Investissement locatif
Calculateur de TRI d'un investissement locatif
Le rendement locatif ignore le temps. Le TRI, non : il tient compte de la date de chaque flux, de l'apport immobilisé au produit de la revente. C'est le seul indicateur qui réponde à la question « est-ce que cela vaut mieux qu'un placement financier ? ».
Taux de rendement interne
2,1 %
sur 15 ans, revente comprise
- Produit net de la revente69 %
- Capital restant dû25 %
- Frais de vente6 %
- Capital immobilisé
- 30 000 €
- apport et frais à votre charge
- Cash-flow de la première année
- -6 403 €
- Valeur à la revente
- 208 974 €
- Capital restant dû à la revente
- 51 980 €
- Impôt sur la plus-value
- 0 €
- Produit net de la revente
- 144 455 €
- TRI du même bien payé comptant
- 3,0 %
- pour isoler l'effet du crédit
- Gain total de l'opération
- 25 374 €
- flux cumulés, sans actualisation
Ce que cela signifie
Sur 15 ans, cette opération rapporte 2,1 % par an sur le capital réellement immobilisé. C'est le chiffre à mettre en face d'un placement financier, pas le rendement locatif.
Vous immobilisez 30 000 € au départ. La revente en dégage 144 455 € nets de dette, de frais et d'impôt : c'est elle qui porte la quasi-totalité du résultat.
La première année, l'opération consomme 6 403 € de trésorerie. Un TRI flatteur qui repose sur un effort d'épargne mensuel n'est pas un revenu : c'est un pari sur la revente.
Payé comptant, le même bien rapporterait 3,0 %, soit 1,0 point de plus. Ici le crédit coûte plus cher que ce que le bien rapporte : le levier joue contre vous, et il amplifie aussi le risque.
Tout repose sur l'hypothèse de revalorisation à 1,0 % par an. Passez-la à 0 % puis à −1 % : si le TRI s'effondre, votre rentabilité n'est pas locative, elle est spéculative.
Calcul gratuit et sans inscription : vos montants restent dans votre navigateur. Barèmes vérifiés au 27 juillet 2026.
Pourquoi le rendement locatif ne suffit pas
Un rendement net de 4 % ne dit rien du capital que vous avez réellement immobilisé, ni du moment où l'argent revient. Deux opérations affichant le même rendement peuvent avoir des TRI du simple au double selon l'apport, la durée du crédit et l'horizon de revente.
Le TRI actualise chaque flux : l'apport versé aujourd'hui, les cash-flows mensuels de la période, et le produit net de la revente au terme. Il exprime le tout en un taux annuel, directement comparable au rendement d'une assurance-vie ou d'un portefeuille d'actions.
C'est aussi le seul calcul qui rend visible l'effet de levier. Vous engagez 30 000 € d'apport, mais la plus-value porte sur 250 000 € de bien : c'est cet écart, et non le loyer, qui produit les TRI à deux chiffres régulièrement mis en avant.
Un TRI ne vaut que ses hypothèses
L'hypothèse de revalorisation du bien écrase tout le reste. À 3 % par an sur quinze ans, un bien prend 56 % de valeur, et le TRI devient spectaculaire. À 0 %, il fond de moitié. À −1 %, beaucoup d'opérations deviennent négatives.
La bonne méthode n'est pas de chercher la bonne hypothèse, mais de mesurer la sensibilité. Faites varier la revalorisation de −1 % à +3 % : si le TRI ne tient que dans le haut de la fourchette, votre opération n'est pas un investissement locatif, c'est un pari sur le marché.
Attention également au cash-flow négatif. Un TRI de 8 % obtenu au prix de 300 € d'effort d'épargne mensuel pendant quinze ans suppose que vous pourrez tenir cet effort quinze ans, sans vacance longue ni impayé.
Questions fréquentes
Quelle différence entre TRI et rendement locatif ?
Le rendement rapporte un revenu annuel à un prix, sans tenir compte du temps ni du financement. Le TRI intègre la date de chaque flux, l'apport réellement immobilisé, l'impôt et la revente. Le premier décrit un bien, le second décrit une opération.
Quel TRI viser en immobilier locatif ?
Il n'existe pas de seuil universel, mais une référence : le rendement d'un placement sans risque, autour de 3 %, augmenté d'une prime pour l'illiquidité, le risque locatif et le travail de gestion. En dessous de 5 à 6 %, l'immobilier locatif rémunère mal la contrainte qu'il impose.
Pourquoi mon TRI est-il si sensible à la durée ?
Parce que la revente concentre l'essentiel du gain. Vendre tôt permet de réaliser la plus-value sur un capital encore peu remboursé, ce qui maximise le levier ; vendre tard réduit l'impôt grâce aux abattements mais dilue le rendement annuel. Les deux effets s'opposent.
Le TRI peut-il être négatif ?
Oui, et c'est fréquent sur les opérations à cash-flow négatif achetées au-dessus du marché. Un TRI négatif signifie que l'opération détruit du capital : vous récupérez moins que ce que vous avez engagé, revente comprise.