J'ai de quoi acheter ma résidence principale quasi comptant : est-ce une mauvaise stratégie ?

Votre intuition est bonne, et le réflexe inverse — « il faut toujours emprunter » — date d'un régime de taux qui est terminé. Entre 2016 et 2021, le crédit coûtait moins cher qu'un fonds en euros : emprunter pour laisser l'épargne travailler rapportait de l'argent. Ce n'est plus vrai depuis trois ans, et l'écart s'est même inversé de façon spectaculaire. Reste que la question que vous posez n'est pas celle qui décide de votre dossier. Prenons un bien de 300 000 € comme échelle, puisque vous ne donnez pas le prix.

Le taux de votre crédit n'est pas 3 %, c'est 4,11 %

Vous comparez un taux affiché à un rendement d'épargne, et c'est la première erreur de cadrage. Un taux nominal ne se paie jamais seul : il faut y ajouter l'assurance emprunteur, la garantie et les frais de dossier. C'est le TAEG qui mesure le coût réel, et l'écart n'est pas cosmétique.

Sur un crédit d'un tiers, soit 100 000 €, remboursé en dix ans au taux moyen de 2,95 % : la mensualité ressort à 991,63 € assurance comprise, dont 28,33 € d'assurance. Ajoutez 1 200 € de garantie et 1 000 € de frais de dossier payés au déblocage, et le TAEG s'établit à 4,11 %. Sur quinze ans à 3,15 %, il monte à 4,13 %. Vous ne comparez donc pas votre épargne à 3 %, mais à un peu plus de 4 %.

Et cette comparaison a une propriété qu'on oublie systématiquement : ne pas emprunter est un placement sans risque, sans frais et net de tout impôt, dont le rendement est exactement ce taux. Aucun support garanti ne propose cela, pour une raison simple — il serait alors plus rentable qu'un crédit immobilier.

Le seuil que votre épargne devrait franchir : 5,87 % brut

Pour trancher proprement, il ne suffit pas de comparer le coût du crédit au gain de l'épargne conservée. Cette soustraction-là oublie que celui qui paie comptant n'a aucune mensualité à verser, et peut donc placer chaque mois les 991,63 € qu'il ne doit à personne. Il faut comparer deux patrimoines à la même date, et c'est ce que fait le calcul ci-dessous.

Résultat : emprunter n'est gagnant que si votre épargne conservée rapporte 4,11 % net sur dix ans, 4,13 % sur quinze. Avec 30 % de prélèvement forfaitaire unique, cela suppose un support qui affiche 5,87 % brut, garanti, et disponible. Voici en face ce que rapportent réellement vos enveloppes, une fois l'impôt déduit :

• Livret A et LDDS : 1,70 % net, sans impôt — mais plafonnés à 22 950 € et 12 000 € de dépôts.
• PEL ouvert avant février 2015 : 2,50 % brut, exonéré d'impôt sur le revenu, soit 2,07 % net après prélèvements sociaux. C'est votre meilleur support, et de loin.
• PEL de février 2015 à janvier 2016 : 2,00 % brut, 1,66 % net.
• PEL de février à juillet 2016 : 1,50 % brut, 1,24 % net.
• PEL ouvert entre août 2016 et décembre 2022 : 1,00 % brut, 0,70 % net après flat tax.
• PEL ouvert en 2023 : 2,00 % brut, 1,40 % net. En 2024 : 2,25 % brut, 1,58 % net. En 2025 : 1,75 % brut, 1,23 % net. Depuis janvier 2026 : 2,00 % brut, 1,40 % net.

Le meilleur de la liste atteint 2,07 % net. Il en manque deux points entiers, et aucun placement garanti n'a comblé un tel écart depuis quinze ans. En euros, sur le crédit d'un tiers : payer comptant vous laisse 13 765 € de plus au bout de dix ans, et 22 676 € si le crédit court sur quinze. Votre stratégie n'est pas mauvaise, elle est arithmétiquement supérieure.

Ce que le crédit achète vraiment : 115 € par mois de liquidité

Cela ne veut pas dire qu'un petit crédit soit absurde. Cela veut dire qu'il faut cesser de le présenter comme un arbitrage gagnant, et l'appeler par son nom : une prime que vous payez pour garder de l'argent disponible et une couverture décès. Le prix de cette prime se calcule, sur dix ans au taux moyen :

• Emprunter 30 000 € : 297,49 € de mensualité, et 41,32 € par mois de patrimoine en moins à l'arrivée.
• Emprunter 50 000 € : 495,82 € de mensualité, et 62,29 € par mois.
• Emprunter 100 000 €, soit un tiers du prix : 991,63 € de mensualité, et 114,71 € par mois.

Cent quinze euros par mois pour conserver cent mille euros disponibles : ce n'est ni scandaleux, ni gratuit. À vous de dire si le service vaut le prix. Ce qu'il faut refuser, c'est de le payer en croyant faire une bonne affaire.

Et il achète autre chose, que personne ne vous signalera parce que ce n'est pas une ligne de coût : l'assurance emprunteur est une assurance décès-invalidité. En payant comptant, elle disparaît avec le crédit. Si vous avez conjoint ou enfants, c'est la seule perte réelle du montage comptant — et elle se remplace par une temporaire décès souscrite en direct, souvent moins chère que le contrat groupe de la banque. Sur le crédit d'un tiers, cette couverture vous coûte 3 400 € sur dix ans, soit un quart du surcoût total.

L'ordre de liquidation, qui vaut plus que le choix lui-même

Voilà le vrai sujet, et celui qu'aucune réponse de forum n'aborde. Puisque toutes vos enveloppes rapportent moins que le crédit, la question n'est plus « emprunter ou non » mais « lesquelles vider, et lesquelles garder ». Vous conservez une épargne de précaution : elle doit être faite de ce qui rapporte le plus et reste disponible, pas de ce qui reste après avoir tapé au hasard.

1. 1.Videz d'abord les PEL ouverts entre août 2016 et décembre 2022 : à 0,70 % net, ce sont vos plus mauvais supports, et rien ne justifie de les garder.
2. 2.Puis les PEL de 2023 à 2026, entre 1,23 % et 1,58 % net, tous fiscalisés à 30 %.
3. 3.Puis l'épargne salariale débloquée, dont le sort est traité au chapitre suivant.
4. 4.Puis les livrets bancaires fiscalisés, s'il y en a.
5. 5.Gardez le Livret A et le LDDS : 1,70 % net et disponibles à vue, c'est exactement ce qu'on demande à une épargne de précaution — et les plafonds vous empêcheront d'y revenir si vous les videz.
6. 6.Gardez surtout un PEL antérieur à 2018, et à plus forte raison antérieur à février 2015. À 2,07 % net, exonéré d'impôt sur le revenu pendant douze ans, c'est un actif que vous ne pourrez jamais recréer : les plans ouverts aujourd'hui sont fiscalisés dès le premier euro.

Ce dernier point mérite qu'on s'y arrête. Un vieux PEL clôturé est perdu définitivement, et il porte en outre des droits à prêt dont la valeur dépend de son millésime. Si votre épargne est majoritairement logée là, l'ordre ci-dessus peut à lui seul justifier d'emprunter la différence plutôt que de le fermer.

L'épargne salariale : deux échéances à ne pas rater

L'acquisition de la résidence principale fait partie des cas de déblocage anticipé du plan d'épargne entreprise. Les sommes sortent exonérées d'impôt sur le revenu, les gains restant soumis aux prélèvements sociaux. Mais la demande doit être présentée dans les six mois suivant l'événement : c'est une échéance ferme, et elle se rate d'autant plus facilement qu'on la découvre après la signature.

L'autre échéance est plus urgente, et c'est la seule chose datée de tout votre dossier. Si ces sommes sont investies en fonds actions et que vous achetez dans moins d'un an, arbitrez-les dès maintenant vers un support monétaire ou sécurisé. Une baisse de marché de 15 % trois mois avant la signature vous coûterait plus que dix ans d'arbitrage de taux — et contrairement à tout le reste de cette page, cette perte-là serait irrattrapable.

Le même raisonnement vaut pour les délais purement administratifs. Le déblocage d'un plan d'épargne salariale et la clôture d'un PEL ne sont pas instantanés, et ce sont eux qui font dérailler les compromis. Ne vous engagez sur aucune date de signature, ni a fortiori sur une offre sans condition suspensive de prêt, tant que les fonds ne sont pas effectivement disponibles sur un compte.

Ce que payer comptant vous coûte, et qui n'est pas du rendement

Trois points, dont aucun ne se mesure en points de pourcentage.

• La couverture décès-invalidité disparaît, comme dit plus haut. C'est la seule perte que le calcul ne rattrape pas, et elle se traite par un contrat séparé.
• L'irréversibilité. « Je n'ai pas d'autres projets » décrit aujourd'hui, pas dans sept ans. Une fois l'argent dans les murs, il n'en ressort que par une vente ou un nouveau crédit — lequel ne sera plus un prêt d'acquisition, mais un prêt hypothécaire ou personnel, plus cher et plus difficile à obtenir si vos revenus ont changé entre-temps.
• En revanche, aucun avantage fiscal ne se perd : les intérêts d'emprunt d'une résidence principale ne sont plus déductibles depuis 2011. L'argument « j'emprunte pour déduire les intérêts » ne vaut que pour l'investissement locatif, jamais pour votre cas.

Dimensionner la précaution, avec les charges réelles du bien

Vous avez raison de vouloir garder du cash, mais le montant se calcule plutôt qu'il ne se devine. Un bien de 300 000 € détenu sans crédit coûte 5 765 € par an pour 70 m², soit 480 € par mois : 1 400 € de taxe foncière, 1 120 € de charges de copropriété, 245 € d'assurance et 3 000 € de provision d'entretien. Pour 90 m², 6 155 € par an.

Douze mois de ces charges, augmentés de vos charges courantes et d'une réserve de travaux d'entrée, donnent un ordre de grandeur défendable — nettement au-dessus des six mois habituellement conseillés, précisément parce que vous n'aurez plus de banque à solliciter. C'est le seul poste où il faut être généreux : tout le reste de cette analyse dit d'y aller franchement, celui-ci dit de garder de la marge.

Si vous prenez quand même un petit crédit, une clause vaut le reste

Négociez les indemnités de remboursement anticipé à zéro, et faites-le inscrire dans l'offre de prêt. La loi les plafonne déjà au plus faible de six mois d'intérêts sur le capital remboursé et de 3 % du capital restant dû — soit 885 € pour un solde de 60 000 € à 2,95 % — mais un dossier comme le vôtre obtient couramment leur suppression pure et simple.

Cette clause a une valeur précise : elle vous laisse solder le prêt le jour où l'arbitrage cesse de vous convenir, sans acquitter de droit de sortie. Avec un apport massif et aucun autre projet, vous êtes exactement le profil que les banques acceptent d'y faire céder.

Dans quel ordre

1. 1.Arbitrez dès cette semaine l'épargne salariale investie en actions vers un support sécurisé. C'est le seul point qui ne peut pas attendre.
2. 2.Sortez les millésimes de tous vos PEL. Un plan d'avant 2018 se garde, un plan d'après 2018 se vide : cette seule distinction pèse plus que tout le débat comptant contre crédit.
3. 3.Dimensionnez la précaution sur les charges réelles du bien visé, douze mois plutôt que six, réserve de travaux comprise.
4. 4.Décidez ensuite du montant à emprunter, en sachant qu'il vous coûte 41 € par mois pour 30 000 € et 115 € pour 100 000 €. Ce n'est pas un gain, c'est le prix de la liquidité.
5. 5.Si vous empruntez, exigez les indemnités de remboursement anticipé à zéro dans l'offre, et comparez l'assurance emprunteur hors contrat groupe.
6. 6.Ne renoncez à aucune garantie du compromis, et ne raccourcissez aucun délai, avant d'avoir les fonds disponibles sur un compte.
7. 7.Vérifiez enfin le taux de droits de mutation de votre département : 5,81 % au lieu de 6,32 % représente 1 530 € sur un bien à 300 000 €, et la majoration n'est pas opposable aux primo-accédants.

En résumé : non, ce n'est pas une mauvaise stratégie, et les chiffres sont même plus nets que vous ne le pensiez — il faudrait 5,87 % brut et garantis pour justifier d'emprunter, quand votre meilleure enveloppe en produit 2,07 % net. Payez comptant l'essentiel, gardez le Livret A et le vieux PEL, videz les plans récents, sécurisez l'épargne salariale immédiatement. Et si vous prenez un petit crédit, prenez-le en sachant que vous achetez de la liquidité et une assurance décès, pas du rendement.

Calculer le TAEG réel de votre crédit, assurance et frais compris