Questions de sécurité et de mise en conformité de mon appartement avant sa mise en location

Le mètre existe, mais ce n'est pas la hauteur de votre allège

C'est l'inversion qui circule partout, et elle transforme une règle qui ne vous concerne peut-être pas en devis à quatre chiffres. Le texte applicable est l'article R. 134-59 du code de la construction et de l'habitation, issu de la recodification entrée en vigueur le 1er juillet 2021 — c'est l'ancien R. 111-15, que vous trouverez encore cité sous ce numéro sur la plupart des forums.

Aux étages autres que le rez-de-chaussée des bâtiments d'habitation : a) Les fenêtres autres que celles ouvrant sur des balcons, terrasses ou galeries et dont les parties basses se trouvent à moins de 0,90 mètre du plancher doivent, si elles sont au-dessus du rez-de-chaussée, être pourvues d'une barre d'appui et d'un élément de protection s'élevant au moins jusqu'à un mètre du plancher.

Lisez la phrase dans l'ordre où elle est écrite. Le déclencheur, c'est 0,90 m : au-dessous de cette hauteur d'allège, l'obligation naît. Le mètre arrive après, et c'est la hauteur que doit atteindre la protection une fois l'obligation née. Aucun texte n'a jamais exigé une allège d'un mètre — le chiffre du milieu de phrase a simplement été pris pour celui du début.

La conséquence est immédiate pour vous : à 90 cm, vous n'êtes pas « à moins de 0,90 mètre ». Vous êtes exactement au seuil, du bon côté.

Avant tout le reste, mesurez — « environ » ne suffit pas ici

Un seuil se lit au centimètre, et vous écrivez « environ 90 cm ». Sur 6 m de baie, cette approximation vaut plusieurs centaines d'euros. Prenez un mètre et relevez trois choses, au point le plus défavorable de chaque ouvrant.

• Partez du sol fini — parquet, carrelage, revêtement posé — et non de la dalle nue. Un plancher flottant ajouté après coup a relevé le sol, donc abaissé l'allège d'autant.
• Arrêtez-vous à la partie basse de la fenêtre, c'est-à-dire au point le plus bas franchissable de l'ouvrant, et non au sommet d'une tablette intérieure en surplomb.
• Mesurez chaque ouvrant séparément. Une baie de 6 m est rarement d'aplomb sur toute sa longueur, et une seule mesure à 88 cm suffit à faire entrer cet ouvrant-là dans le champ du texte.

Si vous relevez 92, la question est close pour cette fenêtre. Si vous relevez 87, elle reste ouverte — mais la suite montre qu'elle ne se referme pas pour autant sur une obligation de travaux.

Ce texte régit la construction, pas votre appartement d'aujourd'hui

C'est le point que la plupart des discussions manquent, et il est plus décisif que le centimètre. L'article R. 134-59 figure parmi les règles de construction. Il s'impose au bâtiment que l'on construit et à l'ouvrage que l'on refait ; il ne s'applique pas rétroactivement à un immeuble achevé sous les règles de son époque.

Un logement ancien conforme aux exigences de son année de construction ne devient donc pas non conforme parce que la réglementation a changé depuis. Ce qui ferait revenir l'obligation, c'est un chantier : si vous remplacez les menuiseries, si vous modifiez la baie, si vous abaissez une allège, la partie touchée doit respecter les règles en vigueur au moment des travaux. Gardez-le pour plus tard, pas pour la mise en location.

Pour la location, le décret décence n'oblige qu'à entretenir

Votre projet fait entrer un second texte, et c'est celui qui commande la mise en location : le décret du 30 janvier 2002 sur les caractéristiques du logement décent. Il consacre une ligne à votre sujet, et chaque mot y compte.

Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.

« Sont dans un état conforme à leur usage » est une obligation d'entretien. Elle porte sur les dispositifs qui existent : un garde-corps rouillé, descellé ou dont le remplissage a disparu rend le logement indécent. Aucune formulation du décret n'impose d'en installer là où le bâtiment n'en a jamais comporté.

La Cour de cassation a tranché ce cas précis en 2022

Vous demandez quel texte s'applique exactement. Il y a mieux qu'un texte : il existe une décision rendue sur des faits presque identiques aux vôtres, en pire. Une locataire chute d'une fenêtre dépourvue de garde-corps et engage la responsabilité de sa bailleresse pour manquement à l'obligation de délivrer un logement décent. L'immeuble était antérieur à 1955.

Par un arrêt du 22 juin 2022, la troisième chambre civile écarte cette responsabilité. Le décret de 2002 n'impose que d'entretenir les garde-corps existants et n'oblige pas à en installer dans les immeubles anciens qui en sont dépourvus, faute de disposition légale ou réglementaire en ce sens. L'absence de garde-corps y est qualifiée de caractéristique apparente inhérente à la date de construction du bâtiment — autrement dit ni un vice, ni un défaut d'entretien, mais un état visible dès la visite.

C'est la réponse à votre question principale : non, la mise en location ne vous oblige pas à équiper ces fenêtres.

La responsabilité, elle, ne disparaît pas — mais elle ne se joue pas sur le centimètre

Ne lisez pas cet arrêt comme une immunité. Il écarte une action contractuelle fondée sur la décence ; il ne referme pas la voie de la responsabilité du fait des choses de l'article 1242 du code civil, même si, pendant le bail, la garde du logement est en principe transférée au locataire qui en a l'usage et le contrôle.

Surtout, dans les dossiers de chute, ce n'est presque jamais la hauteur d'allège qui est discutée. Deux éléments pèsent bien davantage.

• La prise de pied sous la fenêtre. Un radiateur, un coffre, une commode, une tablette large : c'est ce qui transforme une allège de 90 cm en obstacle de 40 cm pour un enfant. C'est le vrai facteur de risque, et il est mobilier autant qu'immobilier.
• Le mode d'ouverture. Une fenêtre à la française ouverte en grand n'a plus d'allège du tout, quand le même ouvrant en position soufflet sur un oscillo-battant ne présente pas le même danger.

D'où trois mesures qui coûtent peu et qui traitent le risque là où il se trouve. Poser un entrebâilleur ou une poignée à clé, en particulier sur la baie. Écrire le point dans l'état des lieux et le signaler au locataire par lettre ou courriel — ce qui vous exposerait vraiment, c'est d'avoir été alerté d'un danger et de n'avoir rien fait. Et vérifier votre règlement sanitaire départemental, qui peut être plus exigeant que le code de la construction et qui varie d'un département à l'autre.

Votre budget n'explose pas : le texte demande une barre, pas un garde-corps plein

Reste la crainte qui traverse votre message, et elle repose sur une seconde inversion. Relisez l'article R. 134-59 : il exige « une barre d'appui et un élément de protection s'élevant au moins jusqu'à un mètre du plancher ». Il ne dit nulle part garde-corps plein.

Or votre baie possède déjà une allège maçonnée jusqu'à 90 cm. La partie basse, celle qu'un garde-corps sert précisément à occulter, est donc remplie par le mur. Ce qui manquerait, dans l'hypothèse où vous seriez sous le seuil, ce sont les dix derniers centimètres et un appui — pas six mètres de remplissage. Faites chiffrer une barre d'appui avant de faire chiffrer un garde-corps : ce n'est pas le même ordre de grandeur.

Ce que la dépense pèse réellement, en mois de loyer

« Exploser mon budget » mérite un chiffre plutôt qu'une impression, et c'est là que nos données servent. Sur les 1 034 communes où nous mesurons un loyer d'appartement, la médiane s'établit à 14,03 € du m² par mois, charges comprises, au 3e trimestre 2025 — soit 982 € par mois pour un logement de 70 m².

Mettez les fourchettes de travaux en face de ce loyer.

• Un garde-corps métallique posé sur les 6 m de la baie, à 150 à 400 € le mètre linéaire fourniture et pose : 900 à 2 400 €, soit 0,9 à 2,4 mois de loyer.
• Une barre d'appui, de l'ordre de 150 € posée : 0,15 mois, c'est-à-dire quatre à cinq jours de loyer.
• Un entrebâilleur ou une poignée à clé, quelques dizaines d'euros : moins d'une journée de loyer, pour le geste qui réduit le plus le risque réel.

L'échelle change beaucoup d'une commune à l'autre, et cela vaut la peine de le situer avant de renoncer. Un devis de 1 500 € représente 0,63 mois de loyer à Neuilly-sur-Seine, où le loyer médian atteint 34,09 € du m² par mois, contre 2,46 mois à Issoudun, où il tombe à 8,70 € : un facteur 3,9 sur la même facture. La question « est-ce que je peux me le permettre » n'a donc pas la même réponse selon l'endroit, alors que la question juridique, elle, en a une seule.

Et si vous le faites, le fisc en prend une bonne part à sa charge

Dernier élément que votre budget ignore probablement. En location nue au régime réel, poser un garde-corps ou une barre d'appui est une dépense d'amélioration d'un local d'habitation, déductible des revenus fonciers au titre de l'article 31 du code général des impôts. Ce n'est ni de la construction, ni de la reconstruction, ni de l'agrandissement — les trois exclusions du texte.

L'économie vaut votre taux marginal d'imposition augmenté des 17,2 % de prélèvements sociaux. Sur le haut de fourchette, 2 400 € de travaux :

• à 11 % de taux marginal, 677 € d'économie, soit 1 723 € à votre charge ;
• à 30 %, 1 133 € d'économie, soit 1 267 € à votre charge ;
• à 41 %, 1 397 € d'économie, soit 1 003 € à votre charge.

À 30 %, la dépense nette retombe à 1,3 mois de loyer médian. Ce n'est plus un budget qui explose, c'est un arbitrage ordinaire de bailleur — et vous le faites en connaissance de cause, pas sous la contrainte d'une norme qui n'existe pas.

Ce qu'il faut faire, dans l'ordre

1. 1.Mesurez chaque ouvrant du sol fini au point bas franchissable. Au-dessus de 0,90 m, l'article R. 134-59 ne vous concerne pas, même pour un logement neuf.
2. 2.Vérifiez l'année de construction de l'immeuble, dans le règlement de copropriété ou auprès du syndic. C'est elle qui dit sous quelles règles le bâtiment a été édifié.
3. 3.Ne posez rien au titre de la décence : le décret de 2002 n'exige que l'entretien des dispositifs existants, et la Cour de cassation l'a confirmé le 22 juin 2022. Vérifiez en revanche l'état de ce qui existe déjà ailleurs dans le logement — un garde-corps de balcon descellé, lui, rend le logement indécent.
4. 4.Traitez le risque réel plutôt que le centimètre : entrebâilleur ou poignée à clé sur la baie, et rien de grimpable sous les fenêtres à la remise des clés.
5. 5.Consignez l'allège et l'absence de garde-corps dans l'état des lieux, et signalez-les par écrit au locataire. C'est votre meilleure protection, et elle est gratuite.
6. 6.Si vous décidez de protéger malgré tout, faites chiffrer une barre d'appui avant un garde-corps, et déduisez la dépense de vos revenus fonciers.
7. 7.Appelez votre ADIL départementale pour le règlement sanitaire départemental : c'est la seule règle de cette page qui change selon l'endroit, et le conseil est gratuit.

Situer une dépense de travaux dans le rendement du bien