Locataire ou propriétaire... Pour en finir avec cette éternelle question

Vos deux constats sont exacts, et ils ne se contredisent pas. Vos collègues ont probablement fait une bonne opération ; les propriétaires étranglés que vous côtoyez en ont fait une mauvaise. Ce qui les sépare n'est pas le statut, ce sont trois paramètres qui se chiffrent : la commune, la durée, et ce qui a été provisionné avant de signer.

Il n'existe pas une réponse unique, mais autant de réponses que de communes !

Le repère le plus simple est le nombre d'années de loyer que coûte un logement : son prix au mètre carré divisé par le loyer annuel au mètre carré. Sur les 955 communes où nous disposons des deux mesures, la médiane est de 15,6 années de loyer pour un appartement. Mais l'amplitude va de 3,8 années à Sin-le-Noble à 37,7 à Arcachon — un rapport de un à dix entre deux communes du même pays.

• Saint-Étienne 10,2 années de loyer, Perpignan 10,2, Limoges 12,7.
• Brest 14,0, Clermont-Ferrand 14,2, Le Havre 15,6, Nancy 15,9.
• Angers 18,0, Nice 18,6, Lille 19,9, Rennes 20,7.
• Bordeaux 23,1, Lyon 24,3, Paris 27,2, Biarritz 37,5.

Quand ce chiffre est haut, le prix d'achat porte quelque chose que le marché locatif ne facture pas au même tarif : le cadre, la mer, la réputation des écoles, la perspective de revente. C'est un supplément réel, et il peut valoir la peine d'être payé — mais ce n'est pas du logement, et il ne se récupère qu'à la revente.

Le vrai seuil : 14 ans, et il ne dépend pas de votre contrat de travail

Le rapport prix / loyer situe, il ne tranche pas. Pour trancher, il faut mettre en face tout ce que l'acheteur paie en plus du loyer — frais d'acquisition, intérêts, taxe foncière, charges, entretien, frais de revente — et créditer le locataire du placement de son apport. Nous avons fait ce calcul commune par commune, sur un appartement de 70 m² acheté au prix médian local et comparé au loyer médian local.

Le point mort médian est de 14 ans. Un quart des communes seulement passent sous les 10 ans, et 3 % sous les 6 ans. À l'autre bout, huit communes ne deviennent jamais gagnantes avant 30 ans, et elles disent toutes la même chose : Arcachon, Biarritz, La Baule-Escoublac, Dinard, Pornic, Pornichet, Saint-Jean-de-Luz, Andernos-les-Bains. Le bord de mer se paie ; il ne se loue pas au même prix.

Pourquoi si long ? Deux chiffres suffisent. Sur notre bien de référence à 197 050 €, les frais d'acquisition font 16 417 € et la revente 11 823 € : 14,3 % du prix, soit 29 mois de loyer partis en frottement avant qu'un euro soit gagné. Et au bout de cinq ans de prêt, vous avez versé 29 530 € d'intérêts pour n'avoir remboursé que 19 % du capital. L'achat ne construit pas de patrimoine les premières années, il en construit à la fin.

Ce point mort est aussi un pari, et il faut le dire : nous avons supposé les prix stables. Un point de hausse annuelle en plus le ramène de 16 à 12 ans sur ce bien, un point de baisse le porte à 20. Personne, nous compris, ne sait de quel côté cela penchera.

Ce qui joue pour l'achat, et qui n'est pas financier : 574 € par mois

Sur ce même bien, le propriétaire sort 1 556 € par mois — 1 178 € de mensualité assurance comprise, plus 378 € de charges — quand le locataire en paie 982. L'écart est de 574 €. Toute la démonstration ci-dessus suppose que le locataire place ces 574 € chaque mois pendant quinze ans. C'est arithmétiquement juste et humainement rare.

C'est le seul argument sérieux en faveur de l'achat pour quelqu'un qui hésite, et il ne figure sur aucun tableau : le crédit est une épargne forcée que personne ne peut interrompre, pas même vous un mois où le budget est tendu. Si vous savez que vous ne placerez pas la différence, l'achat vous rendra plus riche que le calcul ne le prévoit. Si vous êtes déjà un épargnant discipliné, il ne vous apportera rien avant le point mort.

Vos propriétaires étranglés : le poste qu'ils n'avaient pas provisionné

Votre observation est juste, et elle a une cause précise. Crédit soldé, notre propriétaire de 70 m² paie encore 4 536 € par an hors énergie, soit 378 € par mois. La répartition n'est pas celle qu'on attend :

• Provision d'entretien : 1 971 €, soit 43 % du total. C'est la règle du 1 % de la valeur du bien, qui couvre sur vingt ans la chaudière, la toiture, les menuiseries et le ravalement.
• Taxe foncière : 1 200 €, soit 26 %.
• Charges de copropriété : 1 120 €, soit 25 %.
• Assurance habitation : 245 €, soit 5 %.

Le premier poste est celui que personne ne budgète, parce qu'il ne fait l'objet d'aucune facture mensuelle : on l'oublie pendant douze ans, puis la copropriété vote un ravalement. Les propriétaires que vous voyez en difficulté n'ont presque jamais un problème de mensualité — ils ont un problème de provision.

Le second facteur est le diagnostic de performance énergétique, et son écart est brutal. Sur le même 70 m², la facture annuelle va de 718 € en classe B à 3 990 € en classe G, soit 273 € par mois d'écart pour un logement identique. Un propriétaire en G paie chaque mois, en énergie seule, les trois quarts de tout ce que lui coûtent ses autres charges. Ce n'est pas la propriété qui l'étrangle, c'est ce qu'il a acheté.

À la retraite, le classement s'inverse

C'est le point sur lequel votre inquiétude, légitime, désigne le mauvais coupable. Sur vingt-cinq ans de retraite, à loyers et charges indexés au rythme actuel de l'IRL, le locataire de ce 70 m² verse 339 063 € de loyers ; le propriétaire au prêt soldé verse 130 506 € de charges. L'écart est de 208 557 €, et le loyer, lui, atteint 1 292 € par mois la vingt-cinquième année.

Le retraité propriétaire qui n'y arrive plus paie 378 € là où le retraité locataire en paie 982, avec cette différence supplémentaire qu'il détient un actif : il peut vendre, réduire la surface, louer une chambre, recourir au viager. Le locataire n'a qu'une seule variable d'ajustement, et c'est de déménager. Vos deux observations tiennent donc ensemble : la propriété protège à la retraite, et elle protège mal ceux qui n'ont pas provisionné ce qu'elle coûte.

Ce que votre CDI achète vraiment

Il n'achète pas une raison d'acheter, il achète une autorisation, et elle est datée. Un CDI vous donne accès à vingt ans de crédit à 3,30 % : aucun particulier n'obtient un tel levier sur un autre actif. Mais cet accès se rétrécit avec l'âge — la durée se raccourcit, l'assurance emprunteur se renchérit — et il disparaît à la retraite. C'est la seule chose de votre dossier qui soit sensible au calendrier. Ce n'est pas une raison de se presser ; c'est une raison de ne pas repousser la décision de dix ans sans l'avoir prise.

Les cinq questions qui décident, dans l'ordre

1. 1.Combien d'années comptez-vous rester dans ce logement ? Sous 7 ans, la location gagne dans plus de 90 % des communes. Au-delà de 15 ans, l'achat gagne presque partout. Entre les deux, tout se joue sur les points suivants.
2. 2.Quel est le rapport prix / loyer de votre commune ? Sous 12 années, achetez sans hésiter dès que la durée y est. Au-dessus de 20, sachez que vous payez un supplément qui ne se récupère qu'à la revente.
3. 3.Pouvez-vous sortir 378 € par mois en plus de la mensualité ? Testez-le six mois avant de signer, en virant la somme sur un livret. Si l'exercice est douloureux, le bien est trop cher pour vous, quel que soit l'accord de la banque.
4. 4.Quel est le DPE ? Refusez un F ou un G sans devis de travaux chiffré : l'écart de facture, jusqu'à 273 € par mois, pèse plus lourd qu'un demi-point de taux, et la revente d'une passoire se fait décote en main.
5. 5.Ne dimensionnez pas sur le maximum. Le plafond de 35 % d'endettement est une limite réglementaire, pas un objectif — c'est exactement à ce niveau qu'on retrouve les propriétaires dont vous parlez.

En résumé : ne devenez pas propriétaire parce que vos collègues le sont, et n'y renoncez pas parce que d'autres ont mal acheté. Répondez d'abord à la première question — combien d'années. Si c'est moins de sept, restez locataire et placez la différence. Si c'est plus de quinze, regardez le rapport prix / loyer de votre commune, provisionnez les 378 € avant de signer, et fuyez les passoires. Le reste est du bruit de machine à café.

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