Faut-il mettre sa maison en location ou la vendre pour constituer l'apport d'un nouvel achat ?

Votre question en cache trois, et deux se règlent avant tout calcul : une clause de votre offre de prêt de 2021, et le classement énergétique de la maison. La troisième — garder ou vendre — se tranche ensuite, et pas là où on l'attend. Ce n'est ni le loyer ni le prix de revente qui décide, c'est la méthode que votre banque emploiera pour lire ce loyer.

Ce que vaut votre taux de 1,24 %, en euros

Un prêt de 152 000 € à 1,24 % coûte 715,43 € par mois sur vingt ans, 589,51 € sur vingt-cinq, plus 43,07 € d'assurance. Cinq ans de mensualités payées, il reste 117 456 € dus dans le premier cas, 125 246 € dans le second — et seulement 11 322 € ou 16 236 € d'intérêts à payer jusqu'au terme.

Le même capital restant, sur la même durée restante, aux taux moyens d'aujourd'hui, coûterait 30 077 € d'intérêts sur quinze ans à 3,15 %, ou 46 011 € sur vingt ans à 3,30 %. Garder ce prêt vaut donc 18 755 € ou 29 775 € d'intérêts que vous ne paierez jamais. C'est le prix de la vente, et il n'apparaît sur aucun décompte de notaire.

Deuxième façon de le voir, plus parlante au moment de chercher un locataire : un loyer de 875 € porte 166 262 € d'emprunt aux conditions de 2026. Votre mensualité, elle, s'arrête à 758,50 € ou 632,58 € assurance comprise. Le locataire paie davantage que ce que la banque vous demande.

Deux vérifications qui peuvent tout arrêter

Avant d'arbitrer quoi que ce soit, deux textes peuvent vous interdire de louer, et aucun des deux ne se négocie.

• Un prêt à taux zéro dans le montage de 2021. Le logement doit rester votre résidence principale, et la mise en location n'est admise qu'à partir de la sixième année suivant le versement du prêt : achat en 2021, location possible en 2027 au plus tôt. Louer avant, c'est le remboursement immédiat du PTZ, sauf motif limitativement prévu — mobilité professionnelle, invalidité, chômage de plus d'un an, séparation, décès. La ligne se trouve dans votre offre de prêt.
• Le classement énergétique. Un logement étiqueté G ne peut plus être loué pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1er janvier 2025 ; un F ne pourra plus l'être à partir du 1er janvier 2028, un E à partir du 1er janvier 2034. Si vos 15 000 € de travaux n'ont touché ni l'isolation ni le chauffage, c'est le premier document à ressortir : atteindre la classe C coûte de l'ordre de 320 € par m² depuis un E, 520 € depuis un F.
• Un point de moindre portée mais réel : la plupart des offres de prêt imposent d'informer la banque du changement de destination du bien. Ce n'est pas une autorisation à demander, c'est une notification à ne pas oublier.

Le chiffre qui décide : 398 € de mensualité, 69 605 € de prix d'achat

Les banques lisent un loyer de deux façons, et aucune n'est plus légitime que l'autre. La compensation ajoute 70 % du loyer à vos revenus et compte la mensualité entière en charge. Le différentiel ne retient que le solde des deux : votre loyer couvrant presque l'échéance, il ne reste presque rien à porter.

Sur 4 700 € de revenus, un loyer de 875 € et le plafond d'endettement de 35 %, l'écart entre les deux lectures vaut exactement 398,13 € de mensualité disponible, et cet écart ne dépend pas de la durée de votre prêt. Traduit en prix d'achat, à 3,45 % sur vingt-cinq ans avec 22 000 € d'apport :

• Compensation : 210 278 € si votre prêt court sur vingt ans, 232 293 € s'il court sur vingt-cinq.
• Différentiel : 279 883 € et 301 898 €.
• Après vente de la maison, apport reconstitué : de 329 512 € à 336 812 € selon ce que la vente laisse.

Votre maison à 250 000 € est donc hors de portée dans la première lecture et confortable dans la seconde. Le test est net : à 250 000 €, les frais s'élèvent à 24 324 € — 20 324 € de notaire, 3 000 € de garantie, 1 000 € de dossier —, l'emprunt monte à 248 324 € et la mensualité à 1 306,88 €. Votre taux d'endettement ressort alors à 38,88 % en compensation, donc refusé, contre 30,91 % en différentiel, avec 3 247 € de reste à vivre.

Deux conséquences pratiques. Vos 20 à 25 k€ d'apport ne sont pas un apport : ils couvrent les frais, à l'euro près, et rien de plus — c'est le minimum qu'une banque exige, pas un atout de négociation. Et la majoration des droits de mutation vous est opposable, puisque vous êtes déjà propriétaire : 6,32 % au lieu de 5,81 %, soit 1 275 € de frais en plus sur 250 000 €.

La question à poser au courtier tient en une phrase, et elle se pose avant la première visite : « comment vos banques traitent-elles un revenu locatif, en pondération ou en différentiel ? » C'est la seule qui déplace 69 605 € de budget.

Vendre rapporte moins que vous ne l'imaginez

Le marché des maisons n'a pas baissé. À l'échelle nationale, le prix moyen au mètre carré passe de 2 424 € en 2021 à 2 544 € en 2025, soit 4,96 % de hausse mesurée sur 2 785 639 ventes. Il a culminé à 2 624 € en 2022 et cède 3,03 % depuis. Appliquée à votre achat, cette variation place les 152 000 € à 159 537 €.

Ce qui reste après la vente est plus petit que ce chiffre ne le laisse croire. À 159 537 € affichés commission comprise, un mandat à 5 % prélève 7 595 €, le capital restant dû 117 456 € ou 125 246 €, l'indemnité de remboursement anticipé 728 € ou 777 € — six mois d'intérêts, loin sous le plafond de 3 %. Il vous revient 33 721 € sur un prêt de vingt ans, 25 882 € sur vingt-cinq. À 170 000 €, 43 721 € et 35 882 €.

Vos 15 000 € de travaux ne s'ajoutent pas à ce calcul euro pour euro, mais ils ne s'évaporent pas non plus : ils expliquent qu'une estimation locale puisse ressortir au-dessus de 159 537 €, et c'est la seule chose qui déplacerait vraiment l'arbitrage. Faites-en faire deux, par des agences qui ne se connaissent pas, et faites relever le loyer de marché au lieu de l'estimer — 850 € ou 900 €, cela change 9 501 € de capital empruntable.

Reste un argument pour vendre que les chiffres ne donneront pas : avec deux maisons, votre patrimoine est intégralement immobilier et à effet de levier. Votre projet de diversifier en bourse est cohérent, et la vente en est le financement le plus simple. Ce n'est pas une erreur de calcul, c'est un choix de concentration — à faire les yeux ouverts, en sachant qu'il coûte 18 755 € d'intérêts et un prêt qu'aucune banque ne vous revendra.

La plus-value que vous croyez perdre n'existe pas

L'exonération de résidence principale ne joue qu'au moment de la vente, sur un logement qui est votre habitation habituelle et effective. Dès que vous louez, elle disparaît, et une revente ultérieure devient imposable. C'est l'argument le plus souvent avancé pour vendre tout de suite. Dans votre cas, il ne tient pas.

Le prix d'acquisition retenu pour la plus-value n'est pas votre prix d'achat. Il se majore du forfait de 7,5 % pour frais d'acquisition, soit 11 400 €, et du forfait de 15 % pour travaux réservé aux détentions de plus de cinq ans, soit 22 800 € — davantage que vos 15 000 € réels, donc c'est lui qui s'applique. Votre prix d'acquisition majoré ressort à 186 200 €.

En dessous de 186 200 € de prix de vente, il n'y a aucune plus-value imposable, quelle que soit la durée de détention. Une vente à 200 000 € dans dix ans coûterait 1 105 € d'impôt ; à 220 000 € dans quinze ans, 5 007 €. Face aux 18 755 € d'intérêts que la conservation vous fait économiser, ces montants ne renversent rien.

Une nuance tout de même : la tolérance administrative sur le délai normal de vente vise un logement inoccupé et mis en vente, pas un logement loué. Si vous tenez à l'exonération, la décision se prend avant le premier bail, jamais après.

Ce que la location laisse vraiment dans la poche

Loyer 875 €, taxe foncière supposée à 1 200 € par an, assurance propriétaire non occupant 15 € par mois, garantie loyers impayés 26 € : le cash-flow avant impôt ressort à −24,50 € par mois si votre prêt court sur vingt ans, et à +101,42 € s'il court sur vingt-cinq. Avec un mandat de gestion à 7 %, −85,75 € et +40,17 €.

Le chiffre qui compte est ailleurs. La sixième année, votre mensualité rembourse 7 169 € de capital, soit 597,45 € par mois, contre 117,98 € d'intérêts seulement. Vous sortez quelques dizaines d'euros par mois pour convertir 597 € de loyer en patrimoine. Le rendement ressort à 6,91 % brut, 4,89 % net de charges sur les 180 092 € engagés depuis 2021.

Le régime fiscal, en revanche, mérite d'être choisi plutôt que subi. Sur 10 500 € de loyers, 1 695 € de charges et 1 416 € d'intérêts, à une tranche marginale de 11 % :

• Micro-foncier : 2 073 € d'impôt et de prélèvements sociaux.
• Réel foncier : 2 084 €. L'abattement forfaitaire de 30 % vaut ici presque exactement vos charges réelles — le micro gagne de 11 €, et il perd dès les premiers travaux sérieux.
• LMNP micro-BIC, en meublé : 1 481 €.
• LMNP au réel, amortissement compris : 547 €, soit 1 537 € de moins que le pire des quatre. À 30 % de tranche marginale, l'écart monte à 2 572 €.

Attention à votre propre tranche : avec 2 500 € de salaire mensuel vous êtes à 11 %, mais 7 350 € de revenu foncier imposable vous en font franchir le plafond, et l'euro marginal sera taxé à 30 %. La vérité se situe entre les deux colonnes ci-dessus, plus près de la seconde que de la première.

Le meublé n'est pas gratuit pour autant : bail d'un an, rotation plus forte, mobilier à financer, et depuis la loi de finances 2025 les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente. Sur une maison destinée à une famille, le nu reste le choix par défaut ; le meublé se chiffre, il ne se décide pas par principe.

Impayés et dégradations : ce qui couvre quoi

Vos deux craintes se couvrent, mais pas par le même outil, et deux d'entre eux s'excluent.

• La sélection reste la meilleure garantie : un revenu net d'au moins trois fois le loyer, soit 2 625 €, et des pièces vérifiées plutôt que crues. Le faux bulletin de salaire est le risque réel ; DossierFacile côté candidat et la vérification de l'avis d'imposition sur impots.gouv.fr le réduisent presque à rien.
• Visale, la caution d'Action Logement, est gratuite et couvre jusqu'à 36 mois de loyers et charges impayés sur les trois premières années du bail, plus deux mois de loyer au titre des dégradations locatives. Le plafond de loyer garanti est de 1 365 € hors grandes villes en 2026 : votre loyer passe largement. L'éligibilité dépend en revanche du profil du locataire, pas du vôtre.
• Une garantie loyers impayés coûte de l'ordre de 2,5 à 3,5 % du loyer, se déduit des revenus fonciers, mais impose ses propres critères de solvabilité. Elle interdit surtout d'exiger en plus une caution solidaire : l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 frappe de nullité le cautionnement demandé par un bailleur déjà assuré, sauf locataire étudiant ou apprenti. Il faut choisir l'un ou l'autre.
• Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en location nue, deux en meublé. Il ne couvrira jamais un sinistre sérieux, et ce n'est pas son rôle : c'est l'état des lieux d'entrée, détaillé et photographié, qui décide de ce que vous pourrez retenir à la sortie. Un état des lieux bâclé rend le dépôt inutilisable.
• L'assurance propriétaire non occupant n'est obligatoire qu'en copropriété. Sur une maison, elle reste indispensable : elle couvre votre responsabilité et les périodes de vacance.

Ce que rien ne couvre, c'est le temps : une procédure se compte en mois, et un mandat de gestion à 7 % — 61,25 € par mois, déductibles — rachète la charge sans supprimer le risque. Gardez surtout 10 000 € de trésorerie. À votre niveau d'apport, c'est elle qui vous évite de vendre en urgence le jour où la chaudière lâche pendant une vacance locative ; elle coûte 9 313 € de prix d'achat sur le projet suivant, et c'est le meilleur usage possible de cette somme.

L'angle mort : vous achetez à deux sans être mariés

Si vous vendez, vous apporterez l'essentiel du financement. Dans tous les cas, l'acte doit fixer des quotes-parts proportionnelles aux apports réels et mentionner l'origine des fonds. À défaut, une acquisition à 50/50 financée à 80 % par vous s'analyse comme une libéralité au profit de votre compagnon, et se règle très mal en cas de séparation.

Le point vaut aussi pour la maison de 2021 : détenue par vous seule, elle reste hors de toute indivision. C'est un argument de plus, non chiffrable, en faveur de la conservation.

Dans quel ordre

1. 1.Ressortez votre offre de prêt de 2021 : présence d'un PTZ, durée exacte, clause de destination du bien. Ces trois lignes décident de tout le reste.
2. 2.Ressortez le DPE. En G la location est déjà fermée ; en F elle ferme le 1er janvier 2028.
3. 3.Faites estimer la maison par deux agences, et relever le loyer de marché plutôt que l'estimer.
4. 4.Demandez à un courtier, avant toute visite, comment ses banques traitent un revenu locatif. C'est ce qui fixe votre budget entre 210 278 € et 301 898 €.
5. 5.Mettez 10 000 € de côté avant de signer quoi que ce soit. Vous en avez le temps : votre projet est à quelques années.
6. 6.Arbitrez ensuite. Garder vaut 18 755 € d'intérêts et 597 € de capital remboursé chaque mois par votre locataire ; vendre vaut 25 882 à 43 721 € d'apport immédiat et un patrimoine moins concentré.

Tester votre capacité d'emprunt avec un bien déjà financé