Puis-je prétendre à un nouveau PTZ alors que je rembourse encore un ancien PTZ ?

La question nous arrive dans une situation précise, qui servira d'exemple d'un bout à l'autre de cette réponse : locataire de sa résidence principale depuis trois ans, la personne qui la pose rembourse encore le PTZ d'un logement qu'elle a quitté il y a plus de six ans. Trois éléments, donc — la location, le prêt en cours, le départ du logement. Un seul décide de la réponse, un autre n'y change rien, et le troisième ne dit pas ce qu'on croit.

La condition ne parle pas de vos prêts, mais de ce que vous avez occupé

Le texte est court, et il ne mentionne à aucun moment les prêts en cours. L'article L. 31-10-3 du code de la construction et de l'habitation réserve le PTZ aux personnes n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l'émission de l'offre de prêt. Trois ans de location remplissent cette condition, avec un an de marge.

Deux précisions qui règlent l'essentiel de votre question. D'abord, la condition vise la résidence principale, pas la propriété en général : rester propriétaire d'un logement que vous louez, d'une résidence secondaire ou de parts de SCI ne vous ferme pas le PTZ. Ensuite, la seule règle de non-cumul du code tient en une phrase, à l'article L. 31-10-2 : il ne peut être accordé qu'un seul prêt ne portant pas intérêt pour une même opération. Une même opération, pas une même personne.

Autrement dit, un PTZ encore en remboursement sur une opération passée n'est pas un motif d'exclusion. Le service public le confirme dans sa fiche consacrée à cette question précise : on peut obtenir un PTZ plusieurs fois, à la seule condition de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les deux ans.

Les six ans ne courent pas depuis votre départ

Voilà le troisième élément de notre exemple, celui qui ne dit pas ce qu'on croit. Compter six ans depuis son départ, comme le fait la question, revient à partir du mauvais jour : le délai de six ans pendant lequel le logement financé doit rester votre résidence principale court à compter du versement du prêt, pas du jour où vous avez quitté les lieux. Mieux vaut le regarder maintenant qu'au moment où la banque ressortira le dossier.

La différence est loin d'être théorique. Si vous avez habité le logement moins de six ans après le versement, puis que vous l'avez loué, la mise en location n'était régulière que dans des cas limités : mutation professionnelle à plus de 50 km, divorce ou rupture de PACS, invalidité, chômage de plus d'un an, décès, ou départ en retraite dans les six ans. Le logement ne pouvait alors être ni loué en meublé, ni loué en saisonnier, et le loyer comme les ressources du locataire devaient rester sous les plafonds du prêt locatif social. À défaut, la banque était en droit d'exiger le remboursement anticipé du capital restant dû.

Aujourd'hui, le délai est de toute façon derrière vous : la location est libre. Restent deux vérifications avant de monter un nouveau dossier. Que votre banque ait bien été informée de la mise en location, ce que le texte impose. Et que le logement n'ait pas été vendu : une vente rend le capital restant dû immédiatement exigible, sauf transfert du prêt sur la nouvelle acquisition.

Ce qu'un nouveau PTZ vous rapporterait

Notre exemple ne dit ni les revenus, ni la commune : complétons-le. Un ménage de deux personnes, locataire, avec 28 000 € de revenu fiscal de référence, qui achète un appartement neuf en zone B1. Notre simulateur applique les barèmes du décret du 29 mars 2025 et donne ceci.

• Coût d'opération retenu : 202 500 € — le plafond de la zone B1 pour deux personnes, même si l'achat coûte plus cher
• Tranche de revenus 1, la plus favorable : quotité de 50 %
• Montant du PTZ : 101 250 €
• Durée : 25 ans, dont 10 ans de différé pendant lesquels vous ne payez rien sur ce prêt
• Intérêts évités : environ 47 600 €, par rapport au même montant emprunté sur la même durée à 3,30 %

Regardez cette liste : l'ancien PTZ n'entre dans aucune de ces lignes. Ni les plafonds, ni la quotité, ni la durée ne dépendent d'un prêt antérieur. C'est bien la preuve que la question de l'éligibilité et celle du financement sont deux problèmes distincts.

Le piège : acheter plus cher peut faire baisser votre PTZ

Le revenu qui vous classe dans une tranche n'est pas seulement votre revenu fiscal : c'est le plus élevé des deux montants entre ce revenu et le coût total de l'opération divisé par neuf. Une opération plus chère peut donc vous faire changer de tranche sans que vos revenus aient bougé d'un euro.

Pour le ménage ci-dessus, la bascule tombe à 290 250 € de coût d'opération. En dessous, tranche 1 : 101 250 € de PTZ sur 25 ans, dont 10 de différé. Au-dessus, tranche 2 : 81 000 € sur 20 ans, dont 8 de différé. Vingt mille euros de PTZ et deux ans de différé perdus, pour un achat à peine plus cher.

Dans l'ancien, la zone décide avant vos revenus

Depuis le 1er avril 2025, le PTZ finance le neuf partout, appartement comme maison individuelle, sans condition de zone. Dans l'ancien, rien n'a changé : il reste réservé aux zones B2 et C, et suppose au moins 25 % de travaux dans le coût total de l'opération.

Cette restriction est bien plus mordante qu'elle n'en a l'air. Sur les 484 communes de plus de 20 000 habitants de notre jeu de données, 55 sont en zone B2 ou C, soit 11,4 %. Lyon, Nantes et Rennes sont en zone A ; Limoges et Béziers en B1 ; il faut descendre à Montluçon pour trouver une zone B2. Si vous êtes locataire dans une ville moyenne ou grande et que vous visez l'ancien, la question du cumul des PTZ ne se posera probablement jamais : c'est la zone qui vous arrêtera avant.

Le vrai obstacle, c'est votre taux d'endettement

Voilà où votre ancien PTZ coûte quelque chose. Sa mensualité est une charge d'emprunt comme une autre, et elle entre dans les 35 % d'endettement maximum recommandés par le HCSF, assurance comprise.

Un ancien PTZ de 30 000 € sur 20 ans dont 8 de différé se rembourse 208,33 € par mois. Ces 208 € de mensualité, appliqués à un prêt classique sur 20 ans à 3,30 %, correspondent à 36 567 € de capital : c'est, très concrètement, le montant que vous ne pourrez pas emprunter pour votre nouvel achat tant que l'ancien prêt tourne.

Si le logement quitté est loué, la banque mettra en face une partie du loyer perçu — le plus souvent 70 %, mais c'est un usage bancaire et non une règle de droit, et il varie d'un établissement à l'autre. Demandez à votre conseiller comment il traite ce loyer avant de calculer quoi que ce soit : la réponse change votre budget d'achat de plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les quatre points à vérifier avant de déposer le dossier

• Votre revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année, celui qui vous classera dans une tranche
• Que la banque prêteuse de l'ancien PTZ ait bien été informée de la mise en location du logement
• Que l'ancien logement n'ait pas été vendu — auquel cas le capital restant dû aurait dû être remboursé ou transféré
• Le capital restant dû et la mensualité exacte de l'ancien PTZ : c'est cette ligne, et non votre éligibilité, qui décidera de votre budget

Un dernier point, souvent oublié. Le jour où vous revendrez l'ancien logement, le capital restant dû du premier PTZ deviendra exigible. Si cette vente intervient peu après votre nouvel achat, vous aurez à sortir cette somme au moment précis où votre trésorerie est la plus tendue. Cela ne remet pas en cause votre droit au nouveau PTZ ; cela mérite d'être placé dans le plan de financement dès maintenant.

Calculer votre PTZ et le montant que vous pouvez obtenir