Loi de finances 2026 immobilier : le calcul sur un T3 à 245 000 €

Un T3 de 62 m² à 245 000 € en Haute-Garonne, acheté dans l'ancien. C'est le cas posé ici pour mesurer ce que la loi de finances pour 2026 change réellement sur un budget d'acquisition ou d'investissement locatif. Trois mesures sont regardées de près : la majoration des droits de mutation, les conditions du prêt à taux zéro, et le traitement fiscal du loueur en meublé non professionnel (LMNP) à la revente.

Seule la majoration des droits de mutation est ici chiffrée en euros sur ce cas précis, avec ses hypothèses affichées. Le PTZ et la fiscalité LMNP dépendent de paramètres individuels — zonage, revenus, durée de détention, montant des amortissements — qui ne peuvent pas être fixés sans données propres au dossier : ils sont expliqués, pas chiffrés.

Le cas : un T3 de 62 m² à 245 000 € en Haute-Garonne

Les hypothèses de l'achat et du profil (primo-accédant, ancien)

Le bien est un appartement ancien, sans travaux lourds identifiés, acheté par un couple qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années — la définition retenue pour le statut de primo-accédant dans les dispositifs d'aide au logement. Le prix net vendeur est de 245 000 €. Aucun taux de crédit n'est avancé ici : ce chiffre est trop conjoncturel pour être fiabilisé sans une source datée de moins de six mois, et il ne conditionne pas le calcul fiscal qui suit.

Ce que couvrent vraiment les « frais de notaire » : émoluments, DMTO, taxes

Le terme « frais de notaire » est trompeur : la rémunération du notaire n'en représente qu'une fraction. L'essentiel part à l'État et aux collectivités sous forme de droits de mutation à titre onéreux (DMTO), une taxe perçue lors de tout transfert de propriété d'un bien immobilier ancien. Sur les 245 000 €, la décomposition est la suivante, hors éventuelle négociation ou frais d'agence :

• Émoluments du notaire (barème réglementé, hors TVA) : environ 2 359 €, calculés par tranches sur le prix
• TVA sur les émoluments à 20 % : environ 472 €
• Débours et formalités, forfait moyen : 1 400 €
• Contribution de sécurité immobilière : 0,1 % du prix, soit 245 €
• Droits de mutation (DMTO) : variable selon le département, détaillé plus bas

C'est cette dernière ligne, les DMTO, que la loi de finances 2026 fait évoluer — ou plutôt confirme, puisque la majoration existait déjà.

Majoration des droits de mutation : ce que le budget 2026 confirme

Le mécanisme : jusqu'à 0,5 point départemental en plus, calendrier jusqu'en 2028

Les DMTO se décomposent en une part départementale, une taxe de publicité foncière communale de 1,20 % et des frais d'assiette d'environ 0,11 %. La part départementale, fixée par défaut à 4,50 % par l'article 1594 D du CGI, peut être portée à 5,00 % par délibération du conseil départemental. Cette faculté, ouverte par l'article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, s'applique aux actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Passé cette date, le cadre légal actuel prévoit un retour possible au taux standard, sauf nouvelle loi de finances qui en déciderait autrement.

Concrètement, deux taux globaux coexistent selon le département : 6,32 % dans les 88 départements ayant voté la majoration, et 5,81 % dans les 11 départements qui ne l'ont pas votée, ainsi que pour les primo-accédants qui en sont exonérés sous conditions. La Haute-Garonne applique le taux majoré.

Le calcul en euros sur les 245 000 € du cas

Sur 245 000 €, l'écart entre les deux régimes se chiffre ainsi :

• Taux majoré à 6,32 % : 15 484 € de droits de mutation
• Taux standard à 5,81 % : 14 235 € de droits de mutation
• Écart : 1 249 € sur cet achat précis

1 249 €, c'est le montant qui sépare les deux régimes sur ce T3. Ce n'est pas un demi-point abstrait : c'est une ligne de plus dans le plan de financement, à ajouter à l'apport ou au montant emprunté.

L'exonération possible pour les primo-accédants et ses conditions

Le B du II de l'article 116 de la loi n° 2025-127 exclut de la majoration le bien qui constitue une première propriété destinée à la résidence principale de l'acquéreur, au sens de l'article L. 31-10-3 du code de la construction et de l'habitation. Cette exclusion n'est pas automatique dans son application pratique : elle doit être vérifiée auprès du notaire en charge de la vente, qui applique le barème en vigueur au jour de la signature.

PTZ 2026 : conditions d'éligibilité et zone

Neuf, ancien, zonage et plafonds de ressources

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt sans intérêts, réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources, qui finance une partie de l'achat d'une résidence principale. Il concerne le logement neuf sur l'ensemble du territoire, et le logement ancien avec un programme de travaux dans certaines zones. Le montant et la quotité financée dépendent du zonage géographique, de la composition du foyer et de ses revenus. Sur un T3 ancien en Haute-Garonne, l'éligibilité au PTZ dépend donc à la fois de la localisation précise du bien dans le zonage réglementaire et du montant des travaux engagés, s'il s'agit d'un logement ancien.

Ce que le PTZ change sur le plan de financement du T3

Le PTZ ne réduit ni le prix d'achat ni les frais de notaire : il modifie la structure du financement en substituant une partie du crédit classique par un prêt sans intérêts. Son effet réel sur le coût total du crédit dépend du montant accordé, de la durée de remboursement et du taux du prêt principal au moment de la signature — un paramètre qui varie chaque mois et qui doit être vérifié auprès d'un établissement prêteur ou d'un courtier au moment du montage du dossier.

Fiscalité LMNP à la revente : ce que 2026 modifie

Réintégration des amortissements dans la plus-value : le principe

Pour un investissement locatif meublé sous statut LMNP au régime réel, les amortissements déduits chaque année réduisent le revenu imposable pendant la durée de location. L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 complète l'article 150 VB du CGI d'un III : le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est désormais minoré du montant des amortissements admis en déduction, ce qui réduit l'avantage fiscal obtenu à l'entrée. Cette réintégration s'applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025, à l'exclusion des résidences-services étudiantes, seniors ou pour personnes handicapées. Le mécanisme complet et son application au cas par cas relèvent du Code général des impôts et doivent être vérifiés avec un professionnel du chiffre avant toute décision : cet article ne détaille pas un cas LMNP chiffré de bout en bout, faute de connaître la durée de détention et le montant des amortissements pratiqués sur un dossier réel.

Simulation sur un investissement locatif comparable

Sur un bien locatif au prix équivalent de 245 000 €, l'effet de cette réintégration dépend du montant total des amortissements pratiqués sur la durée de détention, de la durée elle-même, et des abattements pour durée de détention applicables à la plus-value — 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avant abattements. Sans connaître la durée de détention et le montant exact des amortissements déduits, aucun chiffre fiable ne peut être avancé ici. Un investisseur dans cette situation gagne à demander une simulation chiffrée à un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine avant de revendre.

Ce que ce calcul ne dit pas

Ce calcul isole des règles fiscales et budgétaires. Il ne dit rien de la tension du marché local en Haute-Garonne, ni du délai de vente probable, ni de l'état réel du bâti ou de la santé financière de la copropriété si le T3 en fait partie. Il ne dit pas non plus si 245 000 € est un prix cohérent avec le marché du quartier concerné : cette question relève d'une analyse d'annonce distincte, avec une comparaison au prix au m² local sourcée. Enfin, aucun taux de crédit n'a été utilisé dans ce calcul : la mensualité et le coût total du financement dépendent de conditions qui évoluent chaque mois.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer

1. 1.Demander au notaire en charge de la vente le taux de DMTO exact appliqué en Haute-Garonne à la date de signature, et vérifier si une exonération primo-accédant est en vigueur dans le département.
2. 2.Faire chiffrer précisément l'éligibilité au PTZ auprès d'un établissement prêteur ou d'un courtier, en fonction du zonage exact de la commune et des revenus du foyer.
3. 3.Pour tout projet locatif en LMNP, faire établir une simulation de plus-value à la revente par un expert-comptable, intégrant la réintégration des amortissements selon la durée de détention prévue.

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