Réforme DPE 2027 : suffit-elle à sortir de la classe F ?

Un propriétaire nantais chauffé à l'électricité espère parfois qu'un simple changement de méthode de calcul suffira à faire sortir son logement de la classe F. Sur le cas chiffré ci-dessous, ce n'est pas ce qui se produit. Le recalcul rapproche le logement du seuil, mais ne le franchit pas. Ce constat mérite d'être posé avant celui d'un gain automatique.

Le cas : un T2 de 40 m² tout électrique classé F à Nantes

Prenons un T2 de 40 m² en Loire-Atlantique, chauffé par convecteurs électriques, construit dans les années 1980, sans isolation par l'extérieur. Son diagnostic de performance énergétique, réalisé en 2024, affiche 415 kWh d'énergie primaire par m² et par an, soit une classe F au sens du seuil actuel — la classe F couvre les logements jusqu'à 420 kWh/m²/an d'énergie primaire, selon le barème appliqué par les diagnostiqueurs certifiés.

Le diagnostic actuel et ce qu'il interdit

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) évalue la consommation d'énergie primaire d'un logement et lui attribue une classe de A à G. La classe G est interdite à la location depuis le 1er janvier 2025. La classe F le sera à compter du 1er janvier 2028. Ce T2 nantais n'est pas encore concerné par une interdiction, mais l'échéance approche : à situation inchangée, ce logement sortirait du marché locatif dans un peu moins de dix-huit mois à compter d'aujourd'hui.

Pourquoi ce logement est concerné par la réforme 2027

Le DPE ne mesure pas l'énergie que le compteur affiche — l'énergie finale — mais une énergie primaire, obtenue en appliquant un coefficient de conversion. Pour l'électricité, ce coefficient vaut aujourd'hui 2,3 : chaque kWh consommé compte pour 2,3 kWh dans le calcul du DPE, pour tenir compte des pertes de production et de transport du réseau électrique français. Un logement tout électrique voit donc sa consommation réelle multipliée par ce facteur, ce qui pénalise mécaniquement sa classe par rapport à un logement chauffé au gaz, dont le coefficient reste à 1.

Ce que change réellement la réforme de 2027

La révision du coefficient de conversion de l'électricité, expliquée simplement

Le mix électrique français a évolué depuis la fixation du coefficient actuel par l'arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique. Le gouvernement a annoncé une révision de ce coefficient pour tenir compte de la décarbonation du réseau, avec une application visée pour 2027. À la date de publication de cet article, aucun arrêté définitif ne fixe la nouvelle valeur : les chiffres qui circulent, autour de 1,9 à 2,0, restent des ordres de grandeur issus des travaux préparatoires, pas un texte en vigueur. Un abaissement du coefficient réduit mécaniquement l'énergie primaire calculée pour tout logement électrique, sans qu'un seul watt de consommation réelle ne change.

Le calcul sur ce logement : le seuil n'est pas franchi

Sur le T2 nantais, une baisse du coefficient de 2,3 à 1,9 ferait passer la consommation en énergie primaire de 415 à environ 343 kWh/m²/an — un calcul simple de proportionnalité, à consommation finale inchangée. Ce chiffre reste au-dessus du seuil de 330 kWh/m²/an qui sépare la classe F de la classe E. Ce logement resterait donc classé F, même après ce recalcul. Pour franchir le seuil des 330 kWh/m²/an à partir de 415 kWh/m²/an, il faudrait un coefficient d'environ 1,83 (330 divisé par 415, soit 0,795, rapporté au coefficient actuel de 2,3), une valeur plus basse que celles évoquées dans les travaux préparatoires. Un logement légèrement moins consommateur au départ, par exemple à 395 kWh/m²/an, franchirait en revanche ce même seuil avec un coefficient de 1,9, puisque 395 multiplié par 1,9 divisé par 2,3 donne environ 326 kWh/m²/an. Tout dépend donc à la fois de la valeur définitive du coefficient et de la consommation de départ du logement.

Quels profils de logements sautent une classe, lesquels ne bougent pas

Un logement chauffé au gaz ou au fioul ne bénéficie d'aucun effet, puisque son coefficient de conversion ne change pas. Un logement électrique très consommateur, à 500 kWh/m²/an par exemple, resterait en classe F ou G même après recalcul, faute de franchir un seuil. Seuls les logements électriques dont la consommation de départ se situe juste au-dessus de 330 kWh/m²/an, une fois reconvertie avec le nouveau coefficient, basculeraient effectivement en classe E. Le T2 nantais de cet article, à 415 kWh/m²/an, n'en fait pas partie avec un coefficient de 1,9.

Ce qui reste au stade du projet de texte à la date de publication

La valeur exacte du futur coefficient, sa date d'entrée en vigueur précise et les modalités de recalcul des DPE existants ne sont pas fixées par un texte publié au 3 août 2026. Traiter la valeur de 1,9 comme acquise serait une erreur : c'est un ordre de grandeur discuté, pas un chiffre opposable. Un propriétaire qui attend cette réforme pour vendre ou relouer prend un pari sur un calendrier qui peut glisser, et sur ce cas précis, un pari qui ne suffirait probablement pas à lui seul à changer de classe.

Le gain concret quand le seuil est franchi : ce que la lettre débloquerait

Sortie du statut de passoire et calendrier d'interdiction de louer

Les classes F et G forment ce que l'on appelle communément les passoires thermiques. La classe G est interdite à la location depuis le 1er janvier 2025. La classe F le sera à compter du 1er janvier 2028. La classe E suivra au 1er janvier 2034, en métropole. Pour un logement qui franchirait effectivement le seuil de 330 kWh/m²/an, passer de F à E repousserait l'échéance d'interdiction de six ans, de 2028 à 2034, sans travaux engagés. Sur le T2 nantais étudié ici, ce gain ne se produit pas avec un coefficient de 1,9 : le logement reste classé F, et l'échéance de 2028 demeure applicable en l'état.

Le recalcul est-il automatique ou faut-il refaire un DPE ?

Rien n'indique à ce stade un recalcul automatique des DPE déjà réalisés. Le DPE établi en 2024 sur ce T2 nantais reste valide dix ans à compter de sa date de réalisation, sauf modification substantielle du logement. Si la méthode de calcul change en 2027, le document existant continuera d'afficher l'ancienne classe F tant qu'un nouveau diagnostic n'est pas effectué avec la méthode révisée. Pour faire constater un éventuel changement de classe, il faudra vraisemblablement commander un nouveau DPE auprès d'un diagnostiqueur certifié, une fois le nouveau coefficient publié — une démarche à confirmer une fois le texte définitif connu, et dont le résultat, sur ce cas, resterait en classe F selon les hypothèses retenues ici.

Quelle valeur verte pour un saut de classe, en euros sur le cas nantais

L'écart de prix observé entre F et E, présenté comme ordre de grandeur

Les études sur la valeur verte, qui mesurent l'écart de prix entre logements de classes différentes à caractéristiques comparables, situent généralement l'écart entre F et E autour de 3 % à 6 % du prix de vente selon les territoires et les types de biens. Sur ce T2 nantais, s'il se négocie autour de 165 000 €, un tel écart représenterait entre 4 950 € et 9 900 €. Ce montant reste théorique ici, puisque le calcul montre que ce logement ne change pas de classe avec un coefficient de 1,9 : cette fourchette ne s'appliquerait qu'à un logement électrique franchissant réellement le seuil des 330 kWh/m²/an.

Ce que le gain de lettre ne garantit pas sur le prix de vente

Un changement de méthode de calcul ne change ni l'isolation du logement, ni sa consommation réelle, ni le confort thermique ressenti par un locataire ou un acheteur. Un acquéreur avisé, ou son notaire, peut interroger l'origine du saut de classe si le DPE change sans qu'aucun justificatif de travaux n'accompagne le dossier. La valeur verte mesurée par les études de marché reflète des logements réellement performants, pas des logements dont la classe a changé sur le papier. Rien ne garantit que le marché nantais valorise un tel recalcul de la même façon qu'un gain de classe obtenu par isolation.

Récapitulatif : ce qui s'applique à ce cas, ce qui ne s'applique pas

• S'applique : le T2 électrique nantais, actuellement classé F à 415 kWh/m²/an, passerait à environ 343 kWh/m²/an si le coefficient de conversion de l'électricité baissait de 2,3 à 1,9, chiffre non arrêté à ce jour, mais reste classé F, le seuil de 330 kWh/m²/an n'étant pas franchi.
• S'applique : il faudrait un coefficient d'environ 1,83, ou une consommation de départ plus basse, autour de 395 kWh/m²/an, pour que ce type de logement franchisse effectivement le seuil de la classe E.
• S'applique : l'échéance d'interdiction de location reste fixée à 2028 pour ce logement en l'état de ce calcul, faute de changement de classe.
• S'applique : une fourchette de valeur verte entre 4 950 € et 9 900 € sur un prix de vente de 165 000 € existe pour un logement qui franchirait le seuil, mais ne s'applique pas au cas nantais tel que calculé ici avec un coefficient de 1,9.
• Ne s'applique pas : aucun texte réglementaire ne fixe à ce jour la valeur définitive du futur coefficient ni sa date d'entrée en vigueur précise.
• Ne s'applique pas : un logement chauffé au gaz ou au fioul, dont le coefficient de conversion ne change pas avec cette réforme.
• Ne s'applique pas : un logement électrique très consommateur qui resterait au-dessus du seuil de 330 kWh/m²/an même après recalcul.
• Ne s'applique pas : le coût des travaux de rénovation énergétique ni le régime fiscal de la location meublée, traités dans d'autres articles du site.

Ce que ce calcul ne dit pas

Ce calcul isole l'effet mécanique d'un changement de coefficient, il ne mesure ni l'état réel de l'isolation du logement, ni la qualité de la ventilation, ni la tension du marché locatif nantais, ni la motivation d'un acheteur ou d'un locataire potentiel. Il ne dit pas non plus si le texte définitif retiendra la valeur de 1,9, une valeur plus basse comme 1,83, ou un mécanisme de transition progressif. Un propriétaire qui base une décision de vente ou de mise en location sur ce recalcul anticipé prend un risque sur un calendrier et un chiffre encore en discussion, et sur ce cas précis, le recalcul le plus souvent cité ne suffit pas à changer de classe.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer ou de mettre en location

1. 1.Vérifier auprès d'un diagnostiqueur certifié si le DPE existant reste opposable en l'état, ou s'il doit être renouvelé une fois le nouvel arrêté publié.
2. 2.Consulter le texte définitif fixant le nouveau coefficient dès sa publication, sur Légifrance, avant d'annoncer une classe énergétique différente à un acquéreur ou un locataire.
3. 3.Demander conseil à l'ADIL du département ou à un professionnel de l'immobilier sur les conséquences locales de ce changement pour la mise en location prévue avant 2028.

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