Frais de notaire 2026 : calcul complet sur un achat à 245 000 €

Un T3 de 62 m² se vend 245 000 € dans le centre de Toulouse, en Haute-Garonne. L'acheteur signe un compromis et découvre une ligne « frais de notaire » sur son plan de financement. Voici ce que recouvre ce montant, poste par poste, et ce que change la hausse des droits de mutation votée par certains départements en 2025 et 2026.

Le cas : un T3 de 62 m² à 245 000 € en Haute-Garonne

Ce que recouvre le terme « frais de notaire »

L'expression est trompeuse. Sur les frais dus au moment de l'achat, la rémunération du notaire ne représente qu'une fraction. L'essentiel part à l'État et aux collectivités locales, sous forme de droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : une taxe perçue par le département, la commune, et l'État pour ses frais d'assiette. Le notaire collecte cette somme et la reverse ; il n'en garde rien.

Le total estimé sur cet achat, décomposé

Sur ce bien ancien à 245 000 €, situé dans un département ayant relevé son taux de DMTO au maximum autorisé, le total des frais d'acquisition s'établit autour de 20 235 €, soit environ 8,26 % du prix. Ce montant se décompose en quatre blocs : les droits de mutation, les émoluments du notaire majorés de la TVA, la contribution de sécurité immobilière, et les débours et formalités majorés eux aussi de la TVA.

Les droits de mutation (DMTO) : le poste principal

Le taux départemental standard et la part communale

Le taux global de DMTO se compose de trois éléments : une part départementale, une taxe de publicité foncière communale de 1,20 % (CGI art. 1584), et des frais d'assiette et de recouvrement calculés sur la seule part départementale. Avant toute hausse, la part départementale standard est de 4,50 % (CGI art. 1594 D), les frais d'assiette valent alors 0,1067 % du prix, ce qui porte le taux global à 5,81 %. C'est ce taux qui s'applique dans les départements n'ayant pas voté de majoration, ainsi que pour les primo-accédants qui en bénéficient dans les conditions prévues par la loi.

La hausse jusqu'à 5 % votée par les départements : ce qu'elle ajoute en euros

L'article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, entré en vigueur pour les actes passés à compter du 1er avril 2025, a ouvert aux départements la faculté de relever le taux de la part départementale des DMTO (CGI art. 1594 D) de 4,50 % à 5,00 % au maximum. La majorité des départements français, dont la Haute-Garonne, a voté cette hausse. Au taux majoré, les frais d'assiette valent 0,1185 % du prix, ce qui porte le taux global à 6,32 % et non à 6,31 % comme le laisserait croire un arrondi rapide de 0,11 % appliqué au taux plein. Sur l'achat à 245 000 €, la différence entre 5,81 % et 6,32 % représente 0,51 point, soit 1 250 € de plus à payer. Ce n'est pas un détail de barème : c'est l'équivalent d'un mois de mensualité de crédit sur un emprunt moyen.

La date de fin du dispositif : 31 mars 2028

Cette faculté de majoration n'est pas permanente. L'article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 la borne aux actes passés jusqu'au 31 mars 2028. Passé cette date, sauf reconduction par une loi de finances ultérieure, les départements devront revenir au taux standard de 4,50 %, ou une nouvelle loi devra prolonger le dispositif. Rien ne garantit aujourd'hui la suite : l'acheteur qui signe en 2026 paie le taux en vigueur au jour de l'acte, pas celui qui prévaudra dans deux ans.

L'exonération primo-accédant introduite en 2025

Qui y a droit et sous quelles conditions

En contrepartie de la faculté de hausse laissée aux départements, l'article 116 de la loi n° 2025-127 exclut de la majoration, en son B du II, le bien qui constitue une première propriété destinée à la résidence principale de l'acquéreur, au sens du I de l'article L. 31-10-3 du code de la construction et de l'habitation. Cette exonération n'est ni automatique ni universelle sur tout le territoire : elle dépend de conditions de ressources et de la nature du bien, et sa mise en œuvre pratique repose sur le notaire chargé de la vente, qui applique le texte en vigueur au jour de la signature.

Ce que l'exonération change sur le cas à 245 000 €

Si l'acheteur du T3 toulousain remplit les conditions de primo-accession prévues par la loi, le taux de DMTO applicable revient au niveau standard de 5,81 % au lieu de 6,32 %. L'économie constatée plus haut, 1 250 €, se retrouve alors dans sa poche plutôt que dans les recettes départementales. Mais cette économie ne se présume pas : elle se vérifie dossier par dossier, avant de compter dessus dans un plan de financement.

Émoluments du notaire, débours et TVA

Le barème proportionnel dégressif des émoluments par tranches

Les émoluments de notaire suivent un barème proportionnel dégressif, fixé au niveau national et non négociable pour cette prestation. Chaque tranche de prix est taxée à un taux différent : 3,87 % jusqu'à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 € à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 € à 60 000 €, et 0,799 % au-delà de 60 000 €. Sur 245 000 €, ce calcul par tranches donne : 6 500 € × 3,87 % = 252 €, 10 500 € × 1,596 % = 168 €, 43 000 € × 1,064 % = 458 €, 185 000 € × 0,799 % = 1 478 €, soit environ 2 355 € d'émoluments hors taxes. La TVA à 20 % s'ajoute sur ce montant, soit environ 471 € supplémentaires.

Les débours, la TVA qui s'y ajoute et la contribution de sécurité immobilière

Les débours regroupent les sommes que le notaire avance pour le compte de l'acheteur : extraits cadastraux, documents d'urbanisme, frais de publication. Le forfait moyen constaté est d'environ 1 400 €, et la TVA à 20 % s'applique aussi sur ce forfait, soit environ 280 € supplémentaires. À cela s'ajoute la contribution de sécurité immobilière, fixée à 0,1 % du prix de vente, soit 245 € sur cet achat. Elle rémunère la publication de l'acte au service de publicité foncière, condition pour que la vente soit opposable aux tiers.

Ancien contre neuf : pourquoi l'écart atteint plusieurs milliers d'euros

Achat dans l'ancien : droits pleins

Dans l'ancien, l'acheteur du T3 à 245 000 € paie donc, hors exonération primo-accédant, environ 15 484 € de DMTO au taux majoré de 6,32 %, auxquels s'ajoutent 2 355 € d'émoluments hors taxes, 471 € de TVA sur ces émoluments, 245 € de contribution de sécurité immobilière, environ 1 400 € de débours et 280 € de TVA sur ces débours. Le total avoisine 20 235 €, soit environ 8,26 % du prix.

Achat en Vefa ou neuf : droits réduits et TVA sur le prix

Dans le neuf, en vente en l'état futur d'achèvement, la taxe de publicité foncière remplace les droits de mutation classiques, à un taux de 0,715 % seulement. Sur le même montant de 245 000 €, cette taxe représente environ 1 752 €, contre 15 484 € dans l'ancien au taux majoré. L'écart brut de frais de notaire est réel, de l'ordre de 13 700 €. Mais ce chiffre ne dit rien du prix d'achat lui-même : le neuf intègre la TVA à 20 % dans son prix de vente, ce que l'ancien ne fait pas. Comparer les deux régimes suppose de comparer des prix hors taxes équivalents, pas seulement les frais annexes.

Ce qui s'applique à ce cas, et ce qui ne s'applique pas

• S'applique : le taux global majoré de 6,32 %, en vigueur dans les 88 départements ayant voté la hausse de la part départementale jusqu'à 5,00 %, dont la Haute-Garonne — soit 15 484 € de DMTO sur cet achat.
• Ne s'applique pas : le taux standard de 5,81 %, réservé aux 11 départements restés au taux de 4,50 % et aux primo-accédants éligibles à l'exonération de l'article 116 — sauf si l'acheteur remplit ces conditions, auquel cas il économise 1 250 €.
• Ne s'applique pas : le taux réduit de 5,09 %, propre à l'Indre et à Mayotte, deux territoires non concernés par ce cas toulousain.
• Ne s'applique pas : la taxe de publicité foncière à 0,715 % du neuf, puisque ce calcul porte sur un bien ancien vendu hors Vefa.
• S'applique : le barème national des émoluments par tranches, la TVA à 20 % sur émoluments et débours, et la contribution de sécurité immobilière à 0,1 % du prix — ces postes ne varient pas selon le département ni le statut de l'acheteur.

Ce que ce calcul ne dit pas

Ce calcul ne mesure ni la qualité du bien, ni l'état de la copropriété, ni la tension du marché locatif toulousain, ni la marge de négociation possible sur le prix affiché. Il ne dit pas non plus si le taux de 6,32 % restera en vigueur dans le département au moment de la signature définitive : les délibérations départementales peuvent évoluer d'une année sur l'autre, dans la limite fixée par la loi. Enfin, il ne tient pas compte d'éventuels frais de crédit, de garantie ou de courtage, distincts des frais de notaire proprement dits.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer

1. 1.Confirmer auprès du notaire le taux de DMTO effectivement en vigueur dans le département au jour prévu pour l'acte, car les délibérations départementales peuvent changer d'une année sur l'autre jusqu'au 31 mars 2028.
2. 2.Vérifier avec le notaire ou un conseiller ADIL si les conditions d'éligibilité à l'exonération primo-accédant sont remplies, avant d'intégrer cette économie dans le plan de financement.
3. 3.Demander au notaire une estimation chiffrée et détaillée des frais d'acquisition avant la signature du compromis, poste par poste, pour éviter toute surprise le jour de l'acte authentique.

Le chiffrage définitif des frais de notaire, comme l'application de l'exonération primo-accédant, relève du notaire en charge de la vente. Pour toute question sur l'éligibilité à ce dispositif ou sur le calendrier de la majoration départementale, une ADIL locale ou le notaire du dossier restent les interlocuteurs compétents.

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