Acheter ou louer à Marseille en 2026

Les prix viennent des ventes réellement enregistrées par la DGFiP, les loyers des annonces relevées par l'ANIL, et les frais du barème en vigueur. Rien n'est estimé à la louche.

Le marché de Marseille en un coup d'œil

Prix médian, appartement: 3 032 €/m²; 58 120 ventes, moyenne des arrondissements
Loyer d'annonce: 16,30 €/m²/mois; charges comprises, 3e trimestre 2025
Évolution 2021 → 2025: +11,3 %; prix moyen au m²

Forme de l'évolution du prix moyen au m² à Marseille, base 100 en 2021. Les niveaux ne sont pas gradués : ce sont des moyennes, quand le prix affiché ci-dessus est une médiane.

Prix médians calculés sur les ventes de janvier 2021 à décembre 2025. À Marseille, la ligne communale de DVF est vide : la valeur est la moyenne des médianes d'arrondissement pondérée par les ventes, et non une médiane. Une médiane communale mélange le centre et la périphérie : elle situe un bien, elle ne l'estime pas.

Avec 60 000 € d'apport, que peut-on acheter à Marseille ?

Prix atteignable, frais d'acquisition compris

194 437 €

soit environ 64 m² au prix médian de Marseille, pour 2 623 € de revenus nets mensuels sur 20 ans.

Ce montant tient compte des droits de mutation du département 13, des émoluments du notaire, des frais de garantie et de dossier. Pour ajuster l'apport, les revenus ou la durée, le calculateur de budget maximum reprend le même moteur.

Acheter ou louer 65 m² à Marseille ?

Acheter — mensualité de crédit

875 €/mois

Sur 20 ans, après 60 000 € d'apport. Hors assurance, taxe foncière et charges de copropriété.

Louer — loyer d'annonce

1 060 €/mois

Charges comprises. Loyer demandé dans les annonces, non un bail signé.

Comparer ces deux chiffres ne tranche pas la question : le crédit constitue un capital que le loyer ne constitue pas, mais l'achat ajoute 16 419 € de frais d'entrée à amortir, la taxe foncière et les charges. Le rendement locatif brut du marché local ressort à 6,5 %. Le calculateur acheter ou louer intègre la durée de détention, qui est ce qui décide vraiment.

Le coût réel d'entrée à Marseille

65 m² au prix médian: 197 080 €
Frais d'acquisitiondroits de mutation à 6,32 %, émoluments, CSI et débours: 16 419 €
Total à financer: 213 499 €

Primo-accédant ? La majoration votée par le département ne vous est pas opposable : vous économisez 1 005 € de droits de mutation sur ce même bien.

Marseille est en zone A au sens du prêt à taux zéro, ce qui plafonne l'opération finançable à 270 000 €. Vérifier votre éligibilité au PTZ.

Vous avez une annonce à Marseille en tête ?

Collez son texte dans le tableau de bord : les champs se remplissent seuls, le prix au m² de Marseille sert de repère, et l'analyse note le bien sur 100 en six axes, puis chiffre les arguments de négociation opposables au vendeur. Tout se calcule dans votre navigateur.

Analyser un bien à Marseille

Questions fréquentes sur l'immobilier à Marseille

Combien faut-il gagner pour acheter à Marseille ?

Avec 60 000 € d'apport, un 65 m² au prix médian de Marseille suppose environ 2 623 € de revenus nets mensuels, sur 20 ans et au taux d'endettement maximal de 35 % retenu par les banques.

Quels sont les frais d'acquisition à Marseille ?

16 419 € pour un bien à 197 080 €, soit des droits de mutation à 6,32 % dans le département 13, auxquels s'ajoutent les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les débours.

Vaut-il mieux acheter ou louer à Marseille ?

Le même 65 m² coûte 875 € par mois de crédit sur 20 ans, contre 1 060 € de loyer charges comprises. La comparaison ne suffit pas à trancher : l'achat ajoute les frais d'acquisition, la taxe foncière et les charges de copropriété, mais constitue un capital que le loyer ne constitue pas.

Les prix montent-ils ou baissent-ils à Marseille ?

Le prix moyen au m² des appartements a évolué de +11,3 % entre 2021 et 2025 à Marseille, d'après les ventes enregistrées par la DGFiP. Une évolution passée ne préjuge pas de la suivante.

Autres villes

Prix : demandes de valeurs foncières, DGFiP. Loyers : Carte des loyers, ANIL. Zonage : arrêté du 23 juin 2026. Droits de mutation : tableau DGFiP au 1er juin 2026. Barèmes vérifiés au 27 juillet 2026. Ni délai de vente ni marge de négociation moyenne ne figurent sur cette page : DVF enregistre des ventes signées, pas des mises en vente, et ces deux chiffres seraient inventés.