Pourquoi le bras de levier serait plus intéressant que de générer du cash-flow le plus rapidement possible ?

Votre question contient une hypothèse qui ne tient pas : que l'effet de levier et le cash-flow soient deux stratégies opposées entre lesquelles il faudrait choisir. Ce sont deux mesures de la même opération, et elles ne réagissent pas aux mêmes commandes. Vous avez deux leviers — le montant de l'apport et la durée du crédit — et vous les avez traités comme un seul. Prenons un cas de référence calibré sur nos données : un appartement de 55 m² à 130 000 €, loué 700 € charges comprises, soit 6,46 % brut, quand la médiane des 955 communes que nous mesurons est de 6,42 %.

Le rendement interne ne départage rien : 0,13 point entre sept montages

Commençons par le résultat qui devrait clore le débat. Nous avons calculé le rendement interne de sept montages sur le même bien, du plus endetté au plus capitalisé, de quinze à vingt-cinq ans. Ils tiennent tous entre 2,21 % et 2,34 %.

Treize centièmes de point d'écart. C'est moins que l'effet d'une vacance locative d'un mois, moins que 0,1 point négocié sur le taux, très loin de l'écart que promettent les deux camps. Le débat qu'on vous propose porte sur la variable qui bouge le moins.

Pendant ce temps, la trésorerie de ces sept montages va de −101,47 € à −547,15 € par mois. Du simple au quintuple. C'est là que se joue votre décision, et c'est la seule chose que ni « l'effet de levier » ni « le cash-flow rapide » ne nomment correctement.

L'effet de levier n'est pas un moteur, c'est un signe — et sa médiane est nulle

Le levier ne crée de la valeur que si le bien rapporte plus que le crédit ne coûte. En dessous, il ampute le rendement au lieu de le multiplier. Ce n'est pas une opinion, c'est une soustraction, et personne ne la fait avant de vous conseiller d'emprunter le plus longtemps possible.

Nous l'avons faite sur les 955 communes de plus de 10 000 habitants pour lesquelles nous disposons d'un prix de vente médian et d'un loyer d'annonce en appartement. L'effet médian vaut −0,04 point de rendement interne : zéro. Il est négatif dans 497 communes, soit 52,0 % — à peu près une sur deux, ce qui est la définition d'un pile ou face.

• Là où il détruit le plus : Arcachon, −2,72 points, pour 2,65 % de rendement brut. Dinard et Biarritz, −2,58 points. Ce sont les communes où l'on paie un cadre que le marché locatif ne facture pas.
• Là où il paie le plus : Sin-le-Noble, +19,62 points, pour 26,07 % de rendement brut. Grigny, +8,88 points. Maubeuge, +4,65 points.
• Le rendement brut médian des communes à effet positif est de 7,81 %. Celui des communes à effet négatif, 5,38 %.
• Le premier décile de l'effet est à −1,17 point, le neuvième à +1,40. Même aux extrêmes, l'ordre de grandeur reste le point de rendement, pas la dizaine.

Sur notre cas de référence, la bascule se situe à 6,26 % de rendement brut, soit 3,15 % net rapporté au coût d'acquisition complet. À 6,46 %, le cas de référence est juste au-dessus : l'effet de levier y vaut +0,19 point. Positif, donc, et négligeable. La question « pourquoi le levier serait-il plus intéressant » n'a pas de réponse générale : elle a une réponse par commune, et vous ne nous avez pas donné la vôtre.

Un détail qui surprend au passage : allonger le crédit ne renchérit presque pas son taux. Sur 130 000 €, le TAEG ressort à 4,10 % sur quinze ans et à 4,24 % sur vingt-cinq — quatorze centièmes de point d'écart, garantie et frais de dossier compris. Ce qui gonfle avec la durée, ce n'est pas le prix de l'argent, c'est le nombre d'années pendant lesquelles vous le payez.

Vos deux leviers vont dans le même sens, et vous en avez inversé un

Voici ce que fait la durée, à apport constant réduit aux seuls frais.

• 15 ans : mensualité 944,00 €, trésorerie −547,15 € par mois, rendement interne 2,33 %.
• 20 ans : mensualité 777,49 €, trésorerie −375,29 € par mois, rendement interne 2,34 %.
• 25 ans : mensualité 684,16 €, trésorerie −276,62 € par mois, rendement interne 2,33 %.

Et voici ce que fait l'apport, à durée constante de vingt-cinq ans.

• Apport de 12 000 € : trésorerie −285,40 € par mois, rendement interne 2,34 %.
• Apport de 30 000 € : trésorerie −215,11 € par mois, rendement interne 2,28 %.
• Apport de 60 000 € : trésorerie −101,47 € par mois, rendement interne 2,21 %.

Regardez la colonne de la trésorerie : allonger la durée l'améliore, augmenter l'apport l'améliore aussi. Les deux leviers tirent dans le même sens. Votre montage en actionne un dans chaque sens, et ils s'annulent presque exactement.

Chiffré : avec 60 000 € d'apport sur quinze ans, votre trésorerie est de −275,06 € par mois. Avec l'apport réduit aux frais sur vingt-cinq ans, elle est de −276,62 €. Vous immobilisez 45 971 € de plus pour gagner un euro cinquante par mois.

Le montage qui maximise réellement la trésorerie n'est ni l'un ni l'autre : c'est apport fort et durée longue, 60 000 € sur vingt-cinq ans, à −101,47 € par mois. Votre intuition sur l'apport est juste ; celle sur la durée l'annule.

« Profiter du loyer le plus rapidement » : le loyer d'équilibre dit le contraire

La trésorerie ne devient positive qu'au-dessus d'un loyer d'équilibre, celui qui couvre exactement la mensualité et les charges. Sur 130 000 € empruntés, il vaut 1 007,23 € par mois sur vingt-cinq ans et 1 280,74 € sur quinze — soit 9,30 % et 11,82 % de rendement brut. Le cas de référence produit 700 €.

Aucun des deux montages n'encaisse donc de loyer net : les deux vous coûtent de l'argent chaque mois. Et raccourcir le crédit relève la barre de 273 € par mois au lieu de l'abaisser. Un crédit court n'avance pas le loyer, il le repousse : vous ne touchez rien pendant quinze ans, puis tout d'un coup. C'est l'inverse exact de l'objectif que vous énoncez.

Ce que la durée coûte vraiment, une fois l'impôt compté

Vous avez raison sur un point, et il est mal chiffré presque partout : le crédit long coûte plus cher. Mais pas du montant qu'on vous annonce, parce que les intérêts et l'assurance se déduisent des revenus fonciers au régime réel, et que cette déduction rembourse près de la moitié de la note. À capital emprunté identique, sur vingt-cinq ans de détention :

• Crédit sur 25 ans : 75 249 € de coût de crédit, 20 068 € d'impôt cumulé. Total 95 317 €.
• Crédit sur 15 ans : 39 920 € de coût de crédit, 36 706 € d'impôt cumulé. Total 76 626 €.
• Écart réel : 18 691 €, et non les 35 329 € de coût de crédit supplémentaire. L'impôt en restitue 16 638 €.

Deux précisions que la plupart des simulateurs escamotent, et qui font ces chiffres. D'abord l'impôt n'est pas constant : il vaut −21 € la première année du crédit de vingt-cinq ans, où les intérêts créent encore un déficit, et il monte ensuite à mesure qu'ils s'éteignent. Ensuite, seule la part du déficit venant des autres charges descend sur votre revenu global, plafonnée à 10 700 € par an ; celle qui vient des intérêts ne s'impute que sur des revenus fonciers, ceux de l'année ou des dix suivantes. Un déficit d'intérêts n'est donc jamais perdu tout de suite, mais il peut l'être plus tard.

Maintenant, ce que ces 18 691 € achètent : 270,53 € de trésorerie par mois pendant quinze ans, soit 48 695 €. Vous payez 18 691 € pour déplacer 48 695 € de plus tard vers maintenant. Ce n'est pas un arbitrage de rentabilité — on a vu qu'il n'y en avait pas — c'est un arbitrage de calendrier. Et comme vous voulez réinvestir, c'est-à-dire disposer d'argent tôt, il tombe du côté du crédit long.

Le crédit long contient le crédit court ; l'inverse est faux

C'est l'argument que personne ne vous donnera, et c'est le plus solide de tous, parce qu'il ne dépend d'aucune hypothèse de rendement. Un crédit de vingt-cinq ans se raccourcit quand vous le décidez, par remboursement anticipé partiel ou par modulation d'échéances. Un crédit de quinze ans ne se rallonge jamais : une banque ne réétale un prêt qu'à un emprunteur en difficulté, et au prix d'un nouveau dossier.

Le coût de cette option est connu et faible. Les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées par la loi au plus faible de six mois d'intérêts sur le capital remboursé et de 3 % du capital restant dû : 1 933,94 € au bout de cinq ans sur notre cas. Elles se négocient couramment à zéro à la signature, et un investisseur qui apporte un premier dossier est en position de l'obtenir. Demandez aussi la clause de modulation des échéances, qui permet de relever la mensualité de 10 à 30 % après les premières années : elle est contractuelle et non légale, donc elle n'existe que si elle figure dans l'offre.

Prenez donc vingt-cinq ans, et raccourcissez si vous changez d'avis. Vous conservez exactement votre plan, en gardant la possibilité d'y renoncer. Prendre quinze ans, c'est acheter aujourd'hui une décision que vous ne pourrez plus défaire.

Le deuxième bien se bloque sur le cash, pas sur la durée

Un deuxième achat exige deux choses distinctes : de la marge d'endettement, et du cash pour les frais. Sur ce point, les deux montages ne s'opposent pas là où on l'imagine.

• Côté endettement, l'écart est marginal : 684,16 € de mensualité sur vingt-cinq ans contre 606,04 € sur quinze avec 60 000 € d'apport. Soixante-dix-huit euros par mois. À 3 000 € de revenu net, hypothèse que vous ne donnez pas, cela laisse une capacité de 102 101 € dans le premier cas et de 116 946 € dans le second.
• Côté cash, l'écart est décisif : 45 971 € d'épargne encore disponible avec le montage à levier, zéro avec le vôtre.
• Or les frais d'un deuxième bien à 100 000 € — notaire, garantie, dossier — représentent environ 11 500 € qu'aucune banque ne finance.

Le montage à levier finance donc un deuxième achat ; le vôtre en a la capacité d'endettement et pas les fonds. C'est l'argument vraiment décisif dans votre situation, et il n'a rien à voir avec le rendement interne : il tient au fait que vous auriez dépensé sur le premier bien l'apport du second.

Dans quel ordre

1. 1.Calculez d'abord le rendement brut du bien visé, loyer annuel divisé par prix. En dessous de 6,3 %, l'effet de levier est nul ou négatif, et tout le débat qu'on vous propose n'a plus d'objet — c'est alors le bien qu'il faut changer, pas le montage.
2. 2.Chiffrez le loyer d'équilibre avant de signer. S'il dépasse le loyer de marché, aucune combinaison d'apport et de durée ne rendra l'opération positive en trésorerie : sachez que vous financerez la différence chaque mois, et pour combien.
3. 3.Cessez d'arbitrer sur le rendement interne : il ne bouge que de 0,13 point entre tous les montages possibles. Arbitrez sur la trésorerie mensuelle et sur l'épargne qui reste disponible, qui varient, elles, du simple au quintuple.
4. 4.Prenez la durée longue, et faites inscrire dans l'offre les indemnités de remboursement anticipé à zéro ainsi qu'une clause de modulation des échéances. Vous gardez votre plan sans le figer.
5. 5.Décidez de l'apport séparément, et pour une raison de trésorerie. Chaque tranche d'apport achète de la trésorerie mensuelle en immobilisant du capital : c'est un choix, pas une erreur.
6. 6.Réservez de quoi payer les frais du deuxième bien, environ 11 500 € pour 100 000 €, et ne les engagez pas dans le premier. C'est cette réserve, et non la durée du crédit, qui décide de la date du deuxième achat.
7. 7.Optez pour le régime réel dès la première déclaration. C'est lui qui rend le crédit long deux fois moins cher qu'il n'en a l'air ; le micro-foncier vous en priverait, et son abattement de 30 % ne compense pas la déduction des intérêts tant que le crédit court.
8. 8.Constituez enfin une réserve de trésorerie distincte : douze mois de mensualités et de charges. Un locataire qui part, une chaudière qui lâche ou un impayé se paient au comptant, et un montage à effort d'épargne mensuel n'a par construction aucun coussin.

En résumé : le levier n'est pas plus intéressant en soi — sa médiane vaut −0,04 point sur les communes françaises, et il est négatif dans une sur deux. Mais votre montage ne l'est pas davantage : il achète un euro cinquante de trésorerie mensuelle au prix de 46 000 € immobilisés. Ce qui sépare vraiment vos deux plans, ce n'est ni la rentabilité ni le levier, c'est la date à laquelle l'argent redevient disponible. Vous voulez réinvestir vite ; c'est exactement ce que le crédit long achète, et exactement ce que le crédit court vous retire. Gardez donc votre apport si la trésorerie mensuelle vous inquiète, allongez la durée dans tous les cas, et raccourcissez plus tard si l'envie vous en prend — c'est le seul des deux plans qui laisse cette porte ouverte.

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