Je revends mon terrain 43 000 € après 45 000 € d'achat et d'aménagement : est-ce vraiment une moins-value ?

Le total de 45 000 € n'existe nulle part dans le calcul

Le calcul de la plus-value ne connaît pas de « total de l'acquisition et de l'aménagement ». Il connaît deux listes, et l'une comme l'autre sont limitatives. D'un côté le prix de cession, dont l'article 150 VA du code général des impôts ne laisse retrancher qu'une courte liste de frais supportés par le vendeur. De l'autre le prix d'acquisition, que l'article 150 VB majore d'une autre liste, tout aussi fermée. Un euro qui n'est nommé dans aucune des deux ne compte pas, même s'il est bien sorti de votre poche.

Vos lignes ne se totalisent donc pas : elles se répartissent.

• 30 000 € d'achat frais compris : c'est le prix d'acquisition, à condition de séparer dans l'acte le prix stipulé des frais réels. L'écart entre les deux façons de le faire vaut 1 738 €, et nous y revenons.
• 2 000 € de viabilisation : admis sans discussion. Les frais de voirie, réseaux et distribution exposés sur un terrain à bâtir majorent le prix d'acquisition, qu'ils aient été imposés ou non par la commune.
• 2 000 € de bornage : ce n'est pas l'évidence que vous croyez. Le bornage n'est nommé ni dans la liste des majorations du prix d'acquisition, ni dans celle des frais de cession. Il passe en pratique lorsqu'il s'attache à l'acquisition ou à l'aménagement du terrain à bâtir, sur facture — et c'est le notaire qui tranche.
• 6 000 € d'abri de jardin : le point qui décide de tout, traité plus bas.
• 5 000 € d'agence : ni acquisition, ni aménagement. Selon le moment où vous les avez payés, ils descendent le prix de cession ou montent le prix d'acquisition.

Vos 5 000 € d'agence sont neutres : les deux montages donnent le même chiffre

Vous ne dites pas si l'agent a été payé à l'achat ou s'il le sera à la vente. Cela ne change rien au résultat, et c'est la seule bonne nouvelle simple de ce dossier.

• Commission versée à la vente et mise à votre charge : prix de cession 43 000 − 5 000 = 38 000 €, prix d'acquisition 34 000 €, plus-value 4 000 €.
• Commission versée à l'achat : rien à retrancher à la vente, donc prix de cession 43 000 €, mais les commissions d'intermédiaire payées par l'acquéreur sont des frais d'acquisition, donc prix d'acquisition 39 000 €. Plus-value 4 000 €.

Le piège n'est donc pas le montant, c'est la rédaction. La commission ne s'impute sur le prix de cession que lorsqu'elle est à la charge du vendeur et que son montant est justifié. Si vous vendez par agence, faites écrire dans le mandat qui la supporte, et faites-la nommer dans l'acte. Un prix global de 43 000 € sans autre mention vous laisse imposable sur 43 000 €.

L'abri de jardin décide de tout, et c'est la facture qui décide de l'abri

Les dépenses de construction ne majorent le prix d'acquisition qu'à trois conditions cumulatives : les avoir supportées, pouvoir les justifier, et qu'elles aient été réalisées par une entreprise. La doctrine fiscale est explicite sur le point qui vous concerne : sont exclus les travaux réalisés par le contribuable lui-même, et le coût des matériaux achetés par le contribuable même si leur installation est effectuée par une entreprise.

Trois situations, trois résultats. Un abri commandé en magasin et monté par vos soins ne vaut rien ici, ticket de caisse ou pas. Un abri que vous avez acheté et qu'un artisan a posé ne vaut que la pose. Seule une facture d'entreprise, fourniture et pose comprises, fait entrer les 6 000 € dans le calcul.

Voici ce que cela donne, pour un prix de cession de 38 000 €, selon que l'abri et le bornage sont retenus ou non.

• Abri retenu et bornage retenu — prix de revient 40 000 € : moins-value de 2 000 €, aucun impôt.
• Abri retenu, bornage refusé — 38 000 € : plus-value nulle, aucun impôt.
• Abri refusé, bornage retenu — 34 000 € : plus-value de 4 000 €.
• Abri refusé et bornage refusé — 32 000 € : plus-value de 6 000 €.

Autrement dit : l'abri commande l'existence de l'impôt, le bornage n'en commande que le montant. Vous vous inquiétiez surtout des frais d'agence, et c'est la seule des quatre lignes qui ne change rien.

Ce que coûtent 4 000 € de plus-value, selon la date de votre acte d'achat

Vous ne donnez pas la durée de détention, et c'est elle qui fixe l'addition. L'impôt sur le revenu est de 19 %, les prélèvements sociaux de 17,2 %, mais les deux barèmes d'abattement divergent : l'impôt sur le revenu disparaît à vingt-deux ans, les prélèvements sociaux seulement à trente.

• Moins de six ans, aucun abattement : 760 € d'impôt sur le revenu et 688 € de prélèvements sociaux, soit 1 448 €.
• Dix ans : 1 163 €.
• Quinze ans : 878 €.
• Vingt ans : 594 €.
• Vingt-deux ans : 495 €, uniquement des prélèvements sociaux.
• Trente ans : rien.

La surtaxe sur les plus-values élevées ne se déclenche qu'au-delà de 50 000 € imposables : elle ne vous concerne pas. L'exonération des cessions dont le prix n'excède pas 15 000 € ne vous concerne pas davantage.

Ne prenez surtout pas le forfait de frais d'acquisition de 7,5 %

Le prix d'acquisition se majore des frais réels, ou d'un forfait de 7,5 % si le vendeur le préfère. Sur un terrain à ce prix, le forfait est un piège : les émoluments du notaire et les débours ne diminuent pas proportionnellement au prix, et pèsent donc bien plus lourd que 7,5 % sur une petite acquisition.

Vos 30 000 € frais compris correspondent, à nos barèmes, à un prix stipulé de 26 291 € et à 3 709 € de frais réels : 1 662 € de droits de mutation à 6,32 %, 622 € d'émoluments TTC, 26 € de contribution de sécurité immobilière et 1 400 € de débours. Soit 14,1 % du prix, là où le forfait ne vous accorderait que 1 972 €.

Retenir le forfait vous ferait donc perdre 1 738 € de prix de revient, c'est-à-dire environ 630 € d'impôt si vous détenez le terrain depuis moins de six ans. Ressortez l'acte et le décompte de frais du notaire : c'est le document le plus rentable de votre dossier. Et n'attendez rien du forfait travaux de 15 % dont vous avez peut-être entendu parler : il est réservé aux immeubles bâtis et expressément écarté pour les terrains nus.

Non, vous ne garderez pas les 43 000 €

Vous avez raison sur un point : les frais d'acte de la vente sont dus par l'acquéreur et ne vous coûtent rien. Mais le notaire ne vous remet pas le prix, il vous remet ce qu'il en reste après avoir payé ce qui se prélève sur la vente.

• 5 000 € de commission, si elle est à votre charge : il reste 38 000 €.
• L'impôt de plus-value s'il y en a un, de 0 à 1 448 € selon les deux sections précédentes, prélevé directement par le notaire le jour de l'acte.
• L'étude géotechnique préalable, de 800 à 1 500 €, si votre parcelle est concernée : voir la section suivante.
• La mainlevée d'hypothèque et le capital restant dû, si le terrain a été financé par un prêt.

Et si le calcul aboutit bien à une moins-value, ne comptez pas dessus : l'article 150 VD du code général des impôts prévoit que les moins-values immobilières des particuliers ne sont pas prises en compte. Elles ne s'imputent ni sur une autre plus-value, ni sur votre revenu, et n'ouvrent droit à aucune restitution. Une moins-value ne vous fait pas gagner d'argent : elle vous évite seulement d'en perdre.

L'étude de sol est devenue obligatoire sur 55 % du territoire le 1er juillet 2026

C'est la dépense que les vendeurs de terrain découvrent au dernier moment, et elle est neuve. Vendre un terrain non bâti constructible à usage d'habitation situé en zone d'exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles oblige le vendeur à fournir une étude géotechnique préalable, réalisée à son initiative et à ses frais.

L'arrêté du 9 janvier 2026 a remplacé la cartographie : la zone concernée couvrait 48 % du territoire hexagonal, elle en couvre 55 % pour toute promesse et tout acte conclus depuis le 1er juillet 2026. Sept points de territoire ont basculé il y a deux mois, et beaucoup de communes sont passées de l'exposition faible à l'exposition moyenne. Vérifiez votre parcelle sur Géorisques avant de fixer votre prix : l'étude coûte de 800 à 1 500 €, reste valable trente ans, et son coût est à faire valider par votre notaire au titre des diagnostics obligatoires déductibles du prix de cession.

Les deux taxes sur les terrains devenus constructibles ne vous concernent pas

Autant l'écarter explicitement, parce que c'est le vrai risque d'un terrain viabilisé et que ces taxes s'ajoutent à la plus-value au lieu de s'y substituer. Deux taxes distinctes frappent la première vente d'un terrain nu devenu constructible.

• La taxe communale de l'article 1529 : 10 % appliqués aux deux tiers du prix de cession faute d'éléments de référence, soit 2 867 € sur une vente à 43 000 €. Elle ne s'applique pas lorsque le prix de cession est inférieur à trois fois le prix d'acquisition — il vous faudrait vendre au-delà de 90 000 €.
• La taxe nationale de l'article 1605 nonies : 5 % lorsque le rapport entre le prix de vente et le prix d'achat dépasse 10. Vous êtes à 1,43.

Écartées toutes les deux, donc. Mais parce que vous vendez à peine plus cher que vous n'avez acheté, pas parce que votre terrain serait hors champ.

Ce qu'il faut faire avant de signer

1. 1.Ressortez la facture de l'abri de jardin et regardez qui a fourni et qui a posé. C'est elle qui décide s'il y a un impôt, et c'est la seule pièce que vous ne pourrez pas reconstituer après coup.
2. 2.Ressortez l'acte d'achat et le décompte de frais du notaire, pour séparer le prix stipulé des frais réels et écarter le forfait de 7,5 %.
3. 3.Faites écrire dans le mandat qui supporte la commission d'agence, et faites-la nommer dans l'acte de vente.
4. 4.Vérifiez la zone argile de la parcelle sur Géorisques et commandez l'étude géotechnique si elle est due, avant la mise en vente et non pendant.
5. 5.Remettez les quatre factures — bornage, viabilisation, abri, agence — au notaire dès l'avant-contrat. C'est lui qui liquide la plus-value, la déclare et la paie : plus il les reçoit tôt, plus vous avez le temps d'aller chercher celle qui manque.

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