Obligations locatives 2026 : studio F, loyer gelé et bail

Un studio classé F loué à Bordeaux cumule trois règles qui se chevauchent sans se recouper. Le calcul ci-dessous les traite une à une, en euros, sur un bail réel.

Le cas : un studio de 28 m² classé F loué 480 €/mois à Bordeaux

Le profil du bailleur et le bail en cours

Le bien est un studio de 28 m² situé dans le centre de Bordeaux, loué nu depuis trois ans à 480 € hors charges par mois, soit 17,14 € par m². Le bail a été signé avant la généralisation du DPE opposable et affiche une classe F, avec une consommation en énergie primaire proche de 400 kWh/m²/an. Le bailleur, propriétaire unique, envisage de renouveler le bail en 2026 et se demande s'il peut réviser le loyer selon l'indice de référence des loyers (IRL), l'indice qui sert de base légale à la révision annuelle d'un loyer en cours de bail.

Pourquoi ce logement cumule trois contraintes juridiques en 2026

Trois règles distinctes s'appliquent en même temps, et il ne faut pas les confondre. La première est nationale et tient à la classe énergétique : le gel des loyers pour les logements F et G. La deuxième est locale et tient à la zone : l'encadrement des loyers, applicable à Bordeaux depuis que la ville a été classée en zone tendue. La troisième tient au calendrier d'interdiction de mise en location, qui fixe une date au-delà de laquelle le studio ne sera plus louable du tout, indépendamment du loyer pratiqué.

Réviser le loyer en 2026 : ce que le gel des passoires thermiques interdit

La règle : pas de révision IRL pour un logement classé F ou G

Depuis le 24 août 2022, un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut plus voir son loyer révisé, y compris en cours de bail et y compris selon l'IRL. La règle vaut pour toute clause de révision annuelle insérée dans un bail d'habitation, qu'il soit vide ou meublé. Sur le studio bordelais classé F, cette interdiction s'applique intégralement : le bailleur ne peut appliquer aucune hausse liée à l'IRL tant que le logement reste classé F ou G.

Ce que le bailleur perd en euros sur le studio à 480 €/mois

L'indice de référence des loyers du 2e trimestre 2026 s'établit à 148,37, contre 146,68 un an plus tôt, soit une hausse de 1,15 %. Si le studio n'était pas classé F, une révision légale porterait le loyer de 480 € à environ 485,52 € par mois, soit 5,52 € de plus chaque mois et 66,24 € sur une année pleine. Ce montant est celui que le gel interdit strictement au bailleur : il ne s'agit pas d'un manque à gagner théorique, mais d'une hausse à laquelle la loi retire toute base légale tant que le DPE reste en F ou en G.

Encadrement des loyers : le plafond applicable à Bordeaux

Loyer de référence majoré et complément de loyer

Dans les communes en zone tendue où l'encadrement des loyers est en vigueur, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré sont fixés par arrêté préfectoral, par catégorie de logement et par secteur géographique. Le loyer de référence majoré fixe le plafond que le bailleur ne peut pas dépasser au moment de la mise en location ou du renouvellement du bail, sauf complément de loyer justifié par une caractéristique exceptionnelle du logement — une classe énergétique F ne constitue pas une telle caractéristique, elle joue plutôt en sens inverse.

Le montant maximal opposable sur 28 m²

Le plafond exact applicable à un studio de 28 m² dépend du secteur précis, de l'époque de construction et du type de location retenus par l'arrêté préfectoral en vigueur à Bordeaux. Ce chiffre n'est pas repris ici sans vérification directe de l'arrêté applicable au secteur du bien : l'ADIL de Gironde ou l'observatoire local des loyers publie ce plafond à jour, et c'est la source à consulter avant toute fixation ou révision de loyer. Le loyer actuel de 480 €, soit 17,14 € par m², doit être comparé à ce plafond précis avant tout renouvellement de bail.

Les diagnostics et documents à annexer au bail en 2026

DPE, érosion des durées de validité, état des lieux

Le DPE doit être annexé au bail, et sa durée de validité dépend de la date à laquelle il a été réalisé. Un dossier de diagnostics techniques (DDT) complet comprend, selon la situation du logement, le DPE, le constat de risque d'exposition au plomb, l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz si elles ont plus de quinze ans, et l'état des risques naturels et technologiques. Sur un bien classé F, le DPE affiché doit correspondre à un diagnostic en cours de validité : un DPE périmé au moment de la signature ne peut pas être annexé tel quel.

Ce qu'un dossier incomplet fait risquer au bailleur

Un dossier de diagnostics techniques incomplet à la signature du bail expose le bailleur à un risque de mise en cause de sa responsabilité, notamment en cas de litige sur l'état du logement ou sur le montant du loyer fixé. Sur le studio bordelais, l'absence d'un DPE valide ou d'un état des risques à jour peut fragiliser une révision ultérieure du bail, indépendamment du gel qui s'applique déjà à ce logement.

Jusqu'à quand le studio F reste-t-il louable ?

Le calendrier G 2025 / F 2028 / E 2034

Le calendrier d'interdiction de mise en location fixe la classe G au 1er janvier 2025, la classe F au 1er janvier 2028 et la classe E au 1er janvier 2034. Le studio bordelais, classé F, peut donc encore être loué ou reloué jusqu'à cette échéance de 2028, sous réserve que son classement énergétique ne change pas d'ici là. Passé le 1er janvier 2028, le logement ne pourra plus être proposé à la location en l'état, quel que soit le loyer pratiqué.

Pourquoi le coût de rénovation se traite à part

Le chiffrage d'une rénovation qui ferait gagner une classe énergétique — remplacement du chauffage, isolation, ventilation — dépend de l'état du bâti, du type de chauffage existant et des aides mobilisables, et se calcule au cas par cas. Cette question est traitée dans l'article dédié à la réforme du DPE et au gain d'une classe par le chauffage électrique, disponible sur le blog : ce calcul-ci se limite aux obligations qui pèsent sur le bail lui-même, pas sur les travaux.

Récapitulatif : ce qui s'applique au studio, ce qui ne s'applique pas

• S'applique : le gel du loyer lié à la classe F, en vigueur depuis le 24 août 2022 — aucune révision IRL possible sur les 480 €/mois actuels
• S'applique : la hausse IRL qui aurait été de 66,24 € par an si le logement n'était pas classé F ou G, désormais interdite
• S'applique : l'obligation d'annexer un DPE en cours de validité au bail lors du renouvellement
• S'applique : le calendrier d'interdiction de mise en location, qui laisse le studio louable jusqu'au 1er janvier 2028 en l'état
• Ne s'applique pas encore : l'interdiction de mise en location, qui ne mord qu'à partir de 2028 pour la classe F
• Ne s'applique pas automatiquement : un complément de loyer au titre de l'encadrement, une classe F ne constituant pas une caractéristique justifiant une majoration
• Reste à vérifier localement : le plafond exact du loyer de référence majoré applicable au secteur précis du studio à Bordeaux
• Ne relève pas de cet article : le coût et le financement d'une rénovation énergétique, traités dans l'article dédié au DPE 2027

Ce que ce calcul ne dit pas

Ce calcul ne mesure ni l'état réel du bâti, ni la nature du système de chauffage, ni le coût d'une rénovation qui ferait sortir le studio de la classe F. Il ne dit pas non plus si le secteur précis du bien à Bordeaux relève effectivement de l'encadrement des loyers avec le même plafond que celui d'un secteur voisin : cette donnée varie à l'intérieur même d'une ville classée en zone tendue. Il ne tient pas compte d'un éventuel changement de propriétaire, de locataire ou de destination du bien, qui peut modifier les règles applicables au bail à renouveler.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer le bail

1. 1.Vérifier auprès de l'ADIL de Gironde ou de l'observatoire local des loyers le loyer de référence majoré exact applicable au secteur et à la catégorie du studio, avant toute fixation ou reconduction du loyer.
2. 2.Faire réaliser ou faire valider la durée de validité du DPE en cours par un diagnostiqueur certifié, pour s'assurer qu'il peut être annexé au bail sans être périmé.
3. 3.Faire relire le projet de bail par un professionnel — notaire, avocat ou juriste ADIL — pour confirmer que le dossier de diagnostics techniques est complet et que la clause de révision reflète bien l'interdiction applicable à un logement classé F.

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