Le marché s'est vidé, puis il est reparti

Ce que dit la mesure

Le marché s'est ajusté par les volumes, pas par les prix. C'est contre-intuitif : quand les taux montent, on attend une baisse des prix. Elle n'a presque pas eu lieu. Ce sont les échanges qui ont disparu — un tiers des acheteurs et des vendeurs a quitté le marché plutôt que de s'accorder sur un prix plus bas. Un marché immobilier ne se dégonfle pas en baissant, il se dégonfle en cessant d'échanger. Rapporté l'un à l'autre, le mouvement des ventes est 5,8 fois celui des prix.

Le calendrier le confirme. Les ventes culminent en mars 2022, l'indice de prix 13 mois plus tard, en avril 2023. Les prix ont continué de monter plus d'un an après que le marché eut commencé à se vider.

Le chemin, fenêtre par fenêtre

Chaque point est la somme des 12 mois qui précèdent. Les ventes de logement sont saisonnières — l'été pèse le double de février —, et une courbe mensuelle brute montrerait surtout les saisons ; une somme sur douze mois les annule par construction.

L'indice de prix est en base 100 sur la fenêtre de décembre 2021, jamais en euros : le site publie des médianes, cette série repose sur des moyennes, et les deux affichées côte à côte se liraient comme une contradiction alors qu'elles ne mesurent pas la même chose.

Deux départements voisins, deux leviers d'ajustement

Ce que la moyenne nationale cache, deux départements limitrophes le montrent. À Paris, les ventes n'ont reculé que de 22,4 % — le moins de toute la métropole — mais le prix moyen a perdu 7,8 % entre 2021 et 2025, le recul le plus fort du pays. Dans les Yvelines, c'est l'inverse : −43,5 % de ventes, pour −4,1 % de prix.

Le même choc de taux, à trente kilomètres de distance, absorbé par le prix d'un côté et par le nombre d'échanges de l'autre. Cette page ne dit pas pourquoi — il faudrait connaître la structure de la demande, la part des investisseurs, celle des acheteurs à crédit, que DVF n'enregistre pas. Elle constate que le levier n'est pas le même partout, et c'est déjà ce qu'aucune moyenne nationale ne permet de voir.

Où la chute a été la plus forte, où la reprise l'est

Les deux listes se recoupent en partie, et ce n'est pas un hasard : la chute et la reprise sont corrélées à -0,47. Là où le marché a le plus perdu, il reprend le plus. C'est une association, pas une cause. Un département qui a beaucoup perdu a mécaniquement plus de terrain à reprendre, et ce rebond peut n'être qu'un retour à la moyenne. Le coefficient n'explique d'ailleurs qu'un cinquième de la variation d'un département à l'autre : le reste se joue ailleurs.

La reprise n'est pas générale pour autant : 4 départements vendent encore moins qu'au creux — Tarn, La Réunion, Creuse, Martinique.

Reprendre ces données

Les deux tableaux sont publiés sous Licence Ouverte 2.0 : réutilisation libre, y compris commerciale, sous réserve de mentionner la source. L'attribution demandée tient en une ligne — « CopilotImmo, https://www.copilotimmo.app/etude/cycle-du-marche ». Le CSV porte la série nationale des 49 fenêtres puis le classement des 97 départements, à la suite, avec leurs deux en-têtes.

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       alt="Le marché s'est vidé, puis il est reparti — CopilotImmo" width="1200" height="630" />
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Où le marché s'est le plus vidé

La seule carte en aplats des cinq études, parce que la seule dont la donnée est départementale d'origine. Elle montre que le recul n'a été ni uniforme ni concentrique : Paris est le département métropolitain qui a le moins perdu de ventes, quand les Yvelines, sa voisine, en ont perdu près de la moitié.

Les 97 départements

De la chute la plus forte à la plus faible, avec la reprise et le solde de chacun. La page entière est chargée : votre navigateur y trouve un département plus vite qu'un champ de recherche.

Ventes de logements — appartements et maisons — sur les 12 mois clos à chacune des trois dates du cycle national. La dernière colonne est l'évolution du prix moyen au m² entre 2021 et 2025, à composition de marché constante ; elle ne porte pas sur les mêmes fenêtres que les trois précédentes.