Investissement locatif
Calculateur de rendement locatif
Le rendement brut affiché dans les annonces ignore les frais de notaire, les charges, la taxe foncière et la vacance. Une fois tout intégré, il se réduit souvent de moitié. Ce calculateur donne les deux chiffres côte à côte, pour que l'écart soit visible.
Rendement net
3,46 %
rendement brut : 5,00 %
- Revenu net79 %
- Charges21 %
- Rendement brut
- 5,00 %
- Loyers annuels encaissés
- 8 550 €
- vacance déduite
- Charges annuelles totales
- 1 800 €
- Revenu net annuel
- 6 750 €
- Investissement total
- 195 159 €
- frais de notaire et travaux compris
- Revenu net mensuel
- 563 €
Ce que cela signifie
Le rendement brut affiché est de 5,00 %, mais votre rendement net réel n'est que de 3,46 % : l'écart vient des frais d'acquisition, des charges et de la vacance.
Un rendement net de 3,46 % est correct sans être exceptionnel. L'opération repose alors en partie sur la plus-value à la revente.
Les 15 159 € de frais de notaire réduisent le rendement de 0,62 % à eux seuls.
Ce calcul est avant impôt. Selon votre tranche marginale et le régime fiscal choisi, comptez encore 20 à 40 % de ponction sur le résultat.
Calcul gratuit et sans inscription : vos montants restent dans votre navigateur. Barèmes vérifiés au 27 juillet 2026.
Brut, net, net-net : trois chiffres très différents
Le rendement brut rapporte les loyers annuels au seul prix d'achat. C'est le chiffre des annonces, simple à calculer et systématiquement flatteur.
Le rendement net déduit toutes les charges — copropriété non récupérable, taxe foncière, assurance, gestion, vacance — et rapporte le résultat à l'investissement complet, frais de notaire et travaux compris. C'est le chiffre honnête, celui que calcule cet outil.
Le rendement net-net déduit en plus la fiscalité. Selon votre tranche marginale et le régime choisi, il retire encore 20 à 40 % du résultat. Un rendement brut de 6 % tombe fréquemment à 2,5 % net-net.
Les charges que les investisseurs débutants oublient
Questions fréquentes
Quel est un bon rendement locatif ?
Au-dessus de 5 % net, l'opération est solide. Entre 3 et 5 %, elle est correcte et repose en partie sur la plus-value attendue. En dessous de 3 % net, l'investissement ne se justifie que par une forte anticipation de valorisation, ce qui est un pari, pas un calcul.
Pourquoi les rendements sont-ils si bas dans les grandes villes ?
Parce que les prix y ont augmenté beaucoup plus vite que les loyers, ces derniers étant encadrés dans plusieurs agglomérations. On y achète du potentiel de plus-value et de la liquidité, pas du rendement. L'arbitrage entre les deux dépend de votre horizon.
Faut-il inclure les frais de notaire dans le calcul ?
Impérativement, dans le rendement net. Ils représentent environ 8 % de l'investissement et ne sont jamais récupérés en cas de revente rapide. Les ignorer surestime le rendement d'environ un demi-point.
Le rendement doit-il primer sur l'emplacement ?
Non. Un rendement élevé signale souvent une zone peu tendue, où la vacance est fréquente, les impayés plus nombreux et la revente lente. Un rendement calculé sur un bien qui reste vide quatre mois par an n'est qu'un chiffre sur un tableur.