Interdiction de louer passoire thermique : le cas d'un T2 en G

Un T2 de 46 m² à Nîmes, classé G, loué 480 € par mois hors charges. Le bail arrive à échéance dans quelques mois. Le propriétaire veut savoir une chose : peut-il encore relouer ce bien, et à quel prix s'il doit d'abord le rénover.

La réponse tient en une phrase : non, pas de nouveau bail sur ce logement en l'état. La suite du calcul chiffre ce que cela signifie concrètement, ce que coûtent les travaux pour sortir de la classe G, et à partir de quel horizon rénover devient plus rentable qu'attendre ou vendre.

Le cas : un T2 de 46 m² classé G à Nîmes, loué 480 €/mois

Ce que le DPE G change pour ce bail depuis le 1er janvier 2025

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE) est considéré comme non décent au sens de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, article 160. Concrètement, le propriétaire de ce T2 ne peut plus signer de nouveau contrat de location sur ce bien tant qu'il reste classé G.

Ce texte fixe le critère de décence énergétique, pas une date de résiliation automatique des baux en cours. Si un locataire occupe déjà le logement, le bail continue normalement jusqu'à son terme. C'est au moment de la relocation — nouveau bail ou renouvellement pour un nouveau locataire — que l'interdiction s'applique.

Le loyer annuel en jeu : 5 760 € de recettes menacées

À 480 € par mois, ce T2 rapporte 5 760 € par an hors charges. Si le bail se termine et que le propriétaire ne peut pas reclasser le logement avant l'échéance, ces 5 760 € annuels s'arrêtent net, le temps des travaux. C'est ce montant qui sert de référence pour évaluer le coût réel de l'attente.

« Interdiction de louer » : ce que le mot recouvre vraiment

Nouveau bail interdit, bail en cours protégé jusqu'au renouvellement

L'expression « interdiction de louer » est souvent mal comprise. Elle ne signifie pas qu'un locataire en place doit partir, ni que le loyer d'un bail en cours devient inexigible du jour au lendemain. Elle signifie que le logement ne satisfait plus au critère de décence exigé pour la signature d'un nouveau contrat, qu'il s'agisse d'une première mise en location ou d'un changement de locataire.

Pour ce T2 nîmois, si le locataire actuel reste en place, rien ne change dans l'immédiat. Le point de bascule arrive au départ du locataire ou à un renouvellement de bail nécessitant un nouveau document énergétique conforme.

Le critère de décence énergétique et le recours du locataire

Un logement non décent au sens énergétique expose le bailleur à un recours du locataire, qui peut saisir le juge pour exiger la mise en conformité ou une réduction de loyer. Le DPE doit être annexé au bail et remis au locataire, ce qui rend la classe énergétique difficile à dissimuler.

Sur ce point précis, la décence énergétique et le droit du bail se rejoignent : un DPE classé G annexé à un contrat signé après le 1er janvier 2025 constitue une non-conformité manifeste, indépendamment du montant du loyer fixé.

Le seuil en kWh/m²/an qui définit la classe G

La classe G correspond à une consommation d'énergie primaire supérieure à 420 kWh par m² et par an. Sur les 46 m² de ce T2, cela représente une consommation théorique supérieure à 19 320 kWh d'énergie primaire annuelle, soit, après conversion au coefficient de 0,6 vers l'énergie finale — le coefficient retenu par la méthode de calcul du DPE (méthode 3CL) — environ 11 592 kWh d'énergie finale facturée. Au prix moyen de 0,19 € TTC par kWh d'énergie finale, la facture énergétique théorique de ce logement dépasse 2 200 € par an, avant même de parler du loyer.

Le calendrier G, F puis E, avec les dates des textes

G au 1er janvier 2025, F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034

Le calendrier applicable aux logements loués est fixé par paliers : classe G interdite à la location depuis le 1er janvier 2025, classe F à partir du 1er janvier 2028, classe E à partir du 1er janvier 2034. Pour ce T2 classé G, viser directement la classe E anticipe la contrainte suivante et évite de refaire des travaux dans quelques années pour franchir le palier F puis le palier E séparément.

Ce qui relève de la loi Climat et Résilience et non de l'actualité

Ce calendrier est fixé par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, pas par une annonce ministérielle ou un projet de réforme évoqué dans la presse. Un article qui évoque une réforme du DPE en 2027 traite d'un ajustement méthodologique du diagnostic, pas d'un report du calendrier d'interdiction de location. Les deux sujets ne se confondent pas.

Combien coûte la sortie de la classe G sur ce T2

Le budget travaux pour viser la classe E, hypothèses détaillées

Sans audit énergétique réalisé sur ce bien précis, impossible de donner un chiffre définitif : chaque logement a ses spécificités — isolation existante, mode de chauffage, exposition. L'estimation qui suit pose des hypothèses explicites, à vérifier par un professionnel avant tout engagement.

Pour un T2 ancien de 46 m² à Nîmes, un scénario de travaux visant un gain de deux classes (G vers E) combine typiquement isolation des combles ou de la toiture, remplacement d'un système de chauffage énergivore, et ventilation. Sur la base d'un ordre de grandeur de rénovation énergétique moyenne à performante, ce type de chantier se situe le plus souvent entre 15 000 € et 25 000 € pour un logement de cette surface, selon l'état de départ et les matériaux retenus. Ce sont des ordres de grandeur, pas un devis : seul un audit énergétique et des devis d'artisans donnent un montant fiable.

Les aides mobilisables : MaPrimeRénov', Anah, éco-PTZ

Plusieurs dispositifs peuvent réduire le reste à charge. MaPrimeRénov' et les aides de l'Agence nationale de l'habitat (Anah) financent une partie des travaux sous conditions de ressources du propriétaire et de nature des travaux réalisés. L'éco-prêt à taux zéro permet en complément de financer sans intérêts une partie du solde, remboursable sur plusieurs années.

Le montant exact de ces aides dépend de la situation fiscale du propriétaire, du gain de classe énergétique réalisé et de la nature exacte des travaux engagés. Ce n'est pas un forfait applicable sans vérification : un dossier constitué avec France Rénov' ou l'ADIL locale permet de connaître le montant réellement mobilisable avant de lancer les travaux.

Le coût net après aides, converti en années de loyer

En prenant l'hypothèse haute de 25 000 € de travaux et un montant d'aides cumulées de l'ordre de 8 000 € à 10 000 € — un ordre de grandeur, chaque dossier étant différent — le reste à charge se situerait autour de 15 000 € à 17 000 €. Rapporté au loyer annuel de 5 760 €, ce reste à charge représente environ 2,6 à 3 années de loyer brut avant travaux. C'est ce chiffre, et non un pourcentage de rendement, qui doit être comparé à l'option de vendre ou d'attendre.

Louer après travaux, vendre en l'état ou attendre : le calcul en euros

Vendre une passoire : la décote de marché et l'audit énergétique obligatoire

Vendre ce T2 en l'état est possible : l'interdiction ne porte que sur la location, pas sur la vente. Mais la vente d'un logement classé F ou G impose la réalisation d'un audit énergétique, remis à l'acquéreur avant la signature. Cet audit documente précisément les travaux nécessaires, ce qui donne à l'acheteur un argument de négociation chiffré et objectif — sans que l'article puisse préjuger du montant de décote qu'un acheteur négociera sur ce bien précis, faute de données de marché local suffisamment récentes sur ce point exact.

Le point mort entre travaux et perte de loyer

Si le propriétaire choisit d'attendre sans rien faire, le logement reste vacant dès qu'il faut relouer, ce qui coûte 480 € de loyer perdu par mois, soit 5 760 € par an. Sur trois ans d'inaction, la perte atteint 17 280 €, un montant proche du reste à charge estimé pour les travaux. Le calcul ne dit pas qu'il faut rénover : il montre que l'attente a un coût comparable, en ordre de grandeur, au coût net des travaux — sans compter que les travaux, une fois faits, permettent de relouer durablement, alors que l'attente ne résout rien.

Récapitulatif : ce qui s'applique à ce T2, ce qui ne s'applique pas

• CE QUI S'APPLIQUE — interdiction de conclure un nouveau bail sur un logement classé G, en vigueur depuis le 1er janvier 2025.
• CE QUI S'APPLIQUE — obligation d'annexer le DPE au bail et de le remettre au locataire, à la signature comme au renouvellement.
• CE QUI S'APPLIQUE — audit énergétique obligatoire avant la vente d'un logement classé F ou G, remis à l'acquéreur.
• CE QUI NE S'APPLIQUE PAS — le bail en cours n'est pas résilié : un locataire déjà en place peut rester jusqu'au terme de son contrat.
• CE QUI NE S'APPLIQUE PAS — la vente du logement n'est pas interdite ; seule la mise en location l'est.
• CE QUI NE S'APPLIQUE PAS — aucune date de résiliation automatique n'est fixée par les textes : l'interdiction joue au moment de la relocation, pas à une échéance calendaire fixe pour un bail en cours.

Ce que ce calcul ne dit pas

Ce calcul repose sur des hypothèses de travaux non vérifiées sur ce bien précis : sans audit énergétique réalisé, le montant réel peut s'écarter sensiblement de la fourchette retenue ici, à la hausse comme à la baisse. Il ne tient pas compte de l'état réel de la copropriété si le T2 en fait partie, ni d'éventuels travaux votés en assemblée générale qui amélioreraient la performance de l'immeuble sans action individuelle du bailleur. Il ne mesure pas non plus la tension locative précise du quartier nîmois concerné, ni la capacité réelle du propriétaire à financer le reste à charge sans emprunt supplémentaire. Enfin, aucune promesse de valorisation du bien après travaux n'est faite : une rénovation énergétique améliore la classe DPE, elle ne garantit pas un prix de revente supérieur d'un montant donné.

Ce qu'il faut vérifier avant de remettre le bien en location

1. 1.Faire réaliser un audit énergétique et des devis de travaux par des professionnels qualifiés, pour remplacer les ordres de grandeur de cet article par des chiffres propres au logement.
2. 2.Constituer un dossier d'aides auprès de France Rénov' ou de l'ADIL du Gard avant de signer un devis, pour connaître le montant exact mobilisable et l'ordre dans lequel engager les travaux.
3. 3.Vérifier auprès d'un professionnel du droit ou de l'ADIL la situation exacte du bail en cours — date d'échéance, clause de reconduction, obligations de décence applicables — avant toute décision de vente ou de relocation.

Estimez le coût des travaux pour sortir votre bien de la classe G