Loi de finances 2026 : Pinel mort, LMNP ou réel sur un T3

Un T3 de 62 m² se vend 245 000 € à Toulouse, en Haute-Garonne. Loué nu, il rapporte 780 € par mois, soit 9 360 € de loyer annuel brut. Le propriétaire hésite entre trois régimes fiscaux, et se demande quel dispositif fiscal immobilier locatif reste pertinent après la loi de finances 2026.

Le Pinel disparaît définitivement. Un projet de statut du bailleur privé circule dans les débats budgétaires, sans être voté à ce jour. Ce texte compare ce qui existe, ce qui s'éteint, et ce qui reste à l'état de projet — daté comme tel.

Le cas : un T3 de 62 m² à 245 000 € loué 780 €/mois à Toulouse

Les données de départ : prix, loyer annuel, revenu foncier brut

Prix d'achat : 245 000 €. Surface : 62 m², soit environ 3 952 € du mètre carré. Loyer mensuel : 780 €, charges non comprises. Loyer annuel brut : 9 360 €. Ce montant sert de base à tous les calculs qui suivent, avant charges, avant travaux, avant impôt.

Ce loyer place le bailleur sous le plafond du micro-foncier, fixé à 15 000 € de recettes annuelles. Il reste également très en dessous du plafond du micro-BIC pour la location meublée, fixé à 83 600 €. Les deux régimes forfaitaires restent donc accessibles sur ce bien.

Ce que le bailleur paie aujourd'hui selon son régime

Sans compter la taxe foncière ni les charges de copropriété, qui varient selon le bien et ne sont pas connues ici, le calcul porte uniquement sur l'impôt et les prélèvements sociaux liés au loyer perçu. La comparaison suppose une tranche marginale d'imposition à 30 %, un cas fréquent pour un bailleur salarié avec un revenu moyen — ce taux doit être vérifié sur l'avis d'imposition réel avant toute décision.

Ce qui disparaît en 2026 : le Pinel est bien mort

Fin des dernières réductions Pinel et de leur report

Le dispositif Pinel n'accepte plus aucun nouvel engagement depuis le 31 décembre 2024, date d'extinction fixée par la loi de finances pour 2023 du 30 décembre 2022. Les avantages fiscaux déjà engagés avant cette date continuent de courir selon leur calendrier propre, mais aucun bailleur ne peut plus signer un nouvel engagement Pinel en 2026, quel que soit le bien acheté. Un achat neuf réalisé cette année n'ouvre donc plus aucun droit à cette réduction d'impôt.

Sur le T3 toulousain, s'il avait été acheté neuf en 2024 sous engagement Pinel de 6 ans, la réduction d'impôt aurait représenté 9 % du prix retenu dans la limite du plafond réglementaire, soit un ordre de grandeur théorique proche de 22 050 € étalés sur la période — un calcul qui ne s'applique plus à un achat réalisé en 2026.

Ce qu'il reste pour un achat neuf en 2026

Pour un achat neuf en 2026, aucun dispositif de réduction d'impôt équivalent au Pinel n'a pris sa suite à ce jour. Le bailleur qui achète neuf reste soumis aux mêmes règles fiscales que celui qui achète ancien : micro-foncier, réel, ou LMNP s'il loue meublé. La seule différence tient aux frais d'acquisition, réduits dans le neuf, et à la TVA incluse dans le prix, des paramètres étrangers au cas du T3 ancien étudié ici.

Le projet de statut du bailleur privé : amortir un bien loué nu

Le principe d'amortissement présenté dans les débats budgétaires

Les débats autour du projet de loi de finances 2026 évoquent un statut du bailleur privé, qui permettrait d'amortir comptablement un bien loué nu — un mécanisme jusqu'ici réservé à la location meublée. L'amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien, réduisant le revenu foncier imposable sans sortie de trésorerie réelle.

Sur le T3 à 245 000 €, un amortissement théorique de 2 % par an du prix hors terrain représenterait un ordre de grandeur proche de 4 000 à 4 500 € de charge déductible annuelle, selon la quote-part de terrain retenue. Ce chiffre reste une hypothèse de calcul, construite sur un principe qui n'est pas encore inscrit dans la loi.

Statut du texte : projet soumis au vote, ce qui reste incertain

Au 29 juillet 2026, ce statut du bailleur privé demeure un projet de loi de finances, non adopté. Aucun taux d'amortissement, aucun plafond de loyer, aucune condition de durée d'engagement ne sont fixés de façon définitive. Le texte peut être modifié, réduit ou retiré au cours du débat parlementaire. Aucun bailleur ne peut aujourd'hui appliquer ce mécanisme : il ne figure pas dans le Code général des impôts en vigueur.

Un conseiller en gestion de patrimoine ou un avocat fiscaliste suit l'avancement de ce texte plus précisément qu'un article de blog. Avant d'ajuster une stratégie locative sur la base de ce projet, mieux vaut vérifier son état d'adoption réel auprès d'un professionnel.

Location nue au réel contre LMNP : le calcul sur le T3 toulousain

Micro-foncier, réel et déficit foncier : l'impôt en euros

En micro-foncier, l'abattement forfaitaire de 30 % s'applique aux 9 360 € de loyer annuel. Le revenu imposable retenu tombe à 6 552 €. À une tranche marginale de 30 %, l'impôt sur le revenu représente 1 965,60 €. Les prélèvements sociaux de 17,2 % ajoutent 1 126,94 €. Total : 3 092,54 € prélevés sur l'année, pour un loyer encaissé de 9 360 €.

Au régime réel, le bailleur déduit ses charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion, travaux d'entretien. Si ces charges atteignent par exemple 3 500 € sur l'année, le revenu imposable tombe à 5 860 €. L'impôt sur le revenu s'élève alors à 1 758 €, les prélèvements sociaux à 1 007,92 €, soit un total de 2 765,92 €. Le réel devient intéressant dès que les charges réelles dépassent l'abattement forfaitaire de 30 %, soit 2 808 € ici. Un déficit foncier apparaît si les charges dépassent le loyer imposable, et s'impute alors sur le revenu global dans une limite annuelle fixée par le Code général des impôts, à vérifier avec un professionnel.

LMNP au réel avec amortissement : la comparaison chiffrée

Si le même T3 est loué meublé, le loyer grimpe généralement, mais on retient ici 780 € pour comparer à base égale. En LMNP au réel, l'amortissement du bien et du mobilier s'ajoute aux charges déductibles. Un amortissement du bâti sur 25 à 30 ans, hors terrain, représente pour ce bien un ordre de grandeur de 6 500 à 7 800 € par an, selon la répartition retenue entre foncier et bâti — un point que seul un expert-comptable peut chiffrer précisément à partir de l'acte notarié.

Avec un amortissement de cet ordre ajouté aux charges réelles, le résultat fiscal LMNP peut devenir nul ou négatif, sans jamais créer de déficit imputable sur le revenu global : l'excédent d'amortissement se reporte simplement sur les années suivantes. Dans ce cas, l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux liés à cette activité peuvent tomber proches de zéro pour l'année considérée, tant que le stock d'amortissement reportable n'est pas épuisé. Ce résultat dépend étroitement du montage retenu et doit être vérifié par un expert-comptable avant toute bascule de régime.

Ce que ce calcul ne dit pas

Ce calcul ignore la taxe foncière, propre à chaque commune et à chaque bien, ainsi que les charges de copropriété non récupérables. Il ne mesure pas la vacance locative, le risque d'impayé, ni le coût d'un changement de bail si le bien passe de nu à meublé. Il ne dit rien de la tension locative réelle du quartier toulousain concerné, ni de l'état du bâti, qui peut imposer des travaux non anticipés. Il repose sur une tranche marginale d'imposition à 30 % à titre d'illustration : un taux différent change tous les montants.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer

1. 1.Faire chiffrer par un expert-comptable la répartition exacte entre foncier et bâti pour évaluer l'amortissement réel possible en LMNP sur ce bien précis.
2. 2.Vérifier auprès d'un conseiller en gestion de patrimoine ou d'un avocat fiscaliste l'état d'avancement du projet de statut du bailleur privé avant toute décision fondée sur ce mécanisme, qui n'est pas encore en vigueur au 29 juillet 2026.
3. 3.Demander à l'ADIL du département ou à un notaire de confirmer le régime fiscal applicable selon le mode de location retenu, nu ou meublé, et les obligations déclaratives qui en découlent.

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