Achat et frais
Coût annuel de détention d'un logement
Être propriétaire coûte bien plus que la mensualité de crédit, et bien moins qu'on ne le croit. Ce calculateur sépare ce qui sort du compte de ce qui est réellement perdu : la part de capital remboursée n'est pas une dépense, c'est de l'épargne forcée.
Coût réel mensuel
1 167 €
1 765 € sortent réellement du compte
- Intérêts et assurance51 %
- Taxe foncière9 %
- Charges10 %
- Énergie11 %
- Entretien et assurance19 %
- Coût réel annuel
- 14 000 €
- capital remboursé exclu
- Sortie de trésorerie annuelle
- 21 181 €
- Capital remboursé dans l'année
- 7 182 €
- de l'épargne, pas une dépense
- Intérêts et assurance de prêt
- 7 172 €
- Coût réel au m²
- 215 € / m² / an
- Coût réel sur dix ans
- 139 995 €
- à charges constantes
Ce que cela signifie
Il sort 1 765 € de votre compte chaque mois. Mais 598 € de cette somme reconstituent votre patrimoine : le coût réel de ce logement est de 1 167 € par mois.
C'est ce second chiffre, et lui seul, qui se compare à un loyer. Un propriétaire qui met sa mensualité complète en face du loyer d'à côté se croit toujours perdant.
Les charges fixes — taxe foncière, charges courantes, assurance, entretien — représentent 38 % de ce coût réel, soit 5 328 € par an. Elles ne s'éteindront pas avec le crédit.
Sur dix ans, à charges constantes, ce logement coûtera 139 995 € hors capital remboursé. Les charges constantes étant une fiction, prévoyez davantage.
La provision d'entretien de 2 500 € par an est la ligne que personne ne budgète, et celle qui tombe toujours au mauvais moment. Elle n'est pas optionnelle : elle est simplement différée.
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Sortie de trésorerie et coût réel ne sont pas la même chose
Chaque mois, la mensualité complète quitte votre compte. Mais une partie rembourse du capital, et ce capital reste à vous : il se transforme en patrimoine, il n'est pas consommé.
Compter la mensualité entière comme une dépense conduit à croire qu'on paie beaucoup plus cher qu'un locataire. Ne rien compter du tout conduit à oublier qu'il faut sortir la somme chaque mois. Les deux chiffres sont utiles, mais ils ne répondent pas à la même question.
Pour se comparer honnêtement à un loyer, seul le coût réel compte : intérêts, assurance de prêt, taxe foncière, charges, entretien et énergie. Sur un crédit récent, ce coût réel représente souvent 55 à 70 % de la mensualité complète ; sur un crédit ancien, beaucoup moins, parce que la part d'intérêts s'est effondrée.
Les postes que personne ne budgète
L'entretien est le grand absent des plans de financement. Une chaudière dure quinze ans, une toiture trente, des menuiseries vingt-cinq, un ravalement se vote tous les quinze ans. Ces dépenses ne surviennent pas chaque année, mais elles surviennent.
La règle du 1 % de la valeur du bien par an est un ordre de grandeur de propriétaire expérimenté : lissée sur vingt ans, elle couvre l'essentiel de ces échéances. Sur un bien de 250 000 €, cela représente 2 500 € par an à provisionner, soit souvent plus que la taxe foncière.
La taxe foncière elle-même mérite une projection : elle progresse plus vite que l'inflation depuis la suppression de la taxe d'habitation, et elle ne s'éteint jamais, contrairement au crédit.
Questions fréquentes
Pourquoi exclure le capital remboursé du coût ?
Parce qu'il ne disparaît pas : il augmente votre part de propriété dans le bien. Vous le retrouverez à la revente, ou sous forme de logement possédé une fois le crédit soldé. Économiquement, c'est un virement d'un compte vers un autre, pas une dépense.
Ce coût est-il comparable à un loyer ?
Oui, c'est même l'usage principal de ce calcul. Un loyer est intégralement perdu ; le coût réel de propriété l'est aussi. Comparer ces deux chiffres est légitime, contrairement à la comparaison entre un loyer et une mensualité complète.
Faut-il inclure la facture d'énergie ?
Pour comparer deux logements, oui, et c'est souvent décisif : entre une classe C et une classe F de même surface, l'écart dépasse fréquemment 1 500 € par an. Pour comparer un achat à une location, moins : le locataire paie sa propre énergie.
Le coût baisse-t-il avec le temps ?
Le coût du crédit, oui, fortement : la part d'intérêts d'une mensualité chute année après année. Les charges fixes, non : elles augmentent. Renseignez le nombre d'années déjà remboursées pour obtenir le profil correspondant à votre situation réelle.