Acheter ou louer à Montreuil en 2026

Les prix viennent des ventes réellement enregistrées par la DGFiP, les loyers des annonces relevées par l'ANIL, et les frais du barème en vigueur. Rien n'est estimé à la louche.

Le marché de Montreuil en un coup d'œil

Prix médian, appartement: 6 383 €/m²; 4 950 ventes
Loyer d'annonce: 22,86 €/m²/mois; charges comprises, 3e trimestre 2025
Évolution 2021 → 2025: ↓ −9,5 %; prix moyen au m²

Forme de l'évolution du prix moyen au m² à Montreuil, base 100 en 2021. Les niveaux ne sont pas gradués : ce sont des moyennes, quand le prix affiché ci-dessus est une médiane.

Cette évolution compare deux années. Entre les deux, le marché français a perdu 33,9 % de ses ventes avant d'en regagner 13,3 % depuis l'automne 2024 : le marché s'est vidé, puis il est reparti.

Prix médians calculés sur les ventes de janvier 2021 à décembre 2025. Une médiane communale mélange le centre et la périphérie : elle situe un bien, elle ne l'estime pas.

À Montreuil, le mélange est important : d'un secteur cadastral à l'autre, le m² va de 4 264 € à 7 649 €, soit un rapport de 1,8. La médiane ci-dessus situe la commune, elle ne situe pas une adresse. Mesuré entre les 55 secteurs cadastraux de la commune comptant au moins 30 ventes, en écartant les deux dixièmes extrêmes. Le découpage cadastral est fiscal : il ne suit pas les quartiers, et donne un ordre de grandeur, pas une carte. L'écart de prix à l'intérieur d'une commune compare les 431 communes mesurées, où le rapport médian vaut 1,48.

Le prix au m² selon la taille à Montreuil

Appartement de moins de 45 m²: 6 942 €/m²; 2 709 annonces
Appartement de 45 à 90 m²: 5 835 €/m²; 8 000 annonces
Appartement de plus de 90 m²: 5 095 €/m²; 3 791 annonces

À Montreuil, un petit logement se paie 19 % de plus au mètre carré qu'un logement de taille courante. Acheter plus petit réduit la facture totale, pas le prix du mètre carré.

Prix demandés dans les annonces publiées depuis janvier 2025, et non prix signés : ils se comparent entre eux, pas aux médianes DVF ci-dessus. Une tranche dont les annonces sont trop peu nombreuses, ou dont le niveau contredit les ventes enregistrées, n'est pas affichée.

Et pour une maison à Montreuil ?

Prix médian, maison: 6 667 €/m²; 1 036 ventes
Loyer d'annonce, maison: 22,99 €/m²/mois; charges comprises, 3e trimestre 2025
Évolution 2021 → 2025: ↓ −10,5 %; prix moyen au m²

Forme de l'évolution du prix moyen au m² à Montreuil, base 100 en 2021. Les niveaux ne sont pas gradués : ce sont des moyennes, quand le prix affiché ci-dessus est une médiane.

Médiane calculée sur les 1 036 maisons vendues de janvier 2021 à décembre 2025. Une maison se compare mal au m² : le terrain, l'état et l'époque pèsent davantage que dans un appartement. Au loyer d'annonce local, le rendement brut ressort à 4,1 %.

Avec 60 000 € d'apport, que peut-on acheter à Montreuil ?

Prix atteignable, frais d'acquisition compris

409 660 €

soit environ 64 m² au prix médiande Montreuil, pour 6 620 € de revenus nets mensuels sur 20 ans.

Ce montant tient compte des droits de mutation du département 93, des émoluments du notaire, des frais de garantie et de dossier. Pour ajuster l'apport, les revenus ou la durée, le calculateur de budget maximum reprend le même moteur.

Acheter ou louer 65 m² à Montreuil ?

Acheter — mensualité de crédit

2 207 €/mois

Sur 20 ans, après 60 000 €d'apport. Hors assurance, taxe foncière et charges de copropriété.

Louer — loyer d'annonce

1 486 €/mois

Charges comprises. Loyer demandé dans les annonces, non un bail signé.

Le logement vaut ici

23,3 ans de loyer

La médiane des 955 communes mesurables est à 15,6 ans pour les appartements, et Montreuil se situe au 95e centile. Le prix d'achat y porte donc une part que le marché locatif ne facture pas au même taux — le cadre, le calme, la réputation des écoles, la perspective de revente. C'est le seul chiffrage de ce supplément dont on dispose ; à vous de dire s'il vaut son prix.

Prix médian divisé par douze loyers d'annonce — le rendement brut local de 4,3 %, lu du côté de celui qui achète pour habiter. Ce n'est pas une durée d'amortissement : l'acheteur paie en plus les frais d'acquisition, la taxe foncière et les charges, et le loyer de l'ANIL est charges comprises.

Comparer ces deux chiffres ne tranche pas la question : le crédit constitue un capital que le loyer ne constitue pas, mais l'achat ajoute 32 491 € de frais d'entrée à amortir, la taxe foncière et les charges. Le calculateur acheter ou louer intègre la durée de détention, qui est ce qui décide vraiment.

Avec les hypothèses fixes de notre étude nationale — un appartement de 70 m², 20 % d'apport, un crédit de 25 ans — l'achat devient moins coûteux que la location à Montreuil au bout de 20 ans de détention, ce qui place la commune au 865^e rang sur 955. Voir le classement complet.

Montreuil face à ses voisines

L'arbitrage se joue rarement entre Montreuil et une ville de l'autre bout du pays : il se joue entre des communes qu'on visite le même week-end. Voici les 4 plus proches à moins de 25 km, rangées par distance et non par prix — ce n'est pas un classement.

Commune	Prix / m²	Écart	Années de loyer	Secteurs comparés avec Montreuil
Bagnolet1,8 km	5 594 €	−12,4 %−0,9 % de loyer	20,6 ans	Des secteurs au même prix
Vincennes2 km	9 021 €	+41,3 %+28,7 % de loyer	25,6 ans	Tous plus chers, sans exception
Fontenay-sous-Bois2,3 km	6 111 €	−4,3 %+0,3 % de loyer	22,2 ans	Des secteurs au même prix
Romainville2,5 km	5 388 €	−15,6 %−8,2 % de loyer	21,4 ans	Des secteurs au même prix

Un fait que seule la mise en regard révèle : Vincennes n'a aucun secteur en commun avec Montreuil — ses secteurs les moins chers dépassent les plus chers de Montreuil. Viser un quartier abordable de la commune la plus chère plutôt que la commune la moins chère n'y change donc rien : l'écart tient à la commune, pas au quartier.

La seconde ligne de la colonne « écart » est celle du loyer. Quand le prix s'écarte beaucoup plus que le loyer, la différence paie ce que le marché locatif ne facture pas au même taux. Les plages de secteurs sont celles du 1er au 9e décile des sections cadastrales, et le découpage cadastral est fiscal : il ne suit pas les quartiers.

Le coût réel d'entrée à Montreuil

65 m² au prix médian: 414 895 €
Frais d'acquisitiondroits de mutation à 6,32 %, émoluments, CSI et débours: 32 491 €
Total à financer: 447 386 €

Primo-accédant ? La majoration votée par le département ne vous est pas opposable : vous économisez 2 116 € de droits de mutation sur ce même bien.

Montreuil est en zone A au sens du prêt à taux zéro, ce qui plafonne l'opération finançable à 270 000 €. Vérifier votre éligibilité au PTZ.

C'est déjà la zone la plus tendue du classement : aucune ne lui est supérieure. Son prix médian de 6 383 €/m² reste au-dessus du seuil de la zone A. Le zonage ABC face aux prix réels compare les 956 communes mesurées.

Une fois entré, il reste la taxe foncière : environ 2 492 € par an pour le logement moyen de Montreuil, au taux communal et intercommunal de 43,5 %. Rapportée au loyer d'un 70 m² — la surface de référence de l'étude, et non celle du cas type ci-dessus —, elle représente 1,6 mois de loyer, contre 2,0 pour la commune médiane. La taxe foncière, en mois de loyer classe les 955 communes mesurées.

Vous avez une annonce à Montreuil en tête ?

Collez son texte dans le tableau de bord : les champs se remplissent seuls, le prix au m² de Montreuil sert de repère, et l'analyse note le bien sur 100 en six axes, puis chiffre les arguments de négociation opposables au vendeur. Tout se calcule dans votre navigateur.

Analyser un bien à Montreuil

Questions fréquentes sur l'immobilier à Montreuil

Combien faut-il gagner pour acheter à Montreuil ?

Avec 60 000 € d'apport, un 65 m² au prix médian de Montreuil suppose environ 6 620 € de revenus nets mensuels, sur 20 ans et au taux d'endettement maximal de 35 % retenu par les banques.

Quels sont les frais d'acquisition à Montreuil ?

32 491 € pour un bien à 414 895 €, soit des droits de mutation à 6,32 % dans le département 93, auxquels s'ajoutent les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les débours.

Vaut-il mieux acheter ou louer à Montreuil ?

Le même 65 m² coûte 2 207 € par mois de crédit sur 20 ans, contre 1 486 € de loyer charges comprises. La comparaison ne suffit pas à trancher : l'achat ajoute les frais d'acquisition, la taxe foncière et les charges de copropriété, mais constitue un capital que le loyer ne constitue pas.

Les prix montent-ils ou baissent-ils à Montreuil ?

Le prix moyen au m² des appartements a évolué de -9,5 % entre 2021 et 2025 à Montreuil, d'après les ventes enregistrées par la DGFiP. Une évolution passée ne préjuge pas de la suivante.

Autres villes

Prix : demandes de valeurs foncières, DGFiP. Loyers : Carte des loyers, ANIL. Zonage : arrêté du 23 juin 2026. Droits de mutation : tableau DGFiP au 1er juin 2026. Barèmes vérifiés au 27 juillet 2026. Ni délai de vente ni marge de négociation moyenne ne figurent sur cette page. Les prix demandés permettraient de les approcher, mais mal : une annonce qui disparaît peut avoir été vendue, retirée ou simplement republiée, et l'écart entre prix demandé et prix signé mesure autant la composition des deux échantillons que le pouvoir de négociation. Les publier serait les inventer avec une source. Méthodologie détaillée — étude acheter ou louer, toutes les communes.