Zone tendue ou encadrement des loyers : deux régimes à ne pas confondre

Un locataire qui vérifie si sa commune est « en zone tendue » tombe sur un chiffre : 3 697 communes. Il en conclut que son loyer est encadré. Dans la plupart des cas, c'est faux — et le malentendu tient à ce que plusieurs listes circulent sous le même mot. Cet article les sépare, dit laquelle commande quoi, et pourquoi la date du 23 novembre 2026 n'en concerne qu'une seule.

Deux dispositifs, un seul nom courant

Ce que l'on appelle « encadrement des loyers » recouvre deux mécanismes indépendants. Ils reposent sur des textes distincts, s'appliquent à des périmètres différents et n'ont pas la même durée de vie. Les confondre conduit un bailleur à s'imposer un plafond qui ne le vise pas, ou un locataire à renoncer à un recours qui lui est ouvert.

• L'encadrement de l'évolution : le loyer ne peut pas augmenter librement d'un locataire au suivant. Il n'y a pas de plafond en euros, seulement une interdiction de dépasser ce que payait le précédent occupant.
• L'encadrement du niveau : le loyer lui-même est plafonné en euros par mètre carré, par arrêté préfectoral. C'est le dispositif expérimental, et c'est le seul qui expire.

Le premier est la règle générale des zones tendues. Le second ne s'y ajoute que dans neuf territoires, qui cumulent alors les deux.

L'encadrement de l'évolution : 1 150 communes, et aucune date de fin

La liste, et depuis quand elle vaut

Les communes concernées sont fixées par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, dont la liste a été refaite par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025. Elle compte aujourd'hui 1 150 communes réparties sur 28 agglomérations, et s'applique aux baux signés, renouvelés ou reconduits à partir du 24 décembre 2025. Plus de deux cents communes ont changé de statut à cette occasion : une adresse vérifiée avant cette date mérite de l'être à nouveau.

Le mécanisme est reconduit chaque année par décret. Celui en vigueur couvre les contrats conclus entre le 1er août 2026 et le 31 juillet 2027.

Ce que le bailleur peut demander au locataire suivant

Le principe tient en une phrase : le loyer du nouveau locataire ne peut pas dépasser celui du précédent, éventuellement révisé selon l'indice de référence des loyers si la révision annuelle n'a pas été faite dans les douze derniers mois. Un logement reloué plus cher sans motif est donc déjà irrégulier, même hors des neuf territoires à plafond.

Les deux portes qui rouvrent le loyer

1. 1.Loyer manifestement sous-évalué : le bailleur peut le réévaluer, mais la hausse est limitée à la moitié de la différence avec les loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
2. 2.Travaux d'amélioration : s'ils représentent au moins la moitié du loyer annuel, la hausse est plafonnée à 15 % de leur coût toutes taxes comprises. S'ils atteignent une année de loyer, le loyer se fixe librement.

Ces deux exceptions expliquent l'essentiel des écarts qu'un locataire constate entre son loyer et celui affiché l'année précédente pour le même logement. Elles se justifient par écrit, et elles se contestent.

Le piège : la liste de 3 697 communes ne dit rien des loyers

C'est l'erreur la plus répandue, et elle vient d'un texte réel. Le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 a porté le nombre de communes classées en zone tendue de 1 150 à 3 697. Le chiffre est exact ; la conclusion qu'on en tire ne l'est pas. Cette extension ne vaut que pour la taxe annuelle sur les logements vacants et la majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires. L'ANIL l'écrit sans détour : ces nouvelles zones ne sont pas concernées par l'encadrement de l'évolution des loyers.

Deux listes de « zones tendues » coexistent donc. Celle qui compte pour un bail est la plus courte, celle du décret de 2013 refondue en décembre 2025. Un simulateur qui répond « oui, zone tendue » sans préciser au titre de quoi ne répond pas à la question posée.

Une conséquence pratique tout de même : le classement au sens large ouvre bien le préavis réduit à un mois pour le locataire qui donne congé. Sur ce point, c'est la liste longue qui s'applique.

L'encadrement du niveau : neuf territoires, et une date de péremption

Où le plafond s'applique aujourd'hui

Neuf territoires appliquent l'encadrement du niveau des loyers, soit environ soixante-dix communes :

• Paris, depuis le 1er juillet 2019
• Lille et ses communes associées, depuis le 1er mars 2020
• Plaine Commune, neuf villes de Seine-Saint-Denis, depuis le 1er juin 2021
• Lyon et Villeurbanne, depuis le 1er novembre 2021
• Est Ensemble, neuf villes de Seine-Saint-Denis, depuis le 1er décembre 2021
• Montpellier, depuis le 1er juillet 2022
• Bordeaux, depuis le 15 juillet 2022
• L'agglomération du Pays Basque, vingt-quatre communes, depuis le 25 novembre 2024
• Grenoble-Alpes Métropole, depuis le 20 janvier 2025

Le loyer de référence majoré, et la porte du complément de loyer

Le préfet fixe chaque année, par quartier, un loyer de référence au mètre carré. Il varie selon le nombre de pièces, l'époque de construction du bâtiment et le caractère meublé ou non du logement. Le plafond opposable est le loyer de référence majoré, soit ce loyer augmenté de 20 %.

Un loyer peut légalement le dépasser au moyen d'un complément de loyer, justifié par des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles au regard des logements comparables. C'est pourquoi un loyer au-dessus du plafond n'est pas automatiquement illégal — mais le complément doit figurer au bail, être motivé, et il se conteste devant la commission départementale de conciliation.

Ce que risque un bailleur au-dessus du plafond

L'amende administrative peut atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. S'y ajoute la restitution du trop-perçu, dans les deux mois suivant la mise en demeure préfectorale. Le locataire dispose en outre d'une action en diminution de loyer.

Le 23 novembre 2026, et ce qui continue après

L'état du texte

L'encadrement du niveau des loyers n'est pas une règle permanente : c'est une expérimentation, ouverte par la loi ELAN du 23 novembre 2018 pour cinq ans, puis prolongée de trois ans par la loi 3DS du 21 février 2022. Elle arrive à échéance en novembre 2026, et les arrêtés préfectoraux en cours suivent le même calendrier.

Le gouvernement a annoncé fin juin 2026 une prolongation de deux ans, limitée aux communes déjà engagées, sans extension à de nouveaux territoires. Le véhicule retenu est un texte examiné au Sénat à la rentrée. À ce jour, rien n'est promulgué, et tant qu'un texte ne l'est pas, l'échéance de novembre reste la règle applicable. L'outre-mer fait exception : une loi de juin 2025 y a étendu l'expérimentation jusqu'en juin 2030.

Ce qui ne s'arrête pas

C'est ici que la distinction du début devient utile. Si l'expérimentation prend fin, ce sont les plafonds en euros qui disparaissent, dans neuf territoires. L'encadrement de l'évolution, lui, repose sur un autre texte, sans date de fin : un logement reloué resterait tenu au loyer du précédent locataire, à Paris comme à Lyon. Le gel de la révision pour les logements classés F et G, en vigueur depuis le 24 août 2022, est également indépendant et continuerait de s'appliquer.

Un bailleur qui conclurait de la fin de l'expérimentation qu'il redevient libre de fixer son loyer se tromperait de dispositif — et s'exposerait sur celui qui reste.

Respecté ? De moins en moins

Une étude publiée début septembre 2026 par la Fondation pour le logement, portant sur plus de dix mille annonces diffusées sur sept plateformes dans près de soixante-dix communes entre août 2025 et août 2026, mesure l'écart entre la règle et la pratique :

• 37 % des annonces affichent un loyer supérieur au plafond légal, soit cinq points de plus en un an et neuf points en deux ans.
• À Paris, la part passe de 31 % à 46 % en un an.
• Dans certaines communes de Seine-Saint-Denis, elle atteint 61 %.
• Lyon et Montpellier tiennent nettement mieux que la moyenne.

Ces taux portent sur des annonces, pas sur des baux signés, et une part des dépassements peut relever d'un complément de loyer régulier. La progression, elle, se lit sans réserve : elle est mesurée d'une année sur l'autre avec la même méthode.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer

1. 1.La commune figure-t-elle dans la liste du décret de 2013 telle que refondue en décembre 2025 — et non dans celle, plus large, de la taxe sur les logements vacants.
2. 2.Le bail mentionne-t-il le loyer du précédent locataire et la date de son dernier versement : cette mention est obligatoire en zone tendue et constitue le point de départ de tout contrôle.
3. 3.Dans les neuf territoires à plafond, le bail doit indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables au logement.
4. 4.Si un complément de loyer figure au bail, il doit être chiffré à part et motivé par des caractéristiques précises, pas par la qualité générale du quartier.
5. 5.Pour un logement classé F ou G, aucune révision de loyer n'est possible, y compris en cours de bail.

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