Achat à deux, apports inégaux : quelles quotités, au plus juste ?

Vos trois options ne sont pas trois façons d'être juste. La première est arithmétiquement fausse, et les deux autres ne se départagent que par un montant qui se calcule exactement. Nous l'avons fait sur vos chiffres : elles se tiennent à quelques milliers d'euros près au bout de dix ans, pendant qu'une clause que personne ne vous a proposée en vaut 8 984 et qu'une formalité gratuite en vaut 102 862.

Le 70/30 est faux, et une ligne suffit à le montrer

Au prorata des seuls apports — 132 000 € contre 50 000 € sur 182 000 € —, la répartition ressort à 72,53 / 27,47, que votre « 70/30 environ » résume très bien. Ce n'est pas là que ça coince : c'est que ce calcul ignore purement et simplement 110 000 €, soit 37,7 % du financement de la maison.

Votre prêt de 110 000 € sur vingt ans à 3,30 %, assuré à 0,34 %, coûte 657,88 € par mois assurance comprise. Remboursé à parts égales, chacun en verse 328,94 €, soit 78 945 € sur toute la durée. Sous une quotité de 27,47 %, votre compagne sortirait donc exactement le même euro que vous chaque mois pendant vingt ans pour un peu plus du quart de la maison. Cette option ne serait cohérente que si elle ne remboursait que 27,5 % du prêt, c'est-à-dire 180,71 € par mois au lieu de 328,94 €. Écartez-la : il n'en reste que deux.

Sur quel prix la quotité s'écrit-elle ?

Une question à poser avant toute autre : vos 292 000 € sont-ils le prix, ou le budget ? Si les frais d'acquisition sont dedans, le prix porté à l'acte est de 270 187 € et les frais de 21 813 €, soit 8,07 % — 17 076 € de droits de mutation au taux majoré, 3 067 € d'émoluments TTC, 270 € de contribution de sécurité immobilière et 1 400 € de débours.

Bonne nouvelle : le rapport, lui, ne bouge pas. Tant que chacun supporte les frais dans la proportion de sa quotité, 187 000 € sur 292 000 € font 64,04 % dans les deux lectures, et votre calcul de l'option 2 tient. Deux conséquences quand même. D'abord, si c'est votre première acquisition, vérifiez le taux de votre département : 88 des 99 départements du tableau DGFiP réservent aux primo-accédants une part départementale non majorée, ce qui ramènerait les frais à 20 524 €, soit 1 289 € de moins. Ensuite, ces 21 813 € ne reviendront jamais — et c'est le point de départ de tout ce qui suit.

64/36 contre 50/50 : la différence tient en une formule

Vos deux options restantes ne diffèrent que par un seul terme. Au prorata apport + prêt, vous détenez 64,04 % — 187 000 € sur 292 000 € — et votre compagne 35,96 % : à la revente, chacun prend sa quotité. En 50/50 avec reconnaissance de dette, vous reprenez vos 132 000 €, elle ses 50 000 €, et ce qui reste se partage en deux.

Appelons résultat de l'opération le prix de revente diminué de 6 % de frais d'agence, moins les 292 000 € engagés. L'écart entre vos deux options vaut alors, pour vous, exactement 14,04 % de ce résultat — la moitié des 28,08 points qui séparent les deux quotités. Il est positif quand l'opération gagne de l'argent, négatif quand elle en perd. Il n'y a rien d'autre dans le débat.

Le seuil de bascule est donc le point mort de l'opération : il faut que la revente, frais d'agence déduits, retrouve les 292 000 € engagés, soit un prix de 310 638 €. Sur un prix d'achat de 270 187 €, cela demande +14,97 %. Voici ce que cela donne à dix ans.

• Prix stables : l'opération perd 38 024 €, et la reconnaissance de dette vous rapporte 5 339 € de plus que le 64/36.
• +1 % par an : elle perd encore 11 453 €, et l'écart tombe à 1 608 €, toujours en faveur de la reconnaissance de dette.
• +2 % par an : elle gagne 17 595 €, et le 64/36 repasse devant de 2 471 €.
• +3 % par an : elle gagne 49 322 €, et le 64/36 vous rapporte 6 925 € de plus.

Autrement dit, l'option 3 n'est pas plus juste que l'autre : c'est un autre pari. Elle vous protège de la baisse et vous prive d'une part de la hausse. Sur les 82 000 € qui séparent vos apports, vous choisissez d'être prêteur plutôt qu'associé. C'est parfaitement légitime — mais c'est un choix, et il mérite d'être discuté comme tel plutôt que présenté comme la solution neutre.

Ce seuil de +15 %, nos données disent à quel point il est haut

Sur les 907 communes de plus de 10 000 habitants où nous disposons d'assez de ventes de maisons chaque année, le prix moyen au mètre carré a évolué de +2,1 % en médiane entre 2021 et 2025 — de −5,0 % au premier quartile à +9,1 % au troisième. Quatre communes sur dix sont en baisse, et 799 sur 907, soit 88 %, n'atteignent pas sur ces cinq années les +14,97 % de votre seuil.

• En hausse : Clichy-sous-Bois +50,6 %, Porto-Vecchio +41,6 %, Saint-Lô +31,8 %, Caen +15,5 %.
• À l'équilibre : Angers +4,4 %, Le Mans +4,0 %, Amiens +3,9 %, Reims +3,2 %, Dijon +1,1 %, Rouen +0,2 %.
• En baisse : Toulouse −3,3 %, Tours −6,6 %, Bordeaux −7,9 %, Nantes −8,0 %, Rennes −13,3 %, Lyon −25,1 %.

Ces cinq années ne sont pas quinze, et elles partent d'un point haut : 2021 est l'année des taux à 1 %. Sur une longue détention, la plupart des communes franchissent le seuil et le 64/36 finit par vous rapporter davantage — 11 990 € de plus dans un scénario à +2 % par an tenu vingt ans. La règle pratique tient donc en une phrase : si vous pensez revendre dans les dix ans, la reconnaissance de dette vous avantage ; si c'est la maison où vous comptez rester, prenez le 64/36.

La clause que personne ne vous a proposée vaut plus cher que tout ce débat

Voici le vrai risque de votre dossier, et il n'est dans aucune de vos trois options. À la revente, la banque est remboursée sur le prix, puis le notaire répartit le solde selon les quotités de l'acte. Mécaniquement, vous supportez alors 64,04 % d'une dette dont vous avez convenu entre vous qu'elle était à 50/50.

L'enjeu vaut 14,04 % du capital restant dû : 12 480 € si vous vendez au bout de cinq ans, 8 984 € à dix ans, 4 861 € à quinze. À dix ans et à prix stables, vous repartez avec 130 658 € si le capital restant dû est supporté à parts égales, contre 121 674 € s'il est déduit avant partage. C'est davantage que tout ce qui sépare vos options 2 et 3.

La parade tient en une phrase, dans l'acte ou dans une convention d'indivision : le capital restant dû est supporté à parts égales, et c'est le solde du prix qui se répartit selon les quotités. Elle ne coûte rien. Posez la question à votre notaire dans ces termes-là — c'est la seule ligne de cette réponse qui ne souffre aucune interprétation.

Ce que vous n'avez pas demandé, et qui coûte 102 862 €

Vous n'êtes ni pacsés ni mariés : aux yeux du droit, vous êtes deux étrangers qui achètent ensemble. Trois conséquences, par ordre de gravité.

1. 1.Au décès. Sans testament, votre part ne revient pas à votre compagne mais à vos héritiers, avec lesquels elle se retrouve en indivision — et l'article 815 du code civil permet à chacun d'eux d'exiger le partage, donc la vente de la maison où elle habite. Avec un testament, elle hérite, mais paie 60 % de droits après un abattement de 1 594 €, le tarif entre personnes non parentes : sur votre part de 173 031 € au bout de dix ans, cela fait 102 862 €.
2. 2.Le PACS y répond, et il ne coûte rien. Il ne change ni vos quotités ni votre régime — les partenaires sont séparés de biens par défaut — mais il exonère totalement le survivant de droits de succession. Attention : le partenaire pacsé n'est pas héritier pour autant, il faut donc quand même un testament. Le PACS seul ne sert à rien ici ; le testament seul coûte 102 862 €.
3. 3.La banque ignore votre 50/50. Les co-emprunteurs sont solidaires : si l'un cesse de payer, elle réclame la totalité à l'autre. Votre partage à parts égales est un accord entre vous, opposable à personne d'autre.

Vérifiez au passage la quotité de votre assurance emprunteur. En 50/50, le décès de l'un rembourse la moitié du capital restant dû — 31 991 € au bout de dix ans — et laisse l'autre moitié sur les épaules du survivant. Passer en 100/100 double la prime : 31,17 € de plus par mois, 7 480 € sur vingt ans. Si l'un de vous ne pourrait pas assumer seul les 657,88 € mensuels, cet arbitrage-là passe avant celui des quotités.

Si vous tenez à la reconnaissance de dette

Elle est défendable, mais elle a un coût de forme que le 64/36 n'a pas. Une reconnaissance de dette entre concubins, adossée à un achat commun, est le terrain de chasse habituel de la requalification en donation déguisée : sur la moitié de votre écart d'apport, soit 41 000 €, les droits seraient de 60 % au même tarif entre non-parents, c'est-à-dire 24 600 €, plus les intérêts de retard.

Pour tenir, elle doit être un vrai prêt : acte notarié, ou sous seing privé avec la mention du montant en chiffres et en lettres qu'impose l'article 1376 du code civil, et une date certaine par enregistrement. Écrivez aussi ce que « récupérer sa contribution » recouvre exactement — l'apport seul, ou l'apport augmenté des travaux et des intérêts payés ? Une contribution qu'on ne définit pas au départ est une brouille programmée pour le jour de la vente.

Le 64/36 a précisément ce mérite : il n'y a rien à prouver, rien à requalifier, rien à faire vivre pendant vingt ans. La répartition est dans l'acte, et l'acte fait foi. Demandez simplement au notaire d'y faire figurer l'origine des deniers : qui a versé quoi, et d'où cela venait.

Ce que nous ferions à votre place

1. 1.Des quotités de 64,04 % et 35,96 %, avec l'origine des deniers déclarée dans l'acte. C'est la répartition exacte au jour de la signature comme au dernier remboursement, et la seule qui ne demande aucun entretien.
2. 2.Une convention d'indivision signée le même jour : la clause sur le capital restant dû, un droit de préemption réciproque, la règle du rachat de soulte, et une durée de cinq ans renouvelable — ce qui neutralise l'article 815 pendant ce temps.
3. 3.Un PACS avant la signature, et deux testaments croisés. Coût : une déclaration et deux rendez-vous. Économie : 102 862 €.
4. 4.Une assurance emprunteur en 100/100 si l'un de vous ne peut pas porter seul les 657,88 € mensuels. 31,17 € par mois est un prix raisonnable pour que le survivant garde la maison.
5. 5.Et la règle des vingt prochaines années : tout écart de contribution s'écrit au moment où il se produit. Un remboursement anticipé fait par l'un, des travaux payés par l'autre — sans trace datée, rien ne le rattrape, parce qu'entre concubins aucun régime ne compense automatiquement quoi que ce soit.

Vous cherchez la solution la plus juste. Elle n'est pas dans le choix entre 64/36 et 50/50 : ces deux-là se tiennent à quelques milliers d'euros près, et personne ne saura avant la revente laquelle avait raison. Elle est dans les trois lignes que vous demanderez à votre notaire d'ajouter — l'origine des deniers, le sort du capital restant dû, un PACS avec testaments croisés. Celles-là valent plus de 110 000 € et ne se rattrapent pas après coup.

Chiffrer les frais d'acquisition de votre département