Fiscalité et revente
Calculateur d'impôt sur la fortune immobilière
L'IFI frappe les patrimoines immobiliers nets dépassant 1,3 million d'euros au 1er janvier. Son barème réserve une mauvaise surprise : il commence à 800 000 €, si bien que franchir le seuil rend imposable une tranche qu'on croyait hors champ.
IFI dû
3 005 €
patrimoine net taxable : 1 390 000 €
- 0,50 % — Jusqu'à 1 300 000 €80 %
- 0,70 % — Jusqu'à 2 570 000 €20 %
- Patrimoine brut retenu
- 1 690 000 €
- abattement sur la résidence principale déduit
- Abattement résidence principale
- 210 000 €
- Dettes déduites
- 300 000 €
- Patrimoine net taxable
- 1 390 000 €
- Impôt avant décote
- 3 130 €
- Décote
- 125 €
- Taux moyen d'imposition
- 0,22 %
Ce que cela signifie
Vous êtes redevable de l'IFI pour 3 005 €, soit un taux moyen de 0,22 % de votre patrimoine immobilier net.
Le piège du barème : le seuil d'assujettissement est à 1 300 000 €, mais l'impôt se calcule à partir de 800 000 €. En franchissant le seuil, vous devenez imposable sur les 500 000 € qui se trouvaient en dessous.
Une décote de 125 € s'applique, votre patrimoine se situant entre 1,3 et 1,4 M€. Sans elle, franchir le seuil d'un euro coûterait immédiatement 2 500 €.
Vos 300 000 € de dettes viennent en déduction et vous font économiser une part importante de l'impôt. C'est la raison pour laquelle rembourser un crédit immobilier par anticipation peut, au-dessus du seuil, coûter plus cher que de le laisser courir.
L'abattement de 30 % sur la résidence principale retire 210 000 € de la base. Il ne s'applique qu'à la résidence principale, jamais à une résidence secondaire.
Seul l'immobilier est taxé : les placements financiers, l'assurance-vie en unités de compte non immobilières et les biens professionnels en sont exclus. C'est un impôt sur une classe d'actifs, pas sur la fortune.
Calcul gratuit et sans inscription : vos montants restent dans votre navigateur. Barèmes vérifiés au 27 juillet 2026.
Le piège du seuil
Le seuil d'assujettissement est fixé à 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net. En dessous, aucune déclaration n'est due. Au-dessus, l'impôt se calcule à partir de 800 000 €, donc sur 500 000 € que le redevable croyait exonérés.
Sans correctif, un euro de patrimoine supplémentaire au-dessus du seuil coûterait 2 500 € d'impôt. Une décote lisse cette marche entre 1,3 et 1,4 million : 17 500 € diminués de 1,25 % du patrimoine net taxable.
La valeur retenue est celle du 1er janvier. Un marché qui monte suffit donc à faire franchir le seuil sans avoir rien acheté, et la déclaration se fait avec la déclaration de revenus, au printemps suivant.
Ce qui entre, ce qui sort, ce qui se déduit
Entrent dans l'assiette tous les biens et droits immobiliers : résidence principale, résidences secondaires, locatif, terrains, parts de SCI et de SCPI, ainsi que la fraction immobilière de certains contrats d'assurance-vie.
En sortent les placements financiers, les liquidités, les valeurs mobilières et les biens immobiliers affectés à l'activité professionnelle du redevable. C'est un impôt sur une classe d'actifs, non sur la fortune : deux patrimoines de même valeur sont traités très différemment selon leur composition.
La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale. Les dettes se rapportant aux biens taxables — capital restant dû des emprunts, travaux impayés, impôts fonciers — se déduisent, ce qui fait du crédit immobilier un levier de réduction parfaitement légal.
Enfin, un plafonnement limite le total IFI plus impôt sur le revenu à 75 % des revenus de l'année précédente. Il protège les redevables détenant beaucoup d'immobilier peu rentable.
Questions fréquentes
Faut-il déclarer si l'on est juste sous le seuil ?
Non, aucune déclaration n'est due sous 1,3 million d'euros de patrimoine net taxable. Il reste prudent de conserver une évaluation datée de vos biens : en cas de contrôle, c'est à vous de démontrer que le seuil n'était pas franchi.
Comment évaluer ses biens ?
À leur valeur vénale au 1er janvier, c'est-à-dire au prix auquel ils se vendraient. L'administration accepte une décote pour occupation, généralement de 10 à 30 % sur un bien loué, et une décote de minorité sur des parts de SCI non majoritaires.
Rembourser son crédit augmente-t-il l'IFI ?
Oui, mécaniquement : la dette déductible diminue, donc le patrimoine net augmente. Au-dessus du seuil, un remboursement anticipé peut coûter en IFI davantage qu'il ne rapporte en intérêts économisés. Le calcul mérite d'être fait avant de solder un prêt.
Les SCPI sont-elles taxables ?
Oui, à hauteur de la valeur des parts détenues. Il en va de même des unités de compte immobilières logées dans un contrat d'assurance-vie : l'assureur communique chaque année la fraction imposable, qu'il faut reporter dans la déclaration.