Prix au m² appartement Pantin : 52 % d'écart sur trois biens

Trois appartements de 60 à 65 m² sont apparus sur le marché de Pantin (Seine-Saint-Denis, code INSEE 93055) entre le 2 août et le 1er septembre 2026. Un T3 de 65 m² à l'étage 4 s'affiche à 319 000 €. Un T2 de 60 m² à 379 400 €. Un autre T3, également de 60 m², à 449 000 €. Même ville, surfaces proches, écart de prix considérable. Le calcul qui suit décompose cet écart en euros, sans chercher à deviner ce qui le justifie.

Trois appartements à Pantin, 60 à 65 m², de 319 000 à 449 000 €

Les chiffres bruts des trois biens

Le premier bien, un T3 de 65 m² situé au 4e étage, est proposé à 319 000 €, soit 4 908 €/m². Le second, un T2 de 60 m², affiche 379 400 €, soit 6 323 €/m². Le troisième, un T3 de 60 m², est à 449 000 €, soit 7 483 €/m². Ces trois biens sont anonymisés : aucune adresse, aucune référence d'annonce, aucun nom d'agence n'apparaît ici.

• T3, 65 m², étage 4 : 319 000 € — 4 908 €/m²
• T2, 60 m² : 379 400 € — 6 323 €/m²
• T3, 60 m² : 449 000 € — 7 483 €/m²

Un stock de 108 biens de 60-75 m² sur un mois, un échantillon de 3

Sur la même période, 108 biens de 60 à 75 m² étaient recensés à Pantin. L'échantillon retenu ici n'en représente que trois, choisis pour leur surface comparable et leur écart de prix. Ce n'est pas un sondage représentatif du marché pantinois : c'est une illustration de la dispersion possible sur un segment de surface donné.

52 % d'écart au m² : ce que le chiffre dit et ce qu'il ne dit pas

De 4 908 à 7 483 €/m² : l'écart converti en euros

L'écart entre 4 908 €/m² et 7 483 €/m² représente 2 575 €/m², soit 52 % du prix au m² le plus bas. Appliqué à une surface de 60 m², cet écart représente 154 500 €. C'est la différence de budget qu'un acheteur devrait mobiliser selon qu'il vise le bien le moins cher ou le plus cher du trio, à surface identique.

Un échantillon de 3 biens n'est pas un prix de marché

Trois annonces ne donnent pas un prix moyen fiable de la commune. Le prix affiché est un prix demandé, pas un prix signé. Pour connaître les transactions réellement conclues à Pantin, la base DGFiP des demandes de valeurs foncières (DVF) recense les ventes signées, mais elle ne couvre ni l'Alsace, ni la Moselle, ni Mayotte, régies par le livre foncier — ce qui n'affecte pas la Seine-Saint-Denis. Comparer un prix d'annonce à un prix DVF signé nécessite de garder cette distinction en tête : les deux séries ne se confondent pas.

Deux T3 de surface proche, 130 000 € d'écart : décomposer le prix

319 000 € pour 65 m² contre 449 000 € pour 60 m²

Les deux T3 de l'échantillon sont les plus comparables en typologie. Le premier, 65 m², vaut 319 000 €. Le second, 60 m², vaut 449 000 €. L'écart brut est de 130 000 €. Ramené au m², le second T3 est facturé 2 575 €/m² de plus que le premier, malgré une surface inférieure de 5 m². En clair : pour 5 m² de moins, l'acheteur paierait 130 000 € de plus.

Ce que les agrégats ne permettent pas d'attribuer à l'écart

Les données disponibles ne précisent ni l'étage du second T3, ni son état, ni la présence d'un extérieur, ni la santé financière de la copropriété, ni sa proximité avec une station de transport. Attribuer les 130 000 € d'écart à l'un de ces facteurs reviendrait à inventer une explication que les chiffres ne fournissent pas. L'écart est mesuré ; sa cause ne l'est pas.

Frais d'acquisition et mensualité sur le bien à 319 000 €

Droits de mutation en Seine-Saint-Denis et frais de notaire

La Seine-Saint-Denis applique le taux majoré des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), porté à 6,32 % pour les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, en application de l'article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 qui modifie l'article 1594 D du code général des impôts. Un acquéreur qui achète sa toute première résidence principale, au sens de l'article L. 31-10-3 du code de la construction, échappe à cette majoration et reste au taux standard de 5,81 % : le texte l'exclut explicitement. Sur le T3 à 319 000 €, cela donne 20 161 € de DMTO au taux majoré, contre 18 534 € au taux standard, soit 1 627 € d'écart selon le profil de l'acheteur.

S'ajoutent les émoluments du notaire, calculés par tranches : 3,87 % jusqu'à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 €, 0,799 % au-delà. Sur 319 000 €, cela représente environ 2 946 € HT, soit 3 535 € TTC après TVA à 20 %. La contribution de sécurité immobilière ajoute 319 € (0,1 % du prix), et le forfait moyen de débours et formalités s'élève à 1 400 €. Au total, les frais d'acquisition, hors éventuel taux réduit primo-accédant, avoisinent 25 400 € au taux majoré.

Mensualité et enveloppe totale à financer

Avec un apport de 15 % (47 850 €) et un emprunt de 271 150 € sur 25 ans, à un taux d'intérêt de crédit qui varie selon le dossier et le moment de la demande, la mensualité intègre le capital, les intérêts et l'assurance emprunteur, dont le taux moyen constaté est de 0,34 % du capital initial par an, soit environ 921 € d'assurance annuelle, ou 77 € par mois. Le calcul précis de la mensualité dépend du taux d'intérêt négocié, qui n'entre pas dans le périmètre de cette analyse : il se calcule au cas par cas via un simulateur de crédit.

Aucune classe énergétique dans la source : le DPE reste à demander

Pourquoi la donnée transmise ne porte pas de DPE

Aucune des trois fiches ne mentionne de classe énergétique. Ni A, ni G, ni aucune lettre intermédiaire. Ce silence ne signifie pas que le diagnostic de performance énergétique (DPE) est bon, mauvais, ou absent du bien : il signifie que la donnée disponible ne le renseigne pas. Le DPE est un document que le vendeur doit fournir avant la signature du compromis de vente, avec les autres diagnostics obligatoires. Tant qu'il n'est pas communiqué, aucune hypothèse ne se substitue à lui.

Ce qu'un DPE change au prix et à la revente

Une étiquette F ou G implique des coûts de rénovation et, depuis le calendrier réglementaire, des restrictions progressives de mise en location : interdiction des classes G en 2025, F en 2028, E en 2034. Ces échéances ne concernent que la location, pas la vente en elle-même, mais elles pèsent sur la valeur d'un bien destiné à être loué. Sans le document, aucun de ces montants ne peut être chiffré ici pour les trois biens observés.

Récapitulatif : ce qui s'applique à ce cas, ce qui ne s'applique pas

• S'applique : un écart de 52 % au m² entre 4 908 €/m² et 7 483 €/m² sur l'échantillon observé, soit 2 575 €/m²
• S'applique : 130 000 € d'écart entre les deux T3 de surface proche (319 000 € pour 65 m², 449 000 € pour 60 m²)
• S'applique : DMTO au taux majoré de 6,32 % en Seine-Saint-Denis, soit 20 161 € sur le bien à 319 000 €
• S'applique : taux standard de 5,81 % réservé au primo-accédant de première résidence principale, soit 18 534 € — 1 627 € d'écart avec le taux majoré
• S'applique : frais de notaire hors DMTO estimés à environ 5 254 € (émoluments TTC, sécurité immobilière, débours) sur le bien à 319 000 €
• Ne s'applique pas : aucune classe énergétique n'est disponible dans la source ; le DPE reste à réclamer au vendeur avant toute décision
• Ne s'applique pas : l'échantillon de 3 biens n'est pas un prix de marché fiable de Pantin, ni un indicateur validé par les ventes signées DVF
• Ne s'applique pas : aucun facteur d'état, d'étage ou de copropriété n'explique l'écart de 130 000 € entre les deux T3, faute de données

Ce que ce calcul ne dit pas

Ce calcul ne dit rien de l'état intérieur des trois biens, ni de la qualité du bâti, ni de la santé financière des copropriétés respectives. Il ne dit rien de la tension locative ou de la demande sur le segment 60-65 m² à Pantin, ni de la motivation des vendeurs à négocier. Il ne rattache aucun de ces prix à un quartier précis de la commune : les données disponibles ne descendent pas à cette maille, et toute précision de ce type serait inventée. Enfin, il ne dit pas si l'un de ces trois biens constitue une bonne ou une mauvaise affaire : il mesure un écart de prix, pas une valeur intrinsèque.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer

Réclamer le DPE et les diagnostics obligatoires

Avant toute offre, demandez au vendeur le DPE ainsi que l'ensemble des diagnostics obligatoires : amiante, plomb le cas échéant, électricité, gaz. Sans ces documents, aucun budget de travaux ni aucune projection de revente ne peut être posé sérieusement.

Comparer aux ventes signées via DVF sur la commune

Consultez la base DGFiP des demandes de valeurs foncières pour situer ces prix d'annonce par rapport aux transactions réellement signées à Pantin sur les typologies comparables. Un prix affiché n'est jamais un prix conclu.

Demander les comptes de copropriété et l'étage exact

Procès-verbaux d'assemblée générale, montant du fonds de travaux, éventuel plan pluriannuel de travaux : ces documents renseignent sur des charges futures qu'aucun prix affiché ne révèle. Pour toute question fiscale ou de montage liée à l'achat, un notaire ou une ADIL reste l'interlocuteur compétent.

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