Fiscalité immobilière loi de finances 2026 : le calcul sur un T3

Un T3 de 62 m² se négocie à 245 000 € dans une commune de la première couronne toulousaine, en Haute-Garonne. L'acheteur envisage un investissement locatif, financé avec un apport et un crédit sur 25 ans. La loi de finances 2026 ne change pas la nature du projet, mais elle pèse sur quatre postes précis : l'acquisition, la revente, le financement et la fiscalité courante. Chaque mesure est ici convertie en euros sur ce cas.

Le cas : un T3 de 62 m² à 245 000 € en Haute-Garonne

Les hypothèses de départ (prix, surface, projet locatif, revenus)

Le bien fait 62 m², vendu 245 000 €, soit 3 952 € du m². L'acheteur n'est pas primo-accédant sur sa résidence principale : c'est un investissement locatif, financé pour partie à crédit. Il envisage une location nue classique, avec des loyers annoncés autour de 700 € par mois, soit 8 400 € de recettes annuelles. Ce montant reste sous le plafond du micro-foncier, fixé à 15 000 € de recettes par le Code général des impôts.

Ce que la loi de finances 2026 touche dans ce dossier

Quatre éléments du dossier sont directement concernés : les droits de mutation à l'achat, la fiscalité de la plus-value si le bien est loué meublé puis revendu, l'éligibilité au prêt à taux zéro, et la révision annuelle de la taxe foncière. Le régime des revenus fonciers, lui, ne change pas dans son mécanisme : seul le contexte budgétaire général invite à comparer micro-foncier et régime réel chaque année.

Droits de mutation 2026 : ce que la majoration départementale ajoute à l'achat

Le barème appliqué et le calcul en euros sur 245 000 €

L'article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 autorise les départements à porter la part départementale des droits de mutation au-delà de 4,50 %, dans la limite de 5 %, pour les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. La Haute-Garonne applique cette majoration. Le taux global — part départementale à 4,50 % ou 5 %, taxe de publicité foncière communale à 1,20 %, frais d'assiette et de recouvrement à 2,37 % de la seule part départementale — atteint alors 6,32 %, contre 5,81 % au taux standard.

Sur 245 000 €, la différence se chiffre ainsi : au taux majoré de 6,32 %, les droits de mutation s'élèvent à 15 484 €. Au taux standard de 5,81 %, ils tombent à 14 234 €. La majoration coûte donc 1 250 € de plus sur cet achat. Ce surcoût s'ajoute aux émoluments du notaire — environ 2 355 € HT sur ce prix, selon le barème proportionnel par tranches — et à la contribution de sécurité immobilière de 0,1 % du prix, soit 245 €.

La date d'entrée en vigueur et la date de fin de la majoration

Le B du II de l'article 116 exclut de cette majoration l'achat d'une première résidence principale au sens du I de l'article L. 31-10-3 du code de la construction. Ce n'est pas le cas ici : le bien est destiné à la location. La majoration s'applique donc pleinement, du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. Passé cette date, le taux redescend, sauf reconduction par une loi de finances ultérieure — ce que rien ne garantit à ce jour.

Plus-value et LMNP 2026 : la réintégration des amortissements

Le principe et son impact sur la plus-value à la revente

Si le T3 est loué meublé sous le régime réel — location meublée non professionnelle, LMNP —, l'acheteur peut déduire chaque année un amortissement du bien, dans la limite fixée par l'article 39 C du CGI. Cet amortissement réduit l'impôt sur les loyers pendant la durée de détention. Mais l'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, qui insère un III à l'article 150 VB du CGI, modifie le calcul à la revente : le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est minoré du montant total des amortissements déduits. Cette réintégration s'applique avant l'abattement pour durée de détention, et concerne les cessions réalisées depuis le 15 février 2025. Les résidences-services étudiantes, seniors ou pour personnes handicapées en sont exclues.

Simulation chiffrée d'une revente du T3

Supposons un amortissement moyen de 4 000 € par an pendant 10 ans, soit 40 000 € cumulés. Le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value passe de 245 000 € à 205 000 €. Pour simplifier, cette simulation ne majore pas ce prix d'acquisition minoré du forfait de frais de 7,5 % ni du forfait travaux de 15 % applicable après 5 ans de détention : ces deux majorations, si elles sont retenues, réduiraient la base taxable et donc l'impôt calculé ci-dessous. Si le bien se revend 270 000 € après 10 ans de détention, la plus-value brute — écart entre prix de vente et prix d'acquisition minoré — atteint 65 000 €, contre 25 000 € sans réintégration des amortissements. L'abattement pour durée de détention s'applique ensuite à ce montant entier de 65 000 €, portion réintégrée comprise. À 10 ans de détention, cinq années sont décomptées au-delà du seuil de 5 ans : l'abattement pour l'impôt sur le revenu atteint 30 % (5 × 6 %), ce qui ramène la base imposable à l'IR à 45 500 €, soit 8 645 € d'impôt au taux de 19 %. Cette base de 45 500 € reste sous le seuil de 50 000 € à partir duquel s'applique la surtaxe sur les plus-values élevées : elle n'est donc pas concernée ici. Côté prélèvements sociaux, l'abattement reste à 8,25 % (5 × 1,65 %), pour une base de 59 638 € et 10 258 € de prélèvements au taux de 17,2 %. L'exonération totale n'intervient qu'à 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu, et à 30 ans pour les prélèvements sociaux. Ce calcul reste un ordre de grandeur : le régime exact dépend de la date de cession et du détail des amortissements réellement déduits, à faire vérifier par un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine avant toute décision de revente.

PTZ 2026 : qui reste éligible et pour quel montant

Conditions, zones et plafonds en vigueur

Le prêt à taux zéro finance une partie de l'achat d'une résidence principale, sous conditions de ressources et de zonage, et concerne en priorité le neuf ou l'ancien avec travaux selon les zones. Sur ce cas précis, le T3 est acheté en investissement locatif : le PTZ ne s'applique pas, puisqu'il est réservé à la résidence principale de l'emprunteur, au sens de l'article L. 31-10-3 du code de la construction. C'est la même condition qui exclut ce projet de l'exonération de majoration des droits de mutation.

Ce que le PTZ change au plan de financement du cas

Pour ce dossier locatif, le PTZ n'entre donc dans aucune case du plan de financement. Il aurait pu réduire le montant emprunté à taux plein si le T3 avait été acheté en résidence principale par un primo-accédant répondant aux plafonds de ressources en vigueur. Ce n'est pas le cas ici, et l'article ne chiffre pas un dispositif qui ne s'applique pas à ce projet.

Taxe foncière et revenus fonciers 2026 : les postes récurrents

Évolution de la taxe foncière et calcul annuel sur le T3

La taxe foncière sur les propriétés bâties se calcule sur la valeur locative cadastrale du bien, revalorisée chaque année, à laquelle s'appliquent les taux votés par la commune et l'intercommunalité. Sans connaître le taux communal exact ni la valeur locative cadastrale retenue pour ce T3, il n'est pas possible de donner un montant fiable : ce chiffrage se demande au service des impôts fonciers ou se lit sur l'avis du vendeur, et non sur une moyenne nationale.

Micro-foncier, réel et abattements : le régime le moins coûteux

Avec 8 400 € de loyers annuels en location nue, le T3 reste sous le plafond de 15 000 € du micro-foncier. Ce régime applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes, soit 2 520 € d'abattement, pour une base imposable de 5 880 €. Le régime réel, lui, permet de déduire les charges réelles — intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, frais de gestion — si elles dépassent 30 % des recettes. Le choix entre les deux régimes dépend du montant réel des charges de l'année, qui varie d'un exercice à l'autre : ce calcul se refait chaque année, et ne se tranche pas une fois pour toutes.

Récapitulatif

• Droits de mutation à 6,32 % en Haute-Garonne : 15 484 € sur 245 000 €, soit 1 250 € de plus qu'au taux standard de 5,81 %
• Majoration en vigueur du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, sauf primo-accession en résidence principale — ce qui ne s'applique pas à ce cas locatif
• Réintégration des amortissements LMNP dans la plus-value : sur 40 000 € réintégrés, plus-value brute de 65 000 € à 10 ans, abattue de 30 % côté IR et 8,25 % côté PS, exonération totale à 22 et 30 ans
• Base IR de 45 500 € sous le seuil de 50 000 € de la surtaxe sur les plus-values élevées : la surtaxe ne s'applique pas à ce cas
• Simulation simplifiée : le forfait de frais de 7,5 % et le forfait travaux de 15 % après 5 ans, s'ils sont retenus, majorent le prix d'acquisition et réduisent l'impôt calculé
• PTZ : ne s'applique pas à ce projet, réservé à la résidence principale d'un primo-accédant sous conditions de ressources
• Taxe foncière : montant non chiffrable ici sans la valeur locative cadastrale et les taux communaux 2026
• Micro-foncier applicable avec 8 400 € de loyers annuels, sous le plafond de 15 000 € : abattement de 2 520 €
• Régime réel non retenu par défaut : son intérêt dépend des charges réelles de chaque année, non calculées ici

Ce que ce calcul ne dit pas

Ce calcul ne mesure ni l'état du bâti du T3, ni la tension locative réelle du quartier toulousain concerné, ni la solvabilité du futur locataire. Il ne préjuge pas non plus de l'évolution du taux de crédit obtenu, ni de la revalorisation future de la valeur locative cadastrale retenue pour la taxe foncière. Enfin, il ne dit rien de la probabilité qu'une loi de finances postérieure modifie encore la réintégration des amortissements ou la majoration des droits de mutation avant leur date de fin annoncée.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer

1. 1.Demander au notaire le taux exact des droits de mutation appliqué en Haute-Garonne à la date de signature, et vérifier si une exonération éventuelle s'applique au projet.
2. 2.Faire chiffrer par un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert-comptable l'impact réel de la réintégration des amortissements sur la plus-value, si une location meublée au réel est envisagée.
3. 3.Consulter l'ADIL du département pour confirmer l'éligibilité au PTZ ou à d'autres aides, et vérifier auprès du service des impôts fonciers le montant exact de la taxe foncière du bien visé.

Estimez les droits de mutation et frais de notaire de votre achat 2026