Achat et frais
Simulateur acheter ou louer
Acheter n'est pas toujours rentable : sur un horizon court, les frais de notaire et les intérêts du début de prêt ne sont jamais amortis. Ce simulateur compare les deux options en supposant que le locataire place son apport, et calcule votre point de bascule.
Mieux vaut louer
17 861 €
d'écart sur 10 ans
- Coût de l'achat54 %
- Coût de la location46 %
- Coût net de l'achat
- 125 867 €
- patrimoine constitué déduit
- Coût net de la location
- 108 007 €
- épargne placée déduite
- Point de bascule
- 13 ans
- Intérêts payés sur la période
- 62 315 €
- Capital remboursé
- 67 225 €
- Valeur du bien à la revente
- 276 156 €
Ce que cela signifie
Sur 10 ans, louer vous revient 17 861 € moins cher qu'acheter. L'horizon est trop court pour amortir les frais d'entrée.
L'achat devient gagnant à partir de 13 ans de détention. En dessous, les frais de notaire et les intérêts du début de prêt ne sont pas amortis.
Les frais de notaire de 20 324 € représentent à eux seuls 21 mois de loyer.
Calcul gratuit et sans inscription : vos montants restent dans votre navigateur. Barèmes vérifiés au 27 juillet 2026.
Une comparaison honnête suppose de placer l'apport
La plupart des comparateurs opposent un loyer à une mensualité, ce qui n'a aucun sens : la mensualité constitue du patrimoine, le loyer non. Mais l'inverse est tout aussi faux, car l'acheteur immobilise un apport que le locataire peut placer.
Ce simulateur retient donc trois flux du côté de l'achat : l'argent réellement sorti (apport, intérêts, assurance, frais, charges de propriétaire), le capital remboursé, et la valeur nette récupérée à la revente. Du côté de la location : les loyers indexés, moins les intérêts produits par l'apport placé.
L'horizon de détention décide de tout
Les frais de notaire représentent à eux seuls environ 8 % du prix, soit souvent l'équivalent de deux ans de loyer. Il faut les amortir avant de commencer à gagner quoi que ce soit.
S'y ajoutent les intérêts, concentrés en début de prêt, et les frais de revente. En règle générale, en dessous de cinq ans, la location l'emporte presque toujours. Au-delà de dix ans, l'achat prend l'avantage sauf marché baissier.
Le calcul ne dit rien de deux dimensions décisives : la mobilité professionnelle, que l'achat contraint fortement, et la sécurité que représente un logement payé au moment de la retraite.
Questions fréquentes
À partir de combien d'années faut-il acheter ?
Le seuil courant se situe entre cinq et huit ans, mais il dépend entièrement du rapport entre le loyer et le prix d'achat. Dans les villes où les prix sont élevés par rapport aux loyers, comme Paris ou Bordeaux, le point de bascule est bien plus tardif.
Que se passe-t-il si les prix baissent ?
Le paramètre d'évolution du prix de l'immobilier accepte des valeurs négatives. Testez un scénario à −1 % par an : dans la plupart des configurations, le point de bascule est repoussé de plusieurs années, parfois au-delà de vingt ans.
Faut-il compter les charges de copropriété ?
Oui, dans les charges annuelles de propriétaire, avec la taxe foncière et l'entretien. Attention à ne retenir que la part non récupérable : une partie des charges de copropriété serait de toute façon payée par un locataire.