.
Frais d'acquisition retenus : le forfait de 7,5 %, soit 13 500 €. Ressortez le décompte de votre notaire avant de vous en contenter : sur un petit prix, les émoluments et les débours ne suivent pas le prix et les frais réels dépassent souvent le double du forfait.
Calcul gratuit et sans inscription : vos montants restent dans votre navigateur. Barèmes vérifiés au 27 juillet 2026.
Deux compteurs d'abattement, deux échéances
L'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux suivent des barèmes d'abattement distincts, ce qui déroute souvent les vendeurs.
Côté impôt sur le revenu : rien pendant cinq ans, puis 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, et 4 % la vingt-deuxième. L'exonération est totale au bout de 22 ans.
Côté prélèvements sociaux : rien pendant cinq ans, puis 1,65 % par an jusqu'à la vingt-et-unième année, 1,60 % la vingt-deuxième, puis 9 % par an. L'exonération n'est totale qu'au bout de 30 ans.
Entre 22 et 30 ans de détention, vous ne payez donc plus d'impôt sur le revenu, mais toujours des prélèvements sociaux sur une base qui décroît rapidement.
Les forfaits qui réduisent la base imposable
Le prix d'acquisition peut être majoré des frais réels d'acquisition ou, au choix, d'un forfait de 7,5 %. C'est une option, jamais un plafond : on retient le plus élevé des deux, et le forfait ne dépanne que celui qui a perdu ses justificatifs.
Ne le prenez pas par défaut sur un petit prix. Les émoluments du notaire sont dégressifs et les débours forfaitaires ne suivent pas le prix du tout : sur un terrain payé 26 291 €, les frais réels atteignent 3 709 €, soit 14,1 %, quand le forfait n'en accorderait que 1 972 €. L'écart de 1 738 € de prix de revient se paie en impôt.
Après cinq ans de détention, un forfait travaux de 15 % du prix d'achat s'applique sans aucun justificatif. Sur un bien acheté 180 000 €, cela retire mécaniquement 27 000 € de la plus-value imposable.
Ce second forfait est réservé aux immeubles bâtis. La doctrine fiscale l'écarte expressément des cessions de terrains nus : sur un terrain, rien ne se déduit sans facture, et c'est ce que fait le commutateur « terrain nu » du calculateur.
Si vos travaux réels dépassent ce forfait, vous pouvez retenir le montant réel, à condition de produire les factures d'entreprises. Les travaux réalisés par vous-même ne sont pas déductibles, ni le coût des matériaux que vous avez achetés — même lorsqu'une entreprise les a posés.
Les principaux cas d'exonération
Questions fréquentes
La résidence principale est-elle vraiment exonérée ?
Oui, totalement, sans durée minimale de détention. Le logement doit être votre résidence principale effective au jour de la vente. Une occupation de façade sur quelques mois avant la revente est un montage régulièrement redressé par l'administration.
Comment est calculée la surtaxe ?
Elle s'applique aux plus-values imposables supérieures à 50 000 €, selon un barème progressif de 2 % à 6 %. Le barème comporte des tranches de lissage qui évitent qu'un euro de plus-value supplémentaire déclenche plusieurs milliers d'euros d'impôt.
Faut-il attendre 22 ans pour vendre ?
Rarement. L'économie d'impôt doit être mise en balance avec le rendement du capital immobilisé et l'évolution du marché. Ce calculateur affiche le gain que représenterait l'attente jusqu'à la vingt-deuxième année, à vous d'arbitrer.
Qui déclare et paie l'impôt ?
Le notaire s'en charge : il calcule la plus-value, prélève l'impôt sur le prix de vente et le reverse à l'administration. Vous n'avez qu'à reporter le montant sur votre déclaration de revenus l'année suivante, à titre informatif.
Le calcul est-il le même pour un terrain ?
Non, et c'est le piège le plus coûteux de la revente d'un terrain. Le forfait travaux de 15 % ne vaut que pour les immeubles bâtis : sur un terrain nu, seules les dépenses réellement facturées par une entreprise majorent le prix d'acquisition, auxquelles s'ajoutent les frais de voirie, réseaux et distribution — la viabilisation, donc, imposée ou non par la commune. Activez le commutateur « terrain nu » : sans lui, le calculateur retire un forfait qui n'existe pas et sous-estime l'impôt. Vérifiez aussi la taxe communale sur la cession de terrains nus devenus constructibles, qui s'ajoute à la plus-value dès que le prix de vente atteint trois fois le prix d'achat.
Une moins-value ouvre-t-elle un droit à quelque chose ?
Non. Les moins-values immobilières des particuliers ne sont pas prises en compte : elles ne s'imputent ni sur une autre plus-value immobilière, ni sur votre revenu global, et n'ouvrent droit à aucune restitution. Vendre à perte évite l'impôt, il ne le rembourse pas.