Plus-value LMNP 2026 : la réintégration des amortissements en euros

Un T2 de 48 m² acheté 220 000 € à Nantes en 2016 et loué meublé au régime réel. Le propriétaire envisage de le revendre 265 000 € en 2026. Sur dix ans de location, il a déduit environ 66 000 € d'amortissements de ses revenus fonciers, réduisant son impôt chaque année. Depuis le 15 février 2025, cette économie se paie à la sortie. Voici le calcul, en euros, avant et après la nouvelle règle.

Le cas : un T2 meublé de 48 m² à Nantes, acheté 220 000 € en 2016, revendu 265 000 € en 2026

Les chiffres de départ : prix d'achat, amortissements pratiqués, prix de revente

Le propriétaire a acquis ce logement 220 000 € en 2016, l'a mis en location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel, et l'a amorti sur la durée de détention selon les composants habituels du bien (structure, agencements, mobilier). Sur dix années, le cumul des amortissements effectivement déduits de ses revenus locatifs s'élève à 66 000 €, un montant plausible pour ce type de bien compte tenu du plafonnement prévu par l'article 39 C du CGI : l'amortissement ne peut pas dépasser le loyer perçu diminué des autres charges, l'excédent se reportant sur les années suivantes. En 2026, il signe un compromis de vente à 265 000 €.

Ce qui change au 1er euro : le III de l'article 150 VB du CGI

Avant la loi de finances pour 2025, seul le prix d'acquisition brut de 220 000 € servait de base au calcul de la plus-value, majoré du forfait de travaux et du forfait de frais d'acquisition prévus à l'article 150 VC du CGI. Les amortissements déduits chaque année pendant la location n'entraient pas dans ce calcul : ils réduisaient l'impôt sur le revenu locatif, sans jamais être repris à la revente. Depuis le 15 février 2025, ce n'est plus le cas.

La règle : ce que l'article 84 de la loi de finances a modifié et depuis quand

Réintégration des amortissements admis en déduction, cessions à compter du 15 février 2025

L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 insère un III à l'article 150 VB du CGI. Ce texte prévoit que le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré du montant des amortissements admis en déduction au titre du régime réel de la location meublée. Concrètement, les 66 000 € déduits pendant dix ans ne restent plus hors calcul : ils viennent réduire le prix d'acquisition, donc augmenter la plus-value imposable. Cette mesure s'applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025, sans date de fin annoncée à ce jour.

Le périmètre : ce que la règle exclut (résidences-services et établissements visés)

Le III de l'article 150 VB exclut explicitement les résidences-services étudiantes, seniors et pour personnes handicapées. Un logement loué meublé dans ce cadre échappe à la réintégration. Ce cas ne s'applique donc qu'à la location meublée classique, hors résidence de services, et seulement pour les amortissements effectivement déduits au régime réel : un propriétaire resté au micro-BIC, qui bénéficie d'un abattement forfaitaire de 50 % sans jamais déduire d'amortissement réel, n'est pas concerné par cette réintégration.

Le calcul détaillé de la plus-value imposable, avant et après la nouvelle règle

Plus-value brute sans réintégration : le calcul de l'ancien régime

Sous l'ancien régime, le prix d'acquisition majoré se calcule ainsi : 220 000 € de prix d'achat, plus le forfait de frais d'acquisition de 7,5 %, soit 16 500 €, plus le forfait de travaux de 15 % applicable après 5 ans de détention, soit 33 000 €. Le prix d'acquisition majoré atteint 269 500 €. La plus-value brute ressortirait à 265 000 € moins 269 500 €, soit une moins-value apparente de 4 500 €, donc aucune imposition sous ce régime antérieur.

Plus-value brute avec réintégration des amortissements : le surcoût en euros

Avec la règle issue de l'article 84, le prix d'acquisition majoré de 269 500 € est minoré des 66 000 € d'amortissements admis en déduction. Le prix d'acquisition retenu tombe à 203 500 €. La plus-value brute devient 265 000 € moins 203 500 €, soit 61 500 €. Le passage d'une moins-value apparente de 4 500 € à une plus-value brute de 61 500 € mesure l'effet direct de la réintégration sur ce cas : 66 000 € de base imposable en plus.

Abattements pour durée de détention (art. 150 VC) et montant final dû (IR 19 % + prélèvements sociaux 17,2 %)

Le bien est détenu depuis 10 ans. L'abattement pour durée de détention prévu à l'article 150 VC du CGI s'applique à la plus-value entière, réintégration comprise : pour l'impôt sur le revenu, l'abattement démarre à la 6e année à 6 % par an, soit 5 années pleines d'abattement (de la 6e à la 10e), donc 30 %. Pour les prélèvements sociaux, l'abattement est de 1,65 % par an sur la même période, soit 8,25 %. La plus-value imposable à l'impôt sur le revenu s'établit à 61 500 € moins 30 %, soit 43 050 €, taxée à 19 % : 8 180 €. La plus-value imposable aux prélèvements sociaux s'établit à 61 500 € moins 8,25 %, soit 56 425 €, taxée à 17,2 % : 9 705 €. Le total dû est de 17 885 €, contre 0 € sous l'ancien régime où la plus-value apparaissait négative. Le seuil de la surtaxe sur les plus-values élevées, fixé à 50 000 €, ne s'applique pas ici : la plus-value brute de 61 500 € dépasse ce seuil, mais la surtaxe se calcule sur la plus-value imposable après abattement, qui reste sous les tranches où elle devient significative pour ce montant — un point à faire vérifier par un professionnel au moment de la déclaration.

Vendre ou transmettre : pourquoi la donation ou la succession ne déclenche pas ce calcul

La plus-value latente s'efface lors d'une transmission à titre gratuit

Une vente déclenche l'imposition de la plus-value au jour de la cession. Une transmission à titre gratuit — donation ou succession — n'est pas une cession au sens de l'article 150 VB du CGI. La plus-value latente calculée par rapport au prix d'acquisition initial ne se matérialise pas fiscalement : le bénéficiaire de la transmission reçoit le bien avec une nouvelle valeur de référence, correspondant à la valeur retenue pour les droits de mutation à titre gratuit. Ce mécanisme purge la plus-value latente accumulée par le précédent propriétaire, réintégration d'amortissements comprise.

Ce que la transmission fait payer à la place (droits de mutation à titre gratuit, hors périmètre chiffré ici)

Cette purge n'est pas gratuite : une transmission déclenche des droits de mutation à titre gratuit, calculés sur la valeur du bien au jour de la transmission et selon le lien de parenté entre le donateur ou défunt et le bénéficiaire. Le calcul de ces droits ne figure pas dans cet article, faute de source officielle chiffrée dans le périmètre traité ici, et dépend de paramètres propres à chaque situation familiale et patrimoniale. Ce point relève du notaire, qui établit l'acte de transmission et calcule les droits applicables.

Récapitulatif : ce qui s'applique à ce cas, ce qui ne s'applique pas

• S'applique : réintégration de 66 000 € d'amortissements dans le calcul de la plus-value, cession en 2026, soit après le 15 février 2025.
• S'applique : abattement pour durée de détention de 30 % sur l'IR et 8,25 % sur les prélèvements sociaux, pour 10 ans de détention.
• S'applique : impôt total de 17 885 € (8 180 € d'IR + 9 705 € de prélèvements sociaux), contre 0 € sous l'ancien régime pour ce cas précis.
• Ne s'applique pas : le régime des résidences-services, exclu explicitement du III de l'article 150 VB.
• Ne s'applique pas : le micro-BIC, où aucun amortissement réel n'est déduit, donc rien à réintégrer.
• Ne s'applique pas : le calcul des droits de mutation à titre gratuit en cas de donation ou succession, hors périmètre de cet article.
• Ne s'applique pas : la surtaxe sur les plus-values élevées à ce niveau de plus-value imposable, mais à vérifier au cas par cas.

Ce que ce calcul ne dit pas

Ce calcul repose sur un montant d'amortissements cumulés de 66 000 € qui varie fortement selon la répartition initiale entre terrain, structure, agencements et mobilier, et selon le plafonnement annuel de l'article 39 C. Il ne mesure ni l'état du marché nantais en 2026, ni la tension locative du quartier, ni la qualité du bien à la revente. Il ne prend pas en compte d'éventuels travaux réalisés hors du forfait de 15 %, ni une éventuelle requalification en location meublée professionnelle qui change le régime d'imposition des plus-values. Il ne chiffre pas non plus les droits de mutation à titre gratuit d'une transmission, faute de données suffisantes dans ce cas générique.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer

1. 1.Faire reconstituer par un expert-comptable ou le service qui a établi les déclarations LMNP le montant exact et documenté des amortissements admis en déduction sur toute la période de détention, poste par poste.
2. 2.Vérifier auprès du notaire en charge de la vente que le bien ne relève pas d'une résidence-services exclue du périmètre de la réintégration, et que l'acte de propriété initial permet de retracer le prix d'acquisition et les frais annexes.
3. 3.Solliciter un conseiller en gestion de patrimoine ou un notaire avant d'arbitrer entre une vente et une transmission, pour chiffrer les droits de mutation à titre gratuit applicables à la situation familiale réelle.

Pour aller plus loin sur la fiscalité 2026 du LMNP et de la location nue, l'article sur la fin du Pinel et les arbitrages LMNP contre location nue à Toulouse détaille d'autres effets de la loi de finances. Sur le volet acquisition, l'article sur la majoration des droits de mutation en Gironde chiffre l'autre bout du cycle immobilier.

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