Frais de notaire : les 12 départements qui n'ont pas voté la hausse

La hausse des droits de mutation votée en 2025 est présentée partout comme une règle nationale. Elle ne l'est pas : elle est facultative, et 12 départements sur 101 ne l'ont pas appliquée. Acheter à Nice coûte aujourd'hui 1 510 € de moins en frais d'acquisition qu'acheter le même bien au même prix dans l'un des 89 départements qui ont voté.

Une faculté, pas une obligation

L'article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 autorise chaque conseil départemental à relever la part départementale des droits de mutation au-delà de 4,50 %, dans la limite de 5 %. Le verbe compte : il autorise, il n'impose pas. Chaque département délibère, et douze ont choisi de ne pas bouger.

L'écart se lit sur le taux global, frais d'assiette et taxe communale compris : 5,81 % dans un département resté au taux standard, 6,32 % dans un département qui a voté la hausse. Un demi-point qui, sur le prix d'un logement, se compte en milliers d'euros.

Les 12 départements qui n'ont pas voté la hausse

• Hautes-Alpes (05) — part départementale à 4,50 %
• Alpes-Maritimes (06) — part départementale à 4,50 %
• Ardèche (07) — part départementale à 4,50 %
• Charente (16) — part départementale à 4,50 %
• Drôme (26) — part départementale à 4,50 %
• Indre (36) — part départementale à 3,80 %
• Lozère (48) — part départementale à 4,50 %
• Oise (60) — part départementale à 4,50 %
• Hautes-Pyrénées (65) — part départementale à 4,50 %, et 3,80 % pour un primo-accédant
• Saône-et-Loire (71) — part départementale à 4,50 %
• Guadeloupe (971) — part départementale à 4,50 %
• Mayotte (976) — part départementale à 4,50 %

Deux d'entre eux sortent du lot. L'Indre applique 3,80 %, un taux réduit hérité d'avant la réforme et le plus bas de France. Les Hautes-Pyrénées n'ont pas relevé leur taux général, mais accordent malgré tout 3,80 % aux primo-accédants — un avantage que les autres départements sans hausse ne pratiquent pas, puisque chez eux l'exonération primo-accédant n'a rien à neutraliser.

Une délibération départementale se révise. Cette liste vaut pour les actes signés à ce jour ; le taux applicable à une adresse se vérifie auprès du notaire chargé de l'acte, jamais par déduction depuis une liste trouvée en ligne.

Ce que ça change à Nice : 1 510 € sur un T3

Les Alpes-Maritimes sont le cas le plus parlant : un département cher, où le prix rend le demi-point coûteux, et qui n'a pas voté la hausse. Sur les ventes enregistrées par la DGFiP entre janvier 2021 et décembre 2025, la médiane niçoise s'établit à 4 556 € le mètre carré pour un appartement, sur 38 535 transactions. Un T3 de 65 m² s'y négocie donc autour de 296 140 €.

À ce prix, les frais d'acquisition atteignent 22 218 € dans l'ancien, dont 17 206 € de seuls droits de mutation, soit 7,50 % du prix. Le même achat, au même prix, dans un département ayant voté la hausse : 23 728 €, soit 8,01 %. L'écart est de 1 510 €, et il tient entièrement à une délibération départementale.

Dans l'Indre, avec son taux réduit de 3,80 %, le même bien à 296 140 € reviendrait à 20 086 € de frais, soit 3 643 € de moins qu'en département majoré. C'est l'amplitude maximale entre deux départements français sur un prix identique.

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Une liste datée : la mesure s'éteint le 31 mars 2028

Le dispositif est borné. Il couvre les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, et s'éteint à cette date sauf prorogation par une loi de finances ultérieure. Un acheteur qui signe en 2028 doit donc vérifier ce qui s'applique le jour de l'acte, pas ce qui s'appliquait au compromis — c'est la date de l'acte authentique qui fixe le taux.

Dans l'autre sens, rien n'interdit à l'un de ces douze départements de voter la hausse en cours de route : la délibération est annuelle et la faculté reste ouverte jusqu'au terme du dispositif. Cette liste décrit un état, pas une caractéristique durable du département. C'est aussi pourquoi elle ne constitue pas un critère d'achat : le taux peut changer avant même que le projet aboutisse.

Le primo-accédant, lui, paie pareil partout

L'exonération primo-accédant introduite avec la hausse exclut de la majoration l'acquisition d'une première propriété destinée à la résidence principale, au sens du I de l'article L. 31-10-3 du code de la construction et de l'habitation — la définition retenue pour le prêt à taux zéro.

Conséquence rarement dite : pour un primo-accédant, la carte des départements s'aplatit. Qu'il achète dans un département qui a voté la hausse ou dans un qui s'en est abstenu, il paie le même taux standard. Les douze départements de cette liste ne lui offrent aucun avantage — sauf les Hautes-Pyrénées et l'Indre, seuls à descendre sous ce plancher. Le gain de la liste concerne les autres acheteurs : ceux qui ont déjà été propriétaires de leur résidence principale dans les deux années précédentes.

Ce que ce calcul ne dit pas

Un demi-point de droits de mutation ne déplace personne. Un écart de 1 510 € pèse peu face à celui des prix au mètre carré entre deux départements, qui se compte en centaines d'euros par mètre carré. Choisir où acheter en fonction du taux de DMTO reviendrait à optimiser la décimale en ignorant l'unité.

Ce calcul ne dit rien non plus de l'état du bien, de son diagnostic de performance énergétique, ni des travaux à prévoir. Et une médiane communale mélange les quartiers, les états et cinq années de marché : elle situe un ordre de grandeur, elle ne remplace pas l'estimation d'un bien précis.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer

1. 1.Demander au notaire le taux de la part départementale effectivement voté pour le département du bien, à la date de l'acte et non à celle du compromis.
2. 2.Faire vérifier l'éligibilité à l'exonération primo-accédant au regard de l'article L. 31-10-3 du code de la construction et de l'habitation : c'est elle, et non le département, qui produit le gain le plus courant.
3. 3.Demander un décompte détaillé des frais d'acquisition poste par poste, pour distinguer les droits de mutation, qui varient selon le département, des émoluments du notaire, qui suivent un barème national identique partout.

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