Acheter ou louer à Épinay-sur-Seine en 2026

Les prix viennent des ventes réellement enregistrées par la DGFiP, les loyers des annonces relevées par l'ANIL, et les frais du barème en vigueur. Rien n'est estimé à la louche.

Le marché d'Épinay-sur-Seine en un coup d'œil

Prix médian, appartement: 2 756 €/m²; 1 746 ventes
Loyer d'annonce: 19,48 €/m²/mois; charges comprises, 3e trimestre 2025
Évolution 2021 → 2025: ↑ +2,4 %; prix moyen au m²

Forme de l'évolution du prix moyen au m² à Épinay-sur-Seine, base 100 en 2021. Les niveaux ne sont pas gradués : ce sont des moyennes, quand le prix affiché ci-dessus est une médiane.

Cette évolution compare deux années. Entre les deux, le marché français a perdu 33,9 % de ses ventes avant d'en regagner 13,3 % depuis l'automne 2024 : le marché s'est vidé, puis il est reparti.

Prix médians calculés sur les ventes de janvier 2021 à décembre 2025. Une médiane communale mélange le centre et la périphérie : elle situe un bien, elle ne l'estime pas.

À Épinay-sur-Seine, le mélange est important : d'un secteur cadastral à l'autre, le m² va de 2 277 € à 3 448 €, soit un rapport de 1,5. La médiane ci-dessus situe la commune, elle ne situe pas une adresse. Mesuré entre les 21 secteurs cadastraux de la commune comptant au moins 30 ventes, en écartant les deux dixièmes extrêmes. Le découpage cadastral est fiscal : il ne suit pas les quartiers, et donne un ordre de grandeur, pas une carte. L'écart de prix à l'intérieur d'une commune compare les 431 communes mesurées, où le rapport médian vaut 1,48.

Le prix au m² selon la taille à Épinay-sur-Seine

Appartement de moins de 45 m²: 4 450 €/m²; 693 annonces
Appartement de 45 à 90 m²: 3 873 €/m²; 2 746 annonces

À Épinay-sur-Seine, un petit logement se paie 14,9 % de plus au mètre carré qu'un logement de taille courante. Acheter plus petit réduit la facture totale, pas le prix du mètre carré.

Prix demandés dans les annonces publiées depuis janvier 2025, et non prix signés : ils se comparent entre eux, pas aux médianes DVF ci-dessus. Une tranche dont les annonces sont trop peu nombreuses, ou dont le niveau contredit les ventes enregistrées, n'est pas affichée.

Et pour une maison à Épinay-sur-Seine ?

Prix médian, maison: 3 664 €/m²; 406 ventes
Loyer d'annonce, maison: 16,15 €/m²/mois; charges comprises, 3e trimestre 2025
Évolution 2021 → 2025: ↓ −6,7 %; prix moyen au m²

Forme de l'évolution du prix moyen au m² à Épinay-sur-Seine, base 100 en 2021. Les niveaux ne sont pas gradués : ce sont des moyennes, quand le prix affiché ci-dessus est une médiane.

Médiane calculée sur les 406 maisons vendues de janvier 2021 à décembre 2025. Une maison se compare mal au m² : le terrain, l'état et l'époque pèsent davantage que dans un appartement. Au loyer d'annonce local, le rendement brut ressort à 5,3 %.

Avec 60 000 € d'apport, que peut-on acheter à Épinay-sur-Seine ?

Prix atteignable, frais d'acquisition compris

176 721 €

soit environ 64 m² au prix médiand'Épinay-sur-Seine, pour 2 294 € de revenus nets mensuels sur 20 ans.

Ce montant tient compte des droits de mutation du département 93, des émoluments du notaire, des frais de garantie et de dossier. Pour ajuster l'apport, les revenus ou la durée, le calculateur de budget maximum reprend le même moteur.

Acheter ou louer 65 m² à Épinay-sur-Seine ?

Acheter — mensualité de crédit

765 €/mois

Sur 20 ans, après 60 000 €d'apport. Hors assurance, taxe foncière et charges de copropriété.

Louer — loyer d'annonce

1 266 €/mois

Charges comprises. Loyer demandé dans les annonces, non un bail signé.

Le logement vaut ici

11,8 ans de loyer

La médiane des 955 communes mesurables est à 15,6 ans pour les appartements, et Épinay-sur-Seine se situe au 19e centile. Le loyer y couvre le prix plus vite qu'ailleurs, ce qui rapproche l'achat de la location — et joue en sens inverse à la revente, un marché peu tendu se retournant moins vite à la hausse.

Prix médian divisé par douze loyers d'annonce — le rendement brut local de 8,5 %, lu du côté de celui qui achète pour habiter. Ce n'est pas une durée d'amortissement : l'acheteur paie en plus les frais d'acquisition, la taxe foncière et les charges, et le loyer de l'ANIL est charges comprises.

Comparer ces deux chiffres ne tranche pas la question : le crédit constitue un capital que le loyer ne constitue pas, mais l'achat ajoute 15 095 € de frais d'entrée à amortir, la taxe foncière et les charges. Le calculateur acheter ou louer intègre la durée de détention, qui est ce qui décide vraiment.

Avec les hypothèses fixes de notre étude nationale — un appartement de 70 m², 20 % d'apport, un crédit de 25 ans — l'achat devient moins coûteux que la location à Épinay-sur-Seine au bout de 7 ans de détention, ce qui place la commune au 53^e rang sur 955. Voir le classement complet.

Épinay-sur-Seine face à ses voisines

L'arbitrage se joue rarement entre Épinay-sur-Seine et une ville de l'autre bout du pays : il se joue entre des communes qu'on visite le même week-end. Voici les 4 plus proches à moins de 25 km, rangées par distance et non par prix — ce n'est pas un classement.

Commune	Prix / m²	Écart	Années de loyer	Secteurs comparés avec Épinay-sur-Seine
Deuil-la-Barre1,9 km	3 560 €	+29,2 %+0,4 % de loyer	15,2 ans	Des secteurs au même prix
Enghien-les-Bains2 km	5 258 €	+90,8 %+8,1 % de loyer	20,8 ans	Tous plus chers, sans exception
Villetaneuse2 km	2 812 €	+2,0 %−6,6 % de loyer	12,9 ans	Trop peu de secteurs pour trancher
Villeneuve-la-Garenne2,2 km	3 918 €	+42,2 %+7,8 % de loyer	15,5 ans	Des secteurs au même prix

Un fait que seule la mise en regard révèle : Enghien-les-Bains n'a aucun secteur en commun avec Épinay-sur-Seine — ses secteurs les moins chers dépassent les plus chers d'Épinay-sur-Seine. Viser un quartier abordable de la commune la plus chère plutôt que la commune la moins chère n'y change donc rien : l'écart tient à la commune, pas au quartier.

La seconde ligne de la colonne « écart » est celle du loyer. Quand le prix s'écarte beaucoup plus que le loyer, la différence paie ce que le marché locatif ne facture pas au même taux. Les plages de secteurs sont celles du 1er au 9e décile des sections cadastrales, et le découpage cadastral est fiscal : il ne suit pas les quartiers.

Le coût réel d'entrée à Épinay-sur-Seine

65 m² au prix médian: 179 140 €
Frais d'acquisitiondroits de mutation à 6,32 %, émoluments, CSI et débours: 15 095 €
Total à financer: 194 235 €

Primo-accédant ? La majoration votée par le département ne vous est pas opposable : vous économisez 914 € de droits de mutation sur ce même bien.

Épinay-sur-Seine est en zone A au sens du prêt à taux zéro, ce qui plafonne l'opération finançable à 270 000 €. Vérifier votre éligibilité au PTZ.

Son prix médian de 2 756 €/m² ne franchit ni le seuil de la zone au-dessus, ni celui de la zone en dessous. Le zonage ABC face aux prix réels compare les 956 communes mesurées.

Une fois entré, il reste la taxe foncière : environ 2 483 € par an pour le logement moyen d'Épinay-sur-Seine, au taux communal et intercommunal de 39,9 %. Rapportée au loyer d'un 70 m² — la surface de référence de l'étude, et non celle du cas type ci-dessus —, elle représente 1,8 mois de loyer, contre 2,0 pour la commune médiane. La taxe foncière, en mois de loyer classe les 955 communes mesurées.

Vous avez une annonce à Épinay-sur-Seine en tête ?

Collez son texte dans le tableau de bord : les champs se remplissent seuls, le prix au m² d'Épinay-sur-Seine sert de repère, et l'analyse note le bien sur 100 en six axes, puis chiffre les arguments de négociation opposables au vendeur. Tout se calcule dans votre navigateur.

Analyser un bien à Épinay-sur-Seine

Questions fréquentes sur l'immobilier à Épinay-sur-Seine

Combien faut-il gagner pour acheter à Épinay-sur-Seine ?

Avec 60 000 € d'apport, un 65 m² au prix médian d'Épinay-sur-Seine suppose environ 2 294 € de revenus nets mensuels, sur 20 ans et au taux d'endettement maximal de 35 % retenu par les banques.

Quels sont les frais d'acquisition à Épinay-sur-Seine ?

15 095 € pour un bien à 179 140 €, soit des droits de mutation à 6,32 % dans le département 93, auxquels s'ajoutent les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les débours.

Vaut-il mieux acheter ou louer à Épinay-sur-Seine ?

Le même 65 m² coûte 765 € par mois de crédit sur 20 ans, contre 1 266 € de loyer charges comprises. La comparaison ne suffit pas à trancher : l'achat ajoute les frais d'acquisition, la taxe foncière et les charges de copropriété, mais constitue un capital que le loyer ne constitue pas.

Les prix montent-ils ou baissent-ils à Épinay-sur-Seine ?

Le prix moyen au m² des appartements a évolué de +2,4 % entre 2021 et 2025 à Épinay-sur-Seine, d'après les ventes enregistrées par la DGFiP. Une évolution passée ne préjuge pas de la suivante.

Autres villes

Prix : demandes de valeurs foncières, DGFiP. Loyers : Carte des loyers, ANIL. Zonage : arrêté du 23 juin 2026. Droits de mutation : tableau DGFiP au 1er juin 2026. Barèmes vérifiés au 27 juillet 2026. Ni délai de vente ni marge de négociation moyenne ne figurent sur cette page. Les prix demandés permettraient de les approcher, mais mal : une annonce qui disparaît peut avoir été vendue, retirée ou simplement republiée, et l'écart entre prix demandé et prix signé mesure autant la composition des deux échantillons que le pouvoir de négociation. Les publier serait les inventer avec une source. Méthodologie détaillée — étude acheter ou louer, toutes les communes.