Acheter ou louer à Nice en 2026
Les prix viennent des ventes réellement enregistrées par la DGFiP, les loyers des annonces relevées par l'ANIL, et les frais du barème en vigueur. Rien n'est estimé à la louche.
Le marché de Nice en un coup d'œil
- Prix médian, appartement
- 4 556 €/m²
- 38 535 ventes
- Loyer d'annonce
- 20,43 €/m²/mois
- charges comprises, 3e trimestre 2025
- Évolution 2021 → 2025
- +16 %
- prix moyen au m²
Prix médians calculés sur les ventes de janvier 2021 à décembre 2025. Une médiane communale mélange le centre et la périphérie : elle situe un bien, elle ne l'estime pas.
Avec 60 000 € d'apport, que peut-on acheter à Nice ?
Prix atteignable, frais d'acquisition compris
292 317 €
soit environ 64 m² au prix médian de Nice, pour 4 415 € de revenus nets mensuels sur 20 ans.
Ce montant tient compte des droits de mutation du département 06, des émoluments du notaire, des frais de garantie et de dossier. Pour ajuster l'apport, les revenus ou la durée, le calculateur de budget maximum reprend le même moteur.
Acheter ou louer 65 m² à Nice ?
Acheter — mensualité de crédit
1 472 €/mois
Sur 20 ans, après 60 000 € d'apport. Hors assurance, taxe foncière et charges de copropriété.
Louer — loyer d'annonce
1 328 €/mois
Charges comprises. Loyer demandé dans les annonces, non un bail signé.
Comparer ces deux chiffres ne tranche pas la question : le crédit constitue un capital que le loyer ne constitue pas, mais l'achat ajoute 22 218 € de frais d'entrée à amortir, la taxe foncière et les charges. Le rendement locatif brut du marché local ressort à 5,4 %. Le calculateur acheter ou louer intègre la durée de détention, qui est ce qui décide vraiment.
Le coût réel d'entrée à Nice
- 65 m² au prix médian
- 296 140 €
- Frais d'acquisitiondroits de mutation à 5,81 %, émoluments, CSI et débours
- 22 218 €
- Total à financer
- 318 358 €
Le département 06 n'a pas voté la majoration des droits de mutation autorisée par la loi de finances pour 2025. Les frais y sont de 5,81 % au lieu de 6,32 % dans 89 départements sur 101 — une différence de plusieurs milliers d'euros sur un achat de cette taille.
Nice est en zone A au sens du prêt à taux zéro, ce qui plafonne l'opération finançable à 270 000 €. Vérifier votre éligibilité au PTZ.
Vous avez une annonce à Nice en tête ?
Collez son texte dans le tableau de bord : les champs se remplissent seuls, le prix au m² de Nice sert de repère, et l'analyse note le bien sur 100 en six axes, puis chiffre les arguments de négociation opposables au vendeur. Tout se calcule dans votre navigateur.
Analyser un bien à NiceQuestions fréquentes sur l'immobilier à Nice
Combien faut-il gagner pour acheter à Nice ?
Avec 60 000 € d'apport, un 65 m² au prix médian de Nice suppose environ 4 415 € de revenus nets mensuels, sur 20 ans et au taux d'endettement maximal de 35 % retenu par les banques.
Quels sont les frais d'acquisition à Nice ?
22 218 € pour un bien à 296 140 €, soit des droits de mutation à 5,81 % dans le département 06, auxquels s'ajoutent les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les débours.
Vaut-il mieux acheter ou louer à Nice ?
Le même 65 m² coûte 1 472 € par mois de crédit sur 20 ans, contre 1 328 € de loyer charges comprises. La comparaison ne suffit pas à trancher : l'achat ajoute les frais d'acquisition, la taxe foncière et les charges de copropriété, mais constitue un capital que le loyer ne constitue pas.
Les prix montent-ils ou baissent-ils à Nice ?
Le prix moyen au m² des appartements a évolué de +16 % entre 2021 et 2025 à Nice, d'après les ventes enregistrées par la DGFiP. Une évolution passée ne préjuge pas de la suivante.
Autres villes
Prix : demandes de valeurs foncières, DGFiP. Loyers : Carte des loyers, ANIL. Zonage : arrêté du 23 juin 2026. Droits de mutation : tableau DGFiP au 1er juin 2026. Barèmes vérifiés au 27 juillet 2026. Ni délai de vente ni marge de négociation moyenne ne figurent sur cette page : DVF enregistre des ventes signées, pas des mises en vente, et ces deux chiffres seraient inventés.