Frais de notaire 2026 en Gironde : l'effet de la hausse DMTO

Une maison à 410 000 € en Gironde, achetée en 2026. Deux acheteurs regardent la même annonce : l'un achète sa première résidence principale, l'autre revend un bien détenu depuis dix ans pour changer de logement. Sur le même prix, ils ne paient pas les mêmes frais de notaire. L'écart tient à un seul point : la majoration des droits de mutation votée par le département.

Le cas : une maison de 410 000 € en Gironde, achetée en 2026

Le prix, la surface, le profil de l'acheteur

Le bien : une maison ancienne de 110 m² avec jardin, vendue 410 000 €, dans un département qui a voté la hausse des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) autorisée depuis avril 2025. Deux profils achètent ce même bien au même prix : un couple qui acquiert sa première résidence principale, et un acheteur déjà propriétaire d'un autre logement qui revend pour changer de maison.

Ce que couvrent réellement les « frais de notaire »

L'expression « frais de notaire » regroupe trois postes distincts, et seul l'un d'eux varie selon le département. Les droits de mutation, appelés aussi taxe de publicité foncière et droits d'enregistrement, reviennent à l'État et aux collectivités locales. Les émoluments du notaire suivent un barème national fixé par décret, identique partout en France. S'y ajoutent la contribution de sécurité immobilière et un forfait de débours pour les formalités. Confondre ces postes conduit à mal évaluer ce qui bouge réellement d'un département à l'autre : ce ne sont pas les honoraires du notaire qui augmentent, ce sont les droits de mutation.

La majoration des DMTO : d'où elle vient et à qui elle s'applique

L'article 116 de la loi n° 2025-127 : de 4,50 % à 5 % maximum

L'article 1594 D du code général des impôts fixe le taux de la part départementale des droits de mutation. L'article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 autorise chaque conseil départemental à relever ce taux au-delà de 4,50 %, dans la limite de 5 %. Le taux global, frais d'assiette et de recouvrement inclus, passe alors de 5,81 % à 6,32 %, selon la décomposition retenue par le BOFiP dans sa mise à jour du 1er avril 2025.

La fenêtre du 1er avril 2025 au 31 mars 2028

Le texte fixe une date précise, celle de l'entrée en vigueur du dispositif : les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028 sont concernés. Une actualité de Service-Public publiée fin mars 2025 évoque cette hausse ; c'est la date de l'article de loi qui fait foi, pas celle de l'article qui la commente. Passé le 31 mars 2028, la majoration s'éteint sauf prorogation par une loi de finances ultérieure — à vérifier au moment de l'achat.

Les départements qui ont voté la hausse, ceux qui ne l'ont pas fait

Chaque conseil départemental délibère librement dans la limite fixée par la loi. Une large majorité de départements a voté la majoration depuis 2025, d'autres l'ont maintenue au taux standard de 4,50 %, et deux territoires appliquent un taux réduit distinct — l'Indre et Mayotte. Le taux exact appliqué à une adresse donnée se vérifie auprès du notaire chargé de l'acte ou de l'ADIL du département, pas par déduction depuis une liste générale, qui peut évoluer d'une année sur l'autre.

Le calcul : combien la hausse coûte sur les 410 000 €

0,51 point de part départementale converti en euros

Sur 410 000 €, la différence entre le taux global majoré de 6,32 % et le taux standard de 5,81 % représente 0,51 point. Convertie en euros, cette différence donne 410 000 € × 0,51 % = 2 091 €. En appliquant les taux exacts du barème national — 6,32 % contre 5,81 % — le montant des droits de mutation seuls passe de 23 821 € à 25 912 €, soit un écart de 2 091 €.

Le total des frais de notaire avant et après majoration

Aux droits de mutation s'ajoutent les émoluments du notaire, calculés par tranches sur 410 000 € : 3,87 % sur les premiers 6 500 €, soit 252 €, puis 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, soit 168 €, puis 1,064 % de 17 000 à 60 000 €, soit 458 €, puis 0,799 % sur les 350 000 € restants, soit 2 797 €. Le total s'élève à 3 675 € HT, arrondi à 3 673 € selon le barème appliqué par le moteur, soit 4 408 € TTC avec la TVA à 20 %. S'ajoutent la contribution de sécurité immobilière, 0,1 % du prix soit 410 €, et un forfait de débours de 1 400 € TTC. Au taux standard, le total des frais de notaire avoisine 30 039 € (23 821 € de droits de mutation + 4 408 € d'émoluments TTC + 410 € de contribution de sécurité immobilière + 1 400 € de débours). Au taux majoré, il grimpe à 32 130 €, soit un surcoût de 2 091 € imputable uniquement à la part départementale des droits de mutation.

Le primo-accédant : l'exonération qui fait tomber la majoration

La condition de première propriété destinée à la résidence principale (art. L. 31-10-3 du CCH)

Le B du II de l'article 116 de la loi n° 2025-127 exclut de la majoration l'acquisition d'un bien qui constitue une première propriété destinée à la résidence principale de l'acquéreur, au sens du I de l'article L. 31-10-3 du code de la construction et de l'habitation — la même définition que celle utilisée pour l'éligibilité au prêt à taux zéro. Concrètement, l'acheteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'achat, sauf situations particulières (invalidité, catastrophe ayant rendu le logement inhabitable). Cette condition s'apprécie au moment de la signature de l'acte authentique, et sa vérification relève du notaire.

Le même achat, avec et sans exonération : l'écart en euros

Sur la même maison à 410 000 €, le couple qui remplit la condition de première propriété paie les droits de mutation au taux standard de 5,81 %, même si le département a voté la majoration : 23 821 €. L'acheteur qui a déjà été propriétaire de sa résidence principale dans les deux dernières années paie, lui, le taux majoré de 6,32 % : 25 912 €. L'écart entre les deux dossiers, sur un prix strictement identique, atteint 2 091 €. Ce n'est pas une remise commerciale : c'est l'application d'une exclusion légale à une condition précise, qui ne se présume pas.

Récapitulatif : ce qui s'applique à ce cas, ce qui ne s'y applique pas

• S'applique : taux global majoré de 6,32 % sur 410 000 € pour un secondo-accédant, soit 25 912 € de droits de mutation.
• S'applique : taux global standard de 5,81 % pour un primo-accédant au sens de l'art. L. 31-10-3 du CCH, soit 23 821 €.
• S'applique : écart chiffré de 2 091 € entre les deux profils sur ce même bien.
• S'applique : émoluments du notaire identiques dans les deux cas, 3 673 € HT soit 4 408 € TTC, car ils suivent un barème national et non départemental.
• Ne s'applique pas : le taux réduit de 5,09 %, réservé à l'Indre et à Mayotte.
• Ne s'applique pas : la taxe de publicité foncière réduite du neuf, à 0,715 %, réservée aux ventes en l'état futur d'achèvement ou assimilées.
• Ne s'applique pas : l'exonération primo-accédant si l'acheteur a été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes, sauf cas particulier.
• Ne couvre pas : la fiscalité de la plus-value à la revente, traitée dans d'autres calculs du site.

Ce que ce calcul ne dit pas

Ce calcul isole l'effet de la majoration DMTO sur un prix donné. Il ne dit rien de l'état du bien, de sa performance énergétique, du montant réel des travaux à prévoir, ni de la tension du marché local en Gironde. Il ne mesure pas non plus si le prix de 410 000 € est cohérent avec le marché du secteur. Et il ne remplace pas la vérification, propre à chaque situation familiale, de l'éligibilité à l'exonération primo-accédant — un dossier de succession ou d'indivision antérieure peut, par exemple, changer l'appréciation de la condition de première propriété.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer

1. 1.Demander au notaire le taux exact de la part départementale voté pour le département du bien concerné, car ce taux peut changer d'une année à l'autre dans la limite fixée par la loi.
2. 2.Faire vérifier par le notaire l'éligibilité à l'exonération primo-accédant, au regard de la définition de première propriété de l'article L. 31-10-3 du code de la construction et de l'habitation, avant de signer le compromis.
3. 3.Demander un décompte détaillé des frais d'acquisition avant signature, poste par poste — droits de mutation, émoluments, débours — pour distinguer ce qui relève du barème national de ce qui relève du taux départemental.

Estimez vos frais de notaire 2026 avec la majoration DMTO de votre département