Tableau de bord
Analysez un bien en une seule saisie
Renseignez le bien une fois, et obtenez l'analyse complète : coût réel d'entrée, mensualité et endettement, positionnement par rapport au marché, rentabilité, facture énergétique et scénario de revente. Tout se recalcule à chaque frappe.
Analyse complète — 5 volets
Score global
65/100
Bon achat
L'opération tient debout. Regardez les axes les plus faibles ci-dessous : ce sont vos leviers de négociation.
Le détail de la note
- Prix62 /100
Au-dessus du marché — À 3 846 € du m², le bien est 2,2 % au-dessus du prix moyen du quartier. C'est votre marge de négociation.
- Financement73 /100
Finançable — Endettement à 26,9 %, apport de 15 %, et 129 756 € de coût de crédit pour 233 844 € empruntés.
- Coût de détention74 /100
Tendu — Crédit, charges, taxe foncière et énergie représentent 1 536 € par mois, soit 34 % de vos revenus.
- Énergie68 /100
Correct — Classé D, soit 1 593 € d'énergie par an.
- Charges et travaux70 /100
Normales — 2 300 € de charges et taxe foncière par an, soit 0,92 % du prix du bien.
- Coussin de sécurité84 /100
Confortable — Après l'achat il vous resterait 15 000 €, soit 10,7 mois de mensualité et de charges. Vous n'avez pas encore lu les documents de la copropriété : ce coussin pourrait avoir à absorber un appel de fonds que vous ne connaissez pas.
- Revente12 /100
Défavorable — En revendant dans 10 ans, vous récupéreriez 61 467 € pour 173 345 € engagés.
Cette note porte sur ce qui se mesure : prix, financement, charges, énergie et sortie. Elle ne dit rien de l'emplacement, de l'état réel du bâti ni de la santé de la copropriété — trois critères qui se vérifient sur place et dans les documents.
Ce que vous sortez pour entrer
273 844 €
Coût total d'acquisition
soit 9,5 % au-dessus du prix affiché
- Prix91 %
- Frais de notaire7 %
- Garantie et dossier1 %
- Prix du bien
- 250 000 €
- Frais de notaire8,13 %
- 20 324 €
- Garantie et frais de dossier
- 3 520 €
- Travaux
- 0 €
- Apport15 % de l'opération
- 40 000 €
- Montant à emprunter
- 233 844 €
Votre crédit
1 212 €
Mensualité, assurance comprise
sur 25 ans à 3,30 %
- Capital64 %
- Intérêts30 %
- Assurance5 %
- Taux d'endettementlimite HCSF : 35 %
- 26,9 %
- Dont assurancepar mois
- 66 €
- Total des intérêts
- 109 880 €
- Coût total du crédit
- 129 756 €
- Charges du biencopropriété et taxe foncière, par mois
- 192 €
- Reste à vivrepar mois, mensualité et charges du bien déduites
- 3 096 €
- Coussin après l'achatsoit 10,7 mois de mensualité et de charges
- 15 000 €
Le prix est-il justifié ?
3 846 €
Prix au m²
Bien dans le marché
- Prix au m² frais compris
- 4 159 €
- Prix moyen du quartier
- 3 763 €
- Écart au marché
- 2,2 %
- Surcoût ou économiepar rapport au prix moyen du quartier
- 5 405 €
- Surface
- 65 m²
La facture énergétique
1 593 €
Classe D
d'énergie par an
- Coût mensuel
- 133 €
- Interdiction de location
- non concerné
- Économie possible en classe Cpar an, après rénovation
- 519 €
- Coût sur 10 ans
- 15 932 €
Si vous revendez dans 10 ans
61 467 €
Ce qu'il vous resterait
après remboursement du crédit, frais de vente et impôt
- Valeur estimée du bienà -0,48 % par an
- 238 256 €
- Capital restant dû
- 162 494 €
- Capital remboursé
- 71 350 €
- Impôt sur la plus-valuerésidence principale
- exonéré
- Frais de venteagence et diagnostics, estimés à 6 %
- 14 295 €
- Effort net sur la périodehors capital remboursé, qui reste votre patrimoine
- 173 345 €
Prix conseillé
Soit 9 750 € de moins, c'est-à-dire 3,9 % du prix affiché, justifiés point par point ci-dessous.
- Rénovation énergétique (DPE D)moyenne− 9 750 €
150 € du m² pour passer de la classe D à la classe C, sur 65 m².
Le logement est classé D. Atteindre la classe C représente environ 9 750 € de travaux pour 65 m², et la facture énergétique actuelle s'élève à 1 593 € par an.
Message prêt à envoyer à l'agence
Bonjour, Après avoir étudié le bien, je souhaite vous transmettre une offre à 240 250 €, que je peux justifier point par point.
Rénovation énergétique (DPE D) — Le logement est classé D. Atteindre la classe C représente environ 9 750 € de travaux pour 65 m², et la facture énergétique actuelle s'élève à 1 593 € par an.
Ces éléments représentent ensemble 9 750 €, soit 3,9 % du prix affiché. Mon offre est ferme et mon financement est préparé. Je reste disponible pour en discuter.
À garder en tête
- Ces montants sont des arguments, pas des droits : ils indiquent ce que les faits justifient, pas ce qu'un vendeur acceptera.
- La marge réelle dépend d'éléments que ce calcul ignore : la tension du marché local, le temps écoulé depuis la mise en vente, le nombre d'acheteurs en face, et surtout la motivation du vendeur.
- Faites chiffrer les travaux par deux ou trois entreprises avant de négocier : un devis daté vaut infiniment plus qu'une estimation au mètre carré.
Ce que cela signifie
Le prix affiché est de 250 000 €, mais l'opération vous coûtera 273 844 € : 23 844 € de frais et de travaux s'y ajoutent.
Votre taux d'endettement de 26,9 % passe sous la limite des 35 %, avec 363 € de marge mensuelle.
Vous n'avez pas encore les documents de la copropriété. Réclamez les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale et le pré-état daté avant de signer : ils doivent être annexés au compromis, et vos dix jours de rétractation ne courent qu'à partir de leur remise.
Sur 10 ans, l'opération vous aura coûté 173 345 € net, et la revente vous rendrait 61 467 €.
Analyse gratuite et sans inscription : vos montants restent dans votre navigateur. Barèmes vérifiés au 27 juillet 2026.
Pourquoi une vue d'ensemble change tout
Pris séparément, chaque calcul rassure. Le rendement brut paraît correct, la mensualité passe, les frais de notaire sont connus. C'est en les additionnant que la réalité apparaît : les frais d'acquisition amputent le rendement, l'impôt transforme un cash-flow positif en effort d'épargne, et un DPE dégradé pèse sur la revente.
Ce tableau de bord fait circuler les chiffres entre les calculs. Le montant emprunté tient compte des frais de notaire et des travaux, les intérêts de la première année entrent dans le calcul fiscal, l'impôt retenu est celui du régime le plus avantageux, et le capital remboursé vient en déduction de l'effort total.
L'objectif n'est pas de vous donner un chiffre de plus, mais de répondre à la seule question qui compte : cette opération tient-elle debout ?
Questions fréquentes
En quoi est-ce différent des calculateurs ?
Les calculateurs répondent chacun à une question isolée, en vous demandant de ressaisir les mêmes chiffres à chaque fois. Ici, une seule saisie alimente toutes les analyses, et surtout elles se parlent : la fiscalité entre dans le cash-flow, les frais de notaire entrent dans le rendement, les intérêts du crédit entrent dans le calcul de la revente.
Pourquoi séparer « j'y habite » et « je le loue » ?
Parce que les questions ne sont pas les mêmes. En résidence principale, la plus-value est exonérée et le rendement locatif n'a aucun sens. En investissement, le régime fiscal pèse souvent plus lourd que la négociation du prix, et la revente est taxée. Le tableau de bord n'affiche que ce qui vous concerne.
Que dois-je saisir en priorité ?
Le prix, la surface et vos revenus suffisent pour obtenir une première lecture. Le prix moyen du quartier, consultable gratuitement sur la base DVF des ventes réelles, est celui qui apporte le plus : c'est lui qui transforme un simple calcul en argument de négociation.
Les résultats sont-ils fiables ?
Les calculs appliquent les barèmes légaux en vigueur, vérifiés et datés, et sont couverts par des tests automatisés. Restent des hypothèses que personne ne peut connaître : l'évolution des prix, la vacance locative réelle, le coût exact des travaux. Faites varier ces paramètres pour mesurer votre exposition plutôt que de vous fier à un chiffre unique.
Mes données sont-elles enregistrées ?
Non. Tous les calculs s'exécutent dans votre navigateur, aucune valeur n'est transmise ni conservée. La contrepartie est qu'en fermant la page, votre saisie est perdue : la sauvegarde des analyses viendra avec les comptes utilisateurs.