Comment vérifier les 2 000 € de proratas de taxe foncière, de charges et de fonds de roulement demandés par le notaire ?

Ce ne sont pas des frais de notaire, mais des remboursements au vendeur

La ligne figure dans le décompte du notaire, mais elle ne rémunère personne. Le vendeur a payé d'avance des dépenses qui courent sur une période où vous serez propriétaire. Le notaire vous en demande le remboursement le jour de l'acte, pour le lui reverser.

Le mot « provision » compte : il annonce une estimation, pas un solde. Chaque poste se recalcule avec vos chiffres.

La taxe foncière : 355 €

La taxe foncière de 2026 est due en entier par le vendeur, propriétaire au 1er janvier : l'administration fiscale ne connaît que lui. Le partage au prorata n'existe que parce que l'acte le prévoit, et il se calcule au jour près.

• 1 200 € × 108 jours, du 15 septembre au 31 décembre, ÷ 365 jours = 355,07 €.
• Si l'acte laisse le jour de la signature au vendeur : 1 200 € × 107 ÷ 365 = 351,78 €.

Demandez que le calcul parte de l'avis de taxe foncière 2026 du vendeur, et non d'un montant de l'année précédente.

Les charges de copropriété : 33 €

Le décret de 1967 met la provision du trimestre en cours à la charge du vendeur : celle de juillet à septembre est la sienne. L'acte peut prévoir que vous lui remboursiez la part qui court après la signature. Cet accord ne vaut qu'entre vous deux : le syndic, lui, continue d'appliquer la règle du décret.

• 190 € × 16 jours, du 15 au 30 septembre, ÷ 92 jours du trimestre = 33,04 €.
• La provision d'octobre à décembre ne passe pas par le notaire : exigible au début du trimestre, quand vous serez propriétaire, elle vous sera appelée par le syndic.

Le fonds de roulement : 127 € au plus

C'est l'avance de trésorerie permanente prévue par le règlement de copropriété. Le décret de 1967 la plafonne à un sixième du budget prévisionnel. Si vos 190 € par trimestre sont la provision de ce budget, il fait 760 € par an, et l'avance ne peut pas dépasser 126,67 €.

À la différence des charges, cette somme n'est pas dépensée : elle appartient au vendeur. Le syndicat la lui rembourse à la vente et la redemande à l'acquéreur, comme l'a jugé la Cour de cassation le 27 mars 2013. Le notaire peut simplifier en vous la faisant rembourser directement au vendeur : pour vous, le montant est le même.

Il manque près de 1 500 € : cherchez le fonds de travaux

Additionnés, les trois postes font 514,78 €. Les 1 485 € restants ne s'expliquent par aucun d'eux.

La piste la plus probable ne figure pas dans l'intitulé : le fonds de travaux, alimenté par une cotisation annuelle des copropriétaires. La loi est nette sur son sort à la vente.

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat des copropriétaires à l'occasion de la cession d'un lot. L'acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot.

« Peut consentir » : ce n'est pas une obligation. Si ce remboursement est dans les 2 000 €, il doit avoir été prévu au compromis que vous avez signé. Relisez la clause sur les charges de copropriété avant le rendez-vous. Si elle n'en dit rien, vous pouvez refuser cette partie.

L'autre explication possible est une provision volontairement large, fixée avant d'avoir reçu les chiffres du syndic. Le détail du calcul dira laquelle des deux.

Les documents à demander avant le rendez-vous

1. 1.Le détail de la ligne de proratas : pour chaque poste, le montant de départ, la période retenue et le nombre de jours. C'est un calcul que le notaire a déjà fait.
2. 2.L'état daté établi par le syndic. C'est le document qui indique au notaire les sommes dues par le vendeur, celles que le syndicat lui doit, dont l'avance de trésorerie, et celles qui vous incomberont. Il est payé par le vendeur, sauf accord contraire, et plafonné à 380 € TTC.
3. 3.L'avis de taxe foncière 2026 du vendeur, qui donne la base du premier prorata.
4. 4.La clause du compromis sur la répartition des charges et des impôts. C'est elle, et non le décompte, qui fixe ce que vous avez accepté de rembourser, fonds de travaux compris.

Profitez-en pour vérifier la ligne des droits de mutation

Vous achetez un premier appartement : une autre ligne du même décompte mérite un coup d'œil. Sur les 101 départements du tableau de la DGFiP, 89 appliquent la hausse temporaire des droits de mutation ouverte d'avril 2025 à mars 2028, et le primo-accédant qui achète sa résidence principale en est exclu. Est primo-accédant, au sens du prêt à taux zéro, celui qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes. Les Hautes-Pyrénées réservent elles aussi un taux plus bas au primo-accédant.

L'enjeu est de 0,51 % du prix, soit 512 € pour 100 000 €, et 717 € dans les Hautes-Pyrénées, où l'écart entre les deux taux atteint 0,70 point. Sur un appartement à 200 000 €, c'est 1 024 €, davantage que les trois proratas réunis. Si vous remplissez les conditions, la part départementale de votre décompte doit être calculée au taux sans hausse.

Chiffrer vos proratas à partir de la date de signature