Hausse frais de notaire 2025 : ce que ça change à Lyon

Un appartement de 55 m² à 280 000 € dans le Rhône. Depuis le 1er avril 2025, ce département applique le taux majoré des droits de mutation. Pour un acheteur qui n'est pas primo-accédant, cela représente 1 433 € de plus qu'avant la réforme. Pour un primo-accédant, rien ne change : la majoration ne s'applique pas.

Le cas : un 55 m² à 280 000 € à Lyon, ce que la hausse ajoute

Le chiffre d'entrée : frais d'acquisition avant et après majoration

Sur un bien ancien à 280 000 € dans le Rhône, la part départementale des droits de mutation (DMTO) se calcule sur le prix de vente. Au taux standard de 4,50 %, elle vaut 12 600 €. Au taux majoré de 5,00 %, appliqué dans le Rhône depuis avril 2025, elle vaut 14 000 €. La différence, 1 400 €, c'est le coût net de la hausse sur la seule part départementale.

En intégrant la taxe de publicité foncière communale (1,20 % du prix, soit 3 360 €, fixe quel que soit le taux départemental) et les frais d'assiette et de recouvrement (2,37 % de la seule part départementale, donc 0,1067 % du prix au taux standard et 0,1185 % au taux majoré), le total se recompose ainsi : au taux standard, 12 600 € + 3 360 € + 299 € = 16 259 €, soit 5,81 % du prix. Au taux majoré, 14 000 € + 3 360 € + 332 € = 17 692 €, soit 6,32 % du prix. L'écart réel entre les deux situations est de 1 433 €, et non de 1 400 €, une fois les frais d'assiette recalculés sur la part majorée. Le détail complet — émoluments du notaire, contribution de sécurité immobilière, débours — a déjà été déroulé ligne à ligne dans un précédent article sur un achat à 245 000 € en Haute-Garonne ; ce calcul-ci se concentre sur ce qui change avec la majoration.

Pourquoi la hausse ne touche que la part départementale

Les droits de mutation se décomposent en trois éléments : la part départementale (4,50 % ou 5,00 % selon le département), la taxe de publicité foncière communale (1,20 %, fixe) et les frais d'assiette et de recouvrement (2,37 % de la seule part départementale, jamais du prix total). Seule la part départementale est concernée par la loi de finances 2025. La part communale ne bouge pas, quel que soit le département.

Quels départements ont relevé le taux, et depuis quand

La règle : article 116 de la loi n° 2025-127 et l'article 1594 D du CGI

L'article 1594 D du code général des impôts fixe le taux de la part départementale des droits de mutation. L'article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 y ajoute une faculté temporaire : chaque conseil départemental peut voter un taux supérieur à 4,50 %, dans la limite de 5,00 %. Ce n'est pas automatique : le département doit délibérer, et tous ne l'ont pas fait au même rythme. La majorité des départements métropolitains ont voté la majoration au taux plafond de 5,00 % depuis avril 2025, dont le Rhône ; la liste précise et à jour, département par département, n'est pas reproduite ici faute d'une source consolidée et actualisée en continu — elle est à vérifier auprès du notaire ou du conseil départemental concerné avant de signer.

La fenêtre du 1er avril 2025 au 31 mars 2028

La majoration s'applique aux actes authentiques signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. C'est la date inscrite dans le texte de loi lui-même, à retenir de préférence à celle qu'affichent certains articles de commentaire, parfois décalée d'un mois. Passé le 31 mars 2028, sauf prorogation par une loi ultérieure, le taux redescend au plafond de 4,50 %.

Le passage de 4,50 % à un plafond de 5 % : combien de points, combien d'euros

L'écart entre les deux taux tient en 0,50 point. Sur 280 000 €, ce demi-point pèse 1 400 € sur la seule part départementale. Rapporté au coût total d'acquisition, frais de notaire compris, l'écart réel atteint 1 433 € une fois les frais d'assiette recalculés sur la part majorée — le total passe de 16 259 € à 17 692 €, soit de 5,81 % à 6,32 % du prix. Un chiffre à vérifier auprès du notaire en charge de l'acte, qui applique le taux en vigueur dans le département à la date de signature, et non à la date de la promesse.

L'exonération primo-accédant qui annule la majoration

Les conditions : première propriété destinée à la résidence principale (art. L. 31-10-3 du CCH)

Le B du II de l'article 116 de la loi n° 2025-127 exclut de la majoration l'acquéreur qui achète sa première propriété destinée à sa résidence principale, au sens du I de l'article L. 31-10-3 du code de la construction et de l'habitation — la même définition que celle utilisée pour l'éligibilité au prêt à taux zéro (PTZ). Concrètement, il faut ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années, et destiner le bien acheté à cet usage. Dans ce cas, le taux applicable reste le taux standard de 4,50 % pour la part départementale, même dans un département ayant voté la majoration. Sur le 55 m² à 280 000 € pris en exemple, un primo-accédant lyonnais paie donc 12 600 € de part départementale, pas 14 000 €.

À qui elle ne s'applique pas : investisseur locatif, résidence secondaire, second achat

L'exonération ne couvre ni l'achat d'un bien locatif, ni celui d'une résidence secondaire, ni un second achat par quelqu'un qui a déjà été propriétaire de sa résidence principale récemment. Dans ces trois cas, le taux majoré du département s'applique intégralement. La vérification des conditions d'éligibilité — durée de non-propriété, destination effective du bien — revient au notaire chargé de l'acte, pas à une estimation personnelle.

Récapitulatif chiffré : ce qui s'applique au cas, ce qui est écarté

• S'applique : taux majoré de 5,00 % dans le Rhône depuis le 1er avril 2025, soit 14 000 € de part départementale sur 280 000 € pour un acheteur non primo-accédant
• S'applique : taux global de 6,32 % (part départementale + communale + frais d'assiette), soit 17 692 € de droits de mutation au total sur 280 000 €
• Écarté si primo-accédant : la majoration ne s'applique pas, retour au taux standard de 4,50 %, soit 12 600 € de part départementale et 16 259 € de droits de mutation au total
• Écart chiffré entre les deux situations : 1 433 € de droits de mutation supplémentaires pour un non-primo-accédant sur ce bien précis
• Ne s'applique pas : les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les débours, non concernés par la loi de finances 2025 — leur calcul détaillé figure dans l'article sur l'achat à 245 000 € en Haute-Garonne
• Ne s'applique pas après le 31 mars 2028 : sauf prorogation, la faculté de majoration s'éteint à cette date pour les actes signés postérieurement
• Ne s'applique pas dans le neuf : les acquisitions de logements neufs restent soumises à la seule taxe de publicité foncière de 0,715 %, hors du champ de cette majoration

Ce que ce calcul ne dit pas

Ce calcul isole l'effet de la majoration départementale sur un montant de droits de mutation. Il ne dit rien de l'état du marché lyonnais, du prix au m² pratiqué dans le quartier visé, ni de la marge de négociation éventuelle sur le prix de vente — 1 433 € de frais en plus ou en moins ne pèsent pas de la même façon selon que le bien est déjà à son prix de marché ou surcoté. Il ne tient pas compte non plus d'un éventuel prêt à taux zéro, d'un prêt conventionné ou d'aides locales qui pourraient s'ajouter au plan de financement d'un primo-accédant, ni des frais de crédit ou d'assurance emprunteur, traités par d'autres calculs.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer

1. 1.Confirmer auprès du notaire en charge de l'acte le taux de droits de mutation effectivement en vigueur dans le département à la date prévue de signature, et non à la date de la promesse de vente.
2. 2.Faire vérifier par le notaire l'éligibilité à l'exonération primo-accédant, notamment le respect du délai de deux ans sans avoir été propriétaire de sa résidence principale, au sens de l'article L. 31-10-3 du code de la construction et de l'habitation.
3. 3.Demander une simulation chiffrée complète des frais d'acquisition, notaire et courtier compris, avant de signer un compromis, pour vérifier que le budget total reste cohérent avec la capacité d'emprunt.

Calculez vos frais de notaire selon votre département

Pour le détail complet d'un calcul de frais de notaire, ligne par ligne, sur un autre cas chiffré, voir l'article consacré à un achat à 245 000 € en Haute-Garonne. Sur les évolutions fiscales attendues pour 2026 en matière de location, voir également l'article sur la fin annoncée de certains régimes à Toulouse.