Prix au m² à Strasbourg : pourquoi DVF ne donne rien

Un T2 de 48 m² à Strasbourg, quartier non précisé, prix affiché en annonce autour de 195 000 €. Le réflexe naturel : aller vérifier ce chiffre sur une base de prix de vente signés, comme on le ferait à Lyon ou à Bordeaux. À Strasbourg, cette vérification échoue. Aucun prix au m² officiel et daté n'existe pour cette commune, ni pour Metz, ni pour Mulhouse.

Le cas : un T2 de 48 m² à Strasbourg, et une base publique qui ne renvoie rien

Le fichier des demandes de valeurs foncières (DVF), publié par la direction générale des finances publiques (DGFiP), recense les prix de vente réellement signés en France. C'est la source que tout calculateur de prix au m² sérieux utilise en toile de fond. Pour Strasbourg, la requête renvoie zéro ligne.

Pourquoi DVF s'arrête à la frontière du livre foncier

La publicité foncière, c'est-à-dire l'enregistrement officiel des mutations immobilières, ne fonctionne pas de la même façon partout en France. Dans la quasi-totalité du territoire, elle repose sur le fichier immobilier tenu par les services de la publicité foncière, dont DVF est l'extraction publique. En Alsace et en Moselle, elle repose sur le livre foncier, un régime hérité du droit local, antérieur au retour de ces départements à la France en 1918 et maintenu depuis. Mayotte relève d'un système distinct pour d'autres raisons historiques. Ces trois territoires ne remontent donc pas dans DVF. Le jeu de données le précise lui-même : la couverture exclut l'Alsace, la Moselle et Mayotte.

44 communes et 1 243 116 habitants sans prix de vente publié

Le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle réunissent des agglomérations de taille significative — Strasbourg, Mulhouse, Colmar, Metz, Thionville. Aucune de ces communes ne dispose de série de prix de vente signés en accès public équivalente à celle qu'un acheteur consulterait pour Nantes ou Toulouse. Ce trou de couverture ne signale aucune anomalie du marché local : c'est un effet du régime juridique de la publicité foncière, pas de la tension immobilière.

Le seul chiffre officiel daté sur Strasbourg : le loyer d'annonce ANIL

15,57 €/m²/mois charges comprises, 3e trimestre 2025, 59 541 observations

Une donnée officielle et datée existe malgré tout : la carte des loyers publiée par l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) avec le ministère de la Transition écologique. Au 3e trimestre 2025, le loyer d'annonce moyen relevé pour Strasbourg s'établit à 15,57 €/m²/mois, sur la base de 59 541 observations. Sur le T2 de 48 m² du cas posé, cela correspondrait à un loyer théorique de 747 € par mois, avant tout ajustement pour l'état du bien ou l'étage.

Charges comprises et à la maille commune : deux limites qui changent le calcul

Deux précisions accompagnent ce chiffre, et elles ne sont pas de détail. D'abord, il s'agit d'un loyer charges comprises, la page source de l'ANIL le dit explicitement. Ensuite, la donnée vaut pour la commune de Strasbourg entière, pas pour un quartier. Rattacher 15,57 €/m²/mois à la Neustadt ou à la Krutenau reviendrait à inventer une précision que la donnée ne contient pas.

Pourquoi ce loyer ne se transforme pas en prix d'achat

Un loyer charges comprises surestime le revenu d'environ 10 %

Un rendement locatif se calcule sur un loyer hors charges, puisque les charges ne constituent pas un revenu pour le propriétaire — elles sont refacturées au locataire pour couvrir des dépenses réelles (entretien, chauffage collectif, eau). Employer un loyer charges comprises tel quel dans un calcul de rendement surestime le revenu net d'environ 10 %, un ordre de grandeur usuel pour les charges d'un T2 en copropriété. Sur le loyer théorique de 747 € du cas, la part charges comprises pourrait représenter de l'ordre de 70 à 75 € par mois, ce qui ramènerait le loyer hors charges autour de 675 à 680 €. Ce sont des ordres de grandeur, pas un calcul de charges réelles, qui dépendent du bien.

Loyer d'annonce n'est pas bail signé, et le rendement n'est pas un prix

Même corrigé des charges, ce loyer reste un loyer demandé en annonce, pas un loyer effectivement payé dans un bail signé. Les deux peuvent diverger, à la hausse comme à la baisse, selon la tension du marché locatif local et la durée de vacance avant location. Surtout, même avec un loyer fiable, en déduire un prix d'achat suppose de poser un taux de rendement cible — un chiffre qui dépend du risque accepté, de la fiscalité applicable et de l'état du bien, et qu'aucune base publique ne fixe. Un loyer ne devient un prix qu'à travers une hypothèse de rendement que personne ne peut choisir à la place de l'acheteur. Sur le T2 à 195 000 €, un loyer hors charges de 680 € correspondrait à un rendement brut de 4,2 % par an — un simple ratio arithmétique, pas une projection de revenu garanti.

Les alternatives quand DVF ne couvre pas l'Alsace-Moselle

Bases notariales et estimation cadastrale : ce qu'elles apportent et leurs limites

Les chambres des notaires disposent des actes signés en Alsace-Moselle, puisqu'elles instrumentent les ventes, mais cette information n'est pas structurée en open data comparable à DVF. Un notaire consulté sur un dossier précis peut donner des repères de prix issus de son activité, ce qui reste un avis professionnel et non une base statistique publique. Pour toute question relevant de l'acte de vente ou du régime du livre foncier, le notaire reste l'interlocuteur compétent.

Ce que les portails d'annonces mesurent réellement (prix demandé, pas prix signé)

Les prix affichés sur les portails d'annonces immobilières mesurent des prix demandés par les vendeurs, pas des prix de vente conclus. L'écart entre les deux — la négociation obtenue à la signature — n'est mesurable qu'après coup, et varie selon le bien, la commune et le calendrier du marché. Sans base de prix signés, cet écart reste une inconnue à Strasbourg, Metz ou Mulhouse, alors qu'il se lit directement dans DVF ailleurs en France.

Récapitulatif : ce qui est chiffrable sur le cas, ce qui ne l'est pas

• Chiffrable : loyer d'annonce ANIL à Strasbourg au 3e trimestre 2025, 15,57 €/m²/mois charges comprises, sur 59 541 observations
• Chiffrable : loyer théorique sur le T2 de 48 m², 747 € charges comprises par mois avant ajustement
• Chiffrable, avec réserve : rendement brut de 4,2 % sur un prix d'achat de 195 000 € et un loyer hors charges estimé à 680 €, sous hypothèse de charges d'environ 10 %
• Non chiffrable via une source publique : prix de vente signé au m² pour Strasbourg, Metz ou Mulhouse, absent de DVF
• Non applicable : toute lecture du loyer ANIL à l'échelle d'un quartier, la donnée vaut pour la commune entière
• Non applicable : conversion mécanique loyer vers prix sans hypothèse de rendement, faute de taux cible publié
• Ce que l'article ne fournit pas : un taux de rendement de référence pour l'Alsace, un prix au m² par quartier, ou une estimation ferme du bien

Ce que ce calcul ne dit pas

Ce calcul ne dit rien de l'état du T2, de son étage, de son exposition ou de la présence d'un ascenseur, autant d'éléments qui font varier un prix de plusieurs milliers d'euros sans apparaître dans une moyenne communale. Il ne dit rien non plus de la tension du marché locatif dans le quartier précis du bien, ni de la santé financière de la copropriété si le logement en fait partie. Enfin, il ne mesure aucune tendance de prix à la hausse ou à la baisse à Strasbourg : aucune source de ce texte ne permet une telle projection.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer

1. 1.Demander au notaire en charge de la vente des repères de prix issus d'actes comparables récents dans le même quartier, puisque le livre foncier centralise cette information même sans open data
2. 2.Faire réaliser une estimation par un professionnel local qui connaît le marché de la commune, en complément de toute donnée statistique générale
3. 3.Vérifier les diagnostics obligatoires du bien, dont le DPE, et l'état des charges de copropriété avant de fixer un prix de négociation

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